Location meublée : peut-on amortir l’usufruit viager?

Il n’est pas toujours nécessaire d’être propriétaire d’un bien immobilier pour le mettre en location meublée. En effet, certains usufruitiers viagers préfèrent percevoir des loyers du logement, plutôt que d’y vivre. S’ils peuvent acquérir le statut de loueur meublé non professionnel, les règles applicables sont-elles les mêmes ? Notamment en matière d’amortissement d’usufruit viager ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

C’est quoi l’amortissement de l’usufruit viager ?

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Avant de définir l’amortissement de l’usufruit viager, il convient de revenir sur ces deux notions. 

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L’usufruit viager

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L’usufruit viager est l’un des composants du démembrement de propriété. Il s’agit d’un montage juridique relativement courant dans le cadre d’une donation ou suite à une succession. 

Dans ce cadre, la propriété du bien est divisée en deux : 

• La nue-propriété : c’est la propriété du bien, mais avec un droit de jouissance qui n’interviendra qu’au décès de l’usufruitier. 
• L’usufruit : cela comprend l’usus (le droit d’usage du bien) et le fructus (le droit d’en percevoir les fruits en cas de mise en location).

Dans le cadre du décès d’un parent, les enfants bénéficient souvent de la nue-propriété et le conjoint survivant de l’usufruit. Cela permet ainsi au conjoint de conserver la jouissance du bien, même en cas de désaccord. 

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L’usufruit peut être prévu pour une durée limitée (10, 15, 20 ans, …) ou s’éteindre à la mort de l’usufruitier (c’est l’usufruit viager). Et contrairement au premier cas, la durée de l’usufruit est alors inconnue, puisque la date de la mort d’un individu est toujours une variable méconnue. C’est justement cela qui pose plusieurs questions en matière d’amortissement d’usufruit viager dans le cadre d’une location meublée. 

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L'amortissement 

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L’amortissement prend en compte la perte de valeur d’un bien au fil des années. L’administration fiscale considère, en effet, qu’un bien perd de sa valeur après une période donnée. Ce qui permet au propriétaire d’en déduire une petite partie chaque année en fonction de la durée d’amortissement du bien. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier d’une valeur de 250 000 € amortissable sur 25 ans, vous pourrez amortir chaque année 10 000 €. Ce mécanisme permet alors de réduire drastiquement le bénéfice imposable. 

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Mais attention, l’amortissement en location meublée n’est possible que si vous optez pour le régime réel d’imposition. Dans ce cadre, vous pourrez amortir le bien, les meubles ou les travaux. À l’inverse, si vous restez sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez seulement d’un abattement forfaitaire. 

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L’amortissement de l’usufruit viager 

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La question de l’amortissement de l’usufruit viager se pose au regard des principes fondateurs de ces deux notions. D’un côté, l’amortissement suppose de définir une durée précise pour la perte de la valeur du bien. De l’autre, l’usufruit viager suppose de ne pas connaître à l’avance sa durée, puisque la date de la mort de l’usufruitier est méconnue. 

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Dans ce contexte, l’usufruitier qui met le bien en location a-t-il le droit d’amortir cet usufruit viager ? 

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Est-il possible d’amortir l’usufruit viager ? 

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Pendant plusieurs années, un flou juridique régnait pour savoir s’il était possible d’amortir l’usufruit viager dans le cadre d’une location meublée. Heureusement, le Conseil d’État a répondu à la question de nombreux usufruitiers à travers une décision du 24 avril 2019. 

En effet, le Conseil d’État précise : « la fin de l’usufruit viager peut être fixée en se basant sur les statistiques d’espérance de vie de l’Insee et est donc limitée dans le temps. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année et la valeur de l’usufruit viager est dégressive avec le temps. Cette dépréciation peut donc justifier un calcul d’amortissement. »

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Au sens de cette décision, l’usufruit viager est à la fois temporaire et déterminable. 

• Temporaire, car l’usufruitier va inéluctablement mourir un jour. 
• Déterminable, car l'espérance de vie (selon les statistiques de l’INSEE) permet d’anticiper la mort de l’usufruitier. 

C’est cela qui permet de calculer l’amortissement de l’usufruit viager, qui est alors considéré comme une immobilisation incorporelle. 

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Quel est l’intérêt de l’usufruit viager ?

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Le démembrement de propriété peut représenter plusieurs avantages fiscaux, en particulier en matière de limitation des droits de donations. 

En effet, à travers ce montage juridique, la valeur du bien est divisée en deux, à savoir pour l’usufruit et la nue-propriété. Mais cela varie selon l'âge de l’usufruitier. Par exemple, s’il a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90 % et 10 % pour la nue-propriété. En revanche, si l’usufruitier a entre 61 et 71 ans, la valeur de l’usufruit est de 40 % et 60 % pour la nue-propriété. Ainsi, dans le cadre d’une donation d’un bien d’une valeur de 200 000 € réalisée par un usufruitier de 65 ans, le montant des droits de donation se calcule sur 80 000 € (et non sur les 200 000 €) 

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Par ailleurs, le démembrement n’impose pas de démarche administrative supplémentaire. En effet, dès lors que l’usufruitier ou le nue-propriétaire décède, la pleine propriété est rétablie de plein droit.