Tout savoir sur l'amortissement LMNP pour ne pas payer d’impôt en location meublée
L’amortissement en LMNP vous permet de réduire votre résultat fiscal pour effacer votre imposition sur les loyers. C’est l’un des avantages fiscaux qui rendent la location meublée non professionnelle plus attractive que la location nue. Son calcul repose sur la durée de vie des composants ou du mobilier. Il peut s’avérer complexe à réaliser, d’où l’intérêt de faire appel à un expert-comptable ou d’utiliser un logiciel spécialisé.
Qu'est-ce que l'amortissement en comptabilité LMNP ?
L’amortissement ne doit pas être confondu avec les charges déductibles.
Définition de l’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la perte de valeur progressive d’un bien immobilier et de son mobilier au fil du temps. En effet, le logement meublé s’use : les peintures vieillissent, les équipements se détériorent, les meubles doivent être remplacés après plusieurs années d’utilisation. L’amortissement sert justement à constater cette usure dans la comptabilité du bailleur.
Contrairement à une dépense “classique” réglée en une seule fois, l’amortissement ne correspond pas à une sortie d’argent. Il s’agit d’une écriture comptable qui répartit le coût du bien sur sa durée d’utilisation estimée.
L’amortissement porte sur plusieurs éléments. Le logement lui-même peut être amorti, à l’exception du terrain qui ne se déprécie pas. Les meubles et équipements installés dans le logement peuvent également être amortis sur des durées plus courtes.
Avantage fiscal de l’amortissement : il permet de diminuer le résultat imposable et de réduire l’impôt sur les loyers perçus.
Distinction amortissements et charges déductibles
Les charges déductibles correspondent à une dépense réellement payée durant l’année : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion LMNP ou assurance. Ces dépenses viennent diminuer les recettes locatives au titre de l’année au cours de laquelle elles sont engagées.
L’amortissement fonctionne différemment : il ne s’agit pas d’une dépense effective, mais d’un étalement comptable de la valeur du bien dans le temps.
Vous pouvez associer charges déductibles et amortissements pour optimiser la fiscalité du LMNP.
Comment se calcule l’amortissement ?
Tous les éléments d’un logement ne se dégradent pas à la même vitesse. C’est pourquoi le calcul de l’amortissement s’effectue par composants et par durée de vie par composants.
La décomposition du prix d'achat
Lors de l'acquisition d'un bien, il faut commencer par isoler la valeur du terrain, car celui-ci ne s'amortit jamais (il ne s'use pas avec le temps). Vous effectuez ensuite la décomposition du prix d’achat par composants, c’est-à-dire par catégorie d’éléments. On en distingue 5 :
- Le gros œuvre. Il représente la structure solide du bâtiment (murs, fondations). C'est la partie la plus importante du prix et celle qui dure le plus longtemps ;
- Les façades et l'étanchéité. Ce composant concerne l'enveloppe extérieure et les ravalements ;
- La toiture. Elle nécessite une rénovation complète à intervalles réguliers.
- Les installations techniques. Elles regroupent les ascenseurs, le chauffage collectif, la plomberie et les réseaux électriques ;
- Les agencements et finitions. Ce sont les revêtements de sol, les peintures ou encore les cuisines équipées, qui subissent une usure beaucoup plus rapide.
L’amortissement linéaire par durée de vie
Le calcul de l'amortissement se fait selon la méthode linéaire : vous divisez la valeur de chaque composant par sa durée d'usage prévue. Vous déduisez ensuite la même somme chaque année pendant toute la durée d’amortissement du composant.
Par exemple, si la toiture coûte 10 000 €, elle s'amortit sur 20 ans. Vous déduisez 500 € (10 000 / 20) chaque année pendant 20 ans.
Tableau de durées d'amortissement
L’amortissement du mobilier
Si vous partez sur de la location meublée longue durée, vous devez installer une liste de meubles obligatoires prévue par un décret de 2015. Et si vous faites de la location saisonnière , vous devrez également équiper le logement. Ces dépenses sont déductibles si elles sont inférieures à 600 euros, immobilisées et amorties au-delà.
