Location meublée longue durée - Ce qu'il faut savoir
- La location meublée longue durée, c'est un bail d'un an renouvelable (9 mois pour un étudiant) portant sur un logement équipé selon la liste du décret du 31 juillet 2015.
- Par rapport à la location vide, elle offre un dépôt de garantie de deux mois, un préavis raccourci (1 mois pour le locataire, 3 mois pour le bailleur) et des loyers supérieurs de 10 à 30 %.
- Son vrai atout est fiscal : les loyers relèvent des BIC, avec un abattement de 50 % au micro-BIC (contre 30 % en micro-foncier pour la location nue) ou, au régime réel, la déduction des charges et l'amortissement du bien et des meubles
Location vide ou meublée, longue durée ou saisonnière, … Il est possible de louer un logement de plusieurs manières. Dans cet article, nous nous intéressons spécifiquement à la location meublée longue durée. Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ? Quelles sont les spécificités de ce type de contrat ? Quels en sont les avantages ? Découvrez les réponses.
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Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ?
Comme pour tous contrats de location, le propriétaire et le locataire doivent respecter un certain nombre d’obligations légales. Quelles sont-elles ?
Les obligations du propriétaire-bailleur
En tant que propriétaire bailleur d’une location meublée longue durée, vous devez respecter les obligations ci-dessous :
- Meubler le logement : pour cela, il suffit de reprendre la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Si l’un des éléments vient à manquer, le locataire pourra vous demander de les ajouter. À défaut, le logement sera requalifié en location nue.
- Fournir un logement décent : il s’agit de répondre à certains critères en termes de surface habitable, de respect de la santé et de la sécurité du locataire, ou encore de performance énergétique. Depuis le 1 janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location ; les F suivront au 1 janvier 2028 et les E au 1 janvier 2034. Bonne nouvelle toutefois : la réforme du DPE entrée en vigueur au 1 janvier 2026 fait sortir plusieurs centaines de milliers de logements du statut de passoire thermique sans aucun travaux — pensez à faire réévaluer votre bien avant d'engager un chantier.
- Assurer la jouissance paisible du locataire : il n’est pas possible de faire irruption dans le logement sans l’autorisation du locataire.
- Rédiger un contrat de bail par écrit : ce contrat de location doit contenir un certain nombre de clauses, comme le montant du loyer, des charges locatives, du dépôt de garantie, les modalités de paiement, la surface habitable, la désignation des locaux, etc.
- Fournir des documents obligatoires : au-delà du bail de location, le propriétaire doit également fournir un état des lieux, un règlement de copropriété ainsi que des quittances de loyer.
- Déclarer ses recettes auprès de l’administration fiscale : les modalités de déclaration dépendent en grande partie de votre statut (SA, LMNP, SARL, …)
- Effectuer les grosses réparations : par exemple, le changement de la chaudière, le remplacement du frigo s’il ne fonctionne plus, etc.
Les obligations du locataire
De son côté, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges locatives.
Mais il doit également :
- Effectuer les menus réparation (comme changer une ampoule) ;
- Demander à son propriétaire s’il souhaite sous-louer le logement ;
- Respecter l’usage du logement (à usage d’habitation pour les locations meublées longue durée) ;
- Respecter le règlement de copropriété (si applicable) ;
- Souscrire une assurance habitation.
Qu'est-ce qui distingue la location meublée longue durée ?
Les locations meublées longue durée se distinguent à la fois des logements vides et des logements saisonniers. Tout savoir sur la LMNP dans notre guide LMNP.
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Les différences avec la location vide
Hormis le fait d’ajouter des meubles au sein du logement, les règles juridiques sont légèrement différentes entre les biens vides ou meublés.
- Le dépôt de garantie : il est d’un mois pour les locations nues, contre deux mois pour la location meublée. Cette différence s’explique largement par le fait que le propriétaire met à la disposition du locataire de nombreux meubles qui peuvent être endommagés.
- La durée de location : même s’il s’agit d’un bail longue durée, elle est d’un an renouvelable avec la location meublée longue durée, contre trois ans pour la location vide. Une variante existe pour les étudiants : le bail de 9 mois, non reconductible tacitement.
