Location meublée longue durée - Ce qu'il faut savoir

Location vide ou meublée, longue durée ou saisonnière, … Il est possible de louer un logement de plusieurs manières. Dans cet article, nous nous intéressons spécifiquement à la location meublée longue durée. Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ? Quelles sont les spécificités de ce type de contrat ? Quels en sont les avantages ? Découvrez les réponses. 

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Les obligations du locataire et du propriétaire 

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Comme pour tous contrats de location, le propriétaire et le locataire doivent respecter un certain nombre d’obligations légales. Quelles sont-elles ?

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Les obligations du propriétaire-bailleur

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En tant que propriétaire bailleur d’une location meublée longue durée, vous devez respecter les obligations ci-dessous : 

• Meubler le logement : pour cela, il suffit de reprendre la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Si l’un des éléments vient à manquer, le locataire pourra vous demander de les ajouter. À défaut, le logement sera requalifié en location nue. 
• Fournir un logement décent : il s’agit de répondre à certains critères en termes de surface habitable, de respect de la santé et de la sécurité du locataire, ou encore de performance énergétique. 
• Assurer la jouissance paisible du locataire : il n’est pas possible de faire irruption dans le logement sans l’autorisation du locataire. 
• Rédiger un contrat de bail par écrit : ce contrat de location doit contenir un certain nombre de clauses, comme le montant du loyer, des charges locatives, du dépôt de garantie, les modalités de paiement, la surface habitable, la désignation des locaux, etc. 
• Fournir des documents obligatoires : au-delà du bail de location, le propriétaire doit également fournir un état des lieux, un règlement de copropriété ainsi que des quittances de loyer. ‍
• ‍Déclarer ses recettes auprès de l’administration fiscale : les modalités de déclaration dépendent en grande partie de votre statut (SA, LMNP, SARL, …) ‍
• Effectuer les grosses réparations : par exemple, le changement de la chaudière, le remplacement du frigo s’il ne fonctionne plus, etc. 

Les obligations du locataire 

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De son côté, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges locatives. 

Mais il doit également : 

• Effectuer les menus réparation (comme changer une ampoule) ; 
• Demander à son propriétaire s’il souhaite sous-louer le logement ; 
• Respecter l’usage du logement (à usage d’habitation pour les locations meublées longue durée) ;
• Respecter le règlement de copropriété (si applicable) ; 
• Souscrire une assurance habitation. 

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Les spécificités de la location meublée longue durée 

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Les locations meublées longue durée se distinguent à la fois des logements vides et des logements saisonniers. 

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Les différences avec la location vide 

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Hormis le fait d’ajouter des meubles au sein du logement, les règles juridiques sont légèrement différentes entre les biens vides ou meublés. 

• Le dépôt de garantie : il est d’un mois pour les locations nues, contre deux mois pour la location meublée. Cette différence s’explique largement par le fait que le propriétaire met à la disposition du locataire de nombreux meubles qui peuvent être endommagés. 
• La durée de location : même s’il s’agit d’un bail longue durée, elle est d’un an renouvelable avec la location meublée longue durée, contre trois ans pour la location vide. 
• Le préavis : pour le locataire, il est d’un mois avec la location meublée, contre trois mois pour les baux classiques. De son côté, le propriétaire peut donner congé trois mois avant son départ lors de la mise en location d’un bien meublé, contre six mois pour les locations vides. Dans les deux cas, le propriétaire doit fournir un motif de résiliation du bail. 

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Les différences avec la location meublée saisonnière 

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La location saisonnière consiste à louer des biens immobiliers à la journée, à la semaine ou au mois. Dans ce cadre, le propriétaire bailleur ne peut pas louer son logement plus de 90 jours consécutifs au même locataire. 

Cette différence de durée joue également sur le montant des loyers. En effet, avec la location saisonnière, il est possible de doubler, voire de tripler le montant des loyers par rapport à une location meublée longue durée. En contrepartie, la gestion est beaucoup plus complexe, puisqu’il y a un changement de locataire quasi quotidien. 

En outre, il faut mettre davantage d’équipements à la disposition des locataires de courte durée, comme du linge de lit, des serviettes, du gel douche, etc. 

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Les avantages à louer un bien meublé sur une longue durée 

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Des loyers attractifs et une gestion simplifiée 

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Même s’ils sont moins intéressants qu’avec la location saisonnière, les loyers d’un bien meublé sont toujours plus avantageux que ceux d’un bien vide (entre 10 à 30 % de différence). Cela s’explique par la mise à disposition de meubles qui constitue un service supplémentaire. 

Malgré cette différence de prix, la gestion locative est largement similaire à celle de la mise en location d’un bien vide. Comme son nom l’indique, les locataires d’une location meublée longue durée ont vocation à rester. Il n’y a donc pas besoin de gérer les nouveaux locataires aussi régulièrement qu’avec les logements saisonniers. 

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Une fiscalité intéressante 

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L’avantage incontournable de la location meublée longue durée concerne le statut de loueur meublé non professionnel. Si tel est votre cas, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et cela change totalement votre fiscalité. En effet, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition. 

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts (contre 30% pour les revenus fonciers en location vide). 
• Le régime réel : vous pouvez déduire certaines charges liées à l'exploitation du bien, mais aussi amortir les meubles et les immeubles. Ce régime est le plus avantageux, puisqu’il vous permet de réduire drastiquement votre base imposable. 

Pour mieux comparer les régimes micro-Bic et réel, suivez le guide !

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