L’amortissement s’effectue également de manière linéaire, sur des durées de vie plus courtes que le bâti :
L’amortissement des travaux
C’est la nature des travaux qui déterminent s’ils doivent être passés en charges déductibles ou en amortissements. On en distingue deux catégories :
- Les travaux d'entretien et de réparation, comme le remplacement d’une vitre brisée, le changement des joints ou un coup de peinture entre deux locataires. Ils servent à maintenir le bien en bon état et sont considérés comme des charges déductibles ;
- Les travaux d'amélioration ou de reconstruction, comme l’installation d’un double vitrage, la réfection de toute l'électricité ou la réalisation d’une cuisine équipée. Ils apportent un plus au bien ou augmentent sa durée de vie et devront être amortis, sauf s’ils sont inférieurs à 500 euros. Ils seront alors déduits.
La durée de vie retenue pour l’amortissement dépend de la nature de l’équipement (gros œuvre, finitions…).
Quel régime fiscal choisir pour pouvoir faire des amortissements ?
On l’a vu, les amortissements viennent s’imputer sur les revenus locatifs. Au moment de créer votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez procéder à différentes démarches administratives, dont l’immatriculation auprès de l’INPI. Vous en profiterez pour choisir votre régime fiscal.
Le régime réel pour pratiquer des amortissements
Au moment d’enregistrer votre statut de loueur, vous devez choisir un régime fiscal. Deux possibilités :
- Le régime micro-BIC. Il s’applique de plein droit et jusqu’à 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés, gîtes et chambres d’hôtes, 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classé. Simplifié, ce régime fiscal n’impose pas la tenue d’une comptabilité. Vous ne pouvez pas déduire vos charges ni pratiquer d’amortissements. Vous bénéficiez à la place d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, 50 % dans les autres cas ;
- Le régime réel. Vous pouvez le choisir dès que vous concrétisez l’investissement en LMNP ou par la suite, en exerçant l’option avant la date limite de dépôt de la déclaration générale des revenus. Ce régime fiscal vous permet de déduire l’intégralité de vos charges, si elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation et justifiées par des factures. Vous pouvez également réaliser des amortissements dès la création du LMNP et en cours d’exercice. Grâce au cumul charges déductibles et amortissements, vous pouvez être exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur une longue période.
Les limites de l’amortissement au régime réel
Si les recettes annuelles sont inférieures à vos charges déductibles, vous créez ce que l’on appelle un déficit LMNP. Celui-ci vient se reporter sur la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de location meublée pendant 10 ans et effacer votre taxation.
Les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Ils sont plafonnés chaque année à la différence entre les loyers et charges locatives encaissées et les dépenses effectivement engagées.
Le plus souvent, vous créez un stock d’amortissements, que vous ne pouvez pas forcément utiliser car vous serez déjà en déficit grâce aux charges déductibles. Ce stock sera placé en report sans limitation de durée et servira à ramener le résultat fiscal au plus près de zéro une fois le déficit consommé.
Quels sont les cas particuliers de l'amortissement en meublé ?
Si vous vous lancez en indivision, vous devez procéder à un calcul de l’amortissement par quote-part. Il vous faudra également choisir entre déduction et amortissement pour les frais d'acquisition.
L’amortissement en indivision
L'investissement en indivision ne change pas la nature de l'amortissement, mais sa répartition. Chaque indivisaire déduit une quote-part des amortissements proportionnelle à ses droits dans l'indivision. Concrètement, si vous détenez 50 % du bien, vous amortissez 50 % de la valeur des composants.
L’amortissement des frais d’acquisition
Le plan comptable général et les Code général des impôts vous offrent la possibilité de déduire les frais d’acquisition ou de les amortir. Lorsqu’ils sont déduits, les frais d’amortissement permettent de constituer un important déficit. Lorsqu’ils sont passés en amortissements, ils permettent de lisser l’avantage fiscal sur le temps.
Pour bien choisir entre les deux, tenez compte de la durée maximum du déficit, 10 ans, et de celle de détention du bien immobilier. Les amortissements sont en effet réintégrés dans le calcul de la plus-values.
Pourquoi confier son tableau d'amortissements à un expert ?
Les amortissements doivent être constatés en comptabilité, puis repris dans la liasse fiscale. Vous avez tout intérêt à faire appel à un expert-comptable ou à utiliser un logiciel spécialisé comme celui de Nopillo pour sécuriser votre investissement. Si vous vous trompez dans les calculs, vous vous exposez en effet à un risque de redressement fiscal. Le professionnel saura également calculer l’amortissement au prorata temporis la première année, pour limiter les erreurs.