- Le préavis : pour le locataire, il est d’un mois avec la location meublée, contre trois mois pour les baux classiques réduit à un mois en zone tendue. De son côté, le propriétaire peut donner congé trois mois avant son départ lors de la mise en location d’un bien meublé, contre six mois pour les locations vides. Dans les deux cas, le propriétaire doit fournir un motif de résiliation du bail.
Les différences avec la location meublée saisonnière
La location saisonnière consiste à louer des biens immobiliers à la journée, à la semaine ou au mois. Dans ce cadre, le propriétaire bailleur ne peut pas louer son logement plus de 90 jours consécutifs au même locataire.
Cette différence de durée joue également sur le montant des loyers. En effet, avec la location saisonnière, il est possible de doubler, voire de tripler le montant des loyers par rapport à une location meublée longue durée. En contrepartie, la gestion est beaucoup plus complexe, puisqu’il y a un changement de locataire quasi quotidien.
En outre, il faut mettre davantage d’équipements à la disposition des locataires de courte durée, comme du linge de lit, des serviettes, du gel douche, etc.
Depuis la loi Le Meur, l'écart fiscal s'est aussi creusé : un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement, dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % et 83 600 € en longue durée. À cela s'ajoutent les autorisations de changement d'usage et les obligations de performance énergétique imposées dans les communes tendues. Autrement dit, la longue durée redevient le choix le plus simple et le plus stable pour un LMNP.
Location meublée longue durée, location nue ou saisonnière : quelles différences ?
| Critère | Location nue | Meublée longue duréeLe sujet de cet article | Meublée saisonnière |
|---|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si le bailleur est une société) | 1 an renouvelable, ou 9 mois non reconductibles pour un étudiant | À la nuit, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours consécutifs avec le même locataire |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois, sans condition | Sans objet : les dates sont fixées au contrat |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance, avec motif | 3 mois avant l'échéance, avec motif | Sans objet |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges | Libre, souvent 20 à 30 % du séjour |
| Mobilier obligatoire | Aucun | Liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, plaques, four, réfrigérateur, vaisselle…) | Le même équipement, plus le linge et les consommables |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers : micro-foncier, 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes | BIC : micro-BIC, 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes (revenus 2026), ou régime réel avec amortissement | BIC : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € si le meublé n'est pas classé, 50 % s'il est classé |
| Niveau de loyer | Référence du marché | 10 à 30 % de plus qu'un bien vide équivalent | 2 à 3 fois plus, mais avec des périodes creuses |
| Charge de gestion | Faible | Proche de la location nue, avec le renouvellement du mobilier à prévoir | Élevée : ménage, accueil, linge et changement de locataire quasi quotidien |
Quels sont les avantages de la location meublée longue durée ?
Des loyers attractifs et une gestion simplifiée
Même s’ils sont moins intéressants qu’avec la location saisonnière, les loyers d’un bien meublé sont toujours plus avantageux que ceux d’un bien vide (entre 10 à 30 % de différence). Cela s’explique par la mise à disposition de meubles qui constitue un service supplémentaire.
Malgré cette différence de prix, la gestion locative est largement similaire à celle de la mise en location d’un bien vide. Comme son nom l’indique, les locataires d’une location meublée longue durée ont vocation à rester. Il n’y a donc pas besoin de gérer les nouveaux locataires aussi régulièrement qu’avec les logements saisonniers.
Une fiscalité intéressante
L’avantage incontournable de la location meublée longue durée concerne le statut de loueur meublé non professionnel. Si tel est votre cas, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et cela change totalement votre fiscalité. En effet, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition.
- Le régime micro-BIC : Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes, dans la limite de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). En location nue, le micro-foncier ne vous accorde que 30 % d'abattement, et seulement jusqu'à 15 000 € de recettes.
- Le régime réel : vous pouvez déduire certaines charges liées à l'exploitation du bien, mais aussi amortir les meubles et les immeubles. Ce régime est le plus avantageux, puisqu’il vous permet de réduire drastiquement votre base imposable.
Deux points de vigilance depuis 2025. D'abord, les loyers meublés relèvent des revenus du patrimoine : leurs prélèvements sociaux sont passés à 18,6 %, alors que les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. Ensuite, en cas de revente, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis le 15 février 2025. L'avantage du réel reste très largement supérieur pendant la phase de location, mais il se raisonne désormais sur toute la durée de détention.
Pour mieux comparer les régimes micro-Bic et réel, suivez le guide !
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