Pour calculer l’amortissement d’un bien en LMNP, il faut prendre en compte plusieurs éléments. Étant donné l’impact du plan d’amortissement sur votre résultat fiscal, vous comprendrez que l’administration est assez regardante sur les choix que vous allez faire.

Pour éviter un redressement, il convient donc de respecter la ventilation et les durées d’amortissement préconisées par l’administration fiscale.

Pour mesurer l’usure annuelle du bien (sa dépréciation) il va falloir :

1. Déterminer la période au bout de laquelle le bien est “complètement usé” (valeur résiduelle nulle)
2. Diviser la valeur initiale du bien par cette durée d’amortissement.

Voyons comment on peut réduire la base imposable au fil des années avec un exemple d’un calcul d’amortissement immobilier au LMNP :

Prenons le cas d’un appartement de 100 000 €. Supposons qu’en LMNP, l’amortissement de la valeur du bien se fait sur 25 ans. Je passe en charge tous les ans une “dotation aux amortissements” de 100 000 / 25 = 4 000€. Cette charge vient réduire mon résultat fiscal (au même titre que les charges de syndic par exemple).

En réalité, l'administration fiscale demande à ce que les différents composants de votre bien immobilier soient amortis sur la durée d'utilisation qui leur est propre.

Exemple :

• le terrain d’une maison ne perd pas de valeur, il ne s’amortit pas
• les finitions d’un appartement perdent leur valeur au bout de 5 à 15 ans
• etc.

Durant les cinq premières années, vous pourrez amortir 16 200 €.

Pendant les 10 années suivantes, vous amortirez 7 200€, puis 4 200€ les cinq années suivantes.

Et enfin, 2 700 € jusqu’à l’amortissement total.