Location meublée longue durée - Ce qu'il faut savoir

Mis à jour le

04/11/2026

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Location meublée longue durée - Ce qu'il faut savoir

En résumé

La location meublée longue durée est un bail de résidence principale d’un an renouvelable (9 mois pour un étudiant) portant sur un logement équipé selon la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Par rapport à la location vide, le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges, le préavis du locataire est d’un mois et celui du bailleur d’au moins trois mois (à l’échéance, avec motif), et les loyers sont souvent plus élevés (de l’ordre de 10 à 30 % selon les marchés).
Les loyers relèvent des BIC : micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes (revenus 2026 ; 77 700 € pour 2025), contre 30 % et 15 000 € en micro-foncier, ou régime réel avec déduction des charges et amortissement du bien et des meubles.
Points de vigilance : prélèvements sociaux de 18,6 % sur les loyers meublés (revenus 2026), réintégration des amortissements dans la plus-value (cessions depuis le 15 février 2025) et interdiction de louer les logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025.

Location meublée longue durée - Ce qu'il faut savoir

Florent Rambaud -Co-Founder - nopillo

Créé le :

01/05/2023

min

Sommaire

La location meublée longue durée est un bail de résidence principale d’un an renouvelable (9 mois pour un étudiant), portant sur un logement équipé selon la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, dont les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Location vide ou meublée, longue durée ou saisonnière, … Il est possible de louer un logement de plusieurs manières. Dans cet article, nous nous intéressons spécifiquement à la location meublée longue durée, un volet central de la gestion locative en meublé. Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ? Quelles sont les spécificités de ce type de contrat ? Quels en sont les avantages ? Découvrez les réponses.

Article mis à jour le 04/11/2026.

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Quelles sont les obligations du propriétaire et du locataire ?

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Comme pour tous contrats de location, le propriétaire et le locataire doivent respecter un certain nombre d’obligations légales. Quelles sont-elles ?

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Les obligations du propriétaire-bailleur

En tant que propriétaire bailleur d’une location meublée longue durée, vous devez respecter les obligations ci-dessous :

Meubler le logement : pour cela, il suffit de reprendre la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Si l’un des éléments vient à manquer, le locataire pourra vous demander de les ajouter. À défaut, le logement sera requalifié en location nue.
Fournir un logement décent : il s’agit de répondre à certains critères en termes de surface habitable, de respect de la santé et de la sécurité du locataire, ou encore de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être loués (nouveaux baux, renouvellements et reconductions) ; les logements classés F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (France métropolitaine). Par ailleurs, un nouveau recalcul du DPE des logements chauffés à l’électricité (coefficient de conversion ramené de 1,9 à 1,7) s’appliquera aux diagnostics établis à partir du 1er janvier 2027 : il peut améliorer l’étiquette, jamais la dégrader, et un DPE existant peut alors être mis à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Assurer la jouissance paisible du locataire : il n’est pas possible de faire irruption dans le logement sans l’autorisation du locataire.
Rédiger un contrat de bail par écrit : ce contrat de location doit contenir un certain nombre de clauses, comme le montant du loyer, des charges locatives, du dépôt de garantie, les modalités de paiement, la surface habitable, la désignation des locaux, etc.
Fournir des documents obligatoires : au-delà du bail de location, le propriétaire doit également annexer le dossier de diagnostic technique (dont le DPE), la notice d’information, un état des lieux d’entrée et de sortie, l’inventaire détaillé du mobilier et, en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. Il remet également des quittances de loyer. ‍
‍Déclarer ses recettes auprès de l’administration fiscale : les modalités de déclaration dépendent en grande partie de votre statut (SA, LMNP, SARL, …) ‍
Effectuer les grosses réparations : par exemple, le changement de la chaudière, le remplacement du frigo s’il ne fonctionne plus, etc.

Les obligations du locataire

De son côté, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges locatives.

Mais il doit également :

Effectuer les menus réparation (comme changer une ampoule) ;
Demander à son propriétaire s’il souhaite sous-louer le logement ;
Respecter l’usage du logement (à usage d’habitation pour les locations meublées longue durée) ;
Respecter le règlement de copropriété (si applicable) ;
Souscrire une assurance habitation.

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Qu'est-ce qui distingue la location meublée longue durée ?

Les locations meublées longue durée se distinguent à la fois des logements vides et des logements saisonniers.

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Les différences avec la location vide

Hormis le fait d’ajouter des meubles au sein du logement, les règles juridiques sont légèrement différentes entre les biens vides ou meublés.

Le dépôt de garantie : il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour les locations nues, contre deux mois pour la location meublée. Cette différence s’explique largement par le fait que le propriétaire met à la disposition du locataire de nombreux meubles qui peuvent être endommagés.
La durée de location : même s’il s’agit d’un bail longue durée, elle est d’un an renouvelable avec la location meublée longue durée, contre trois ans pour la location vide. Une variante existe pour les étudiants : le bail de 9 mois, non reconductible tacitement. Le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie) est un contrat distinct, réservé à certains locataires en situation de mobilité (formation, études, stage, mission temporaire…).
Le préavis : pour le locataire, il est d’un mois avec la location meublée, contre trois mois pour les baux classiques réduit à un mois en zone tendue. De son côté, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins trois mois pour un bien meublé (six mois pour une location vide) et pour un motif autorisé par la loi.

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Les différences avec la location meublée saisonnière

La location saisonnière consiste à louer des biens immobiliers à la journée, à la semaine ou au mois. Dans ce cadre, le propriétaire bailleur ne peut pas louer son logement plus de 90 jours au même locataire.

Cette différence de durée joue également sur le niveau des recettes. En effet, avec la location saisonnière, les recettes peuvent être supérieures à celles d’une location meublée longue durée, avec des périodes creuses à anticiper. En contrepartie, la gestion est beaucoup plus complexe, puisqu’il y a un changement de locataire quasi quotidien.

En outre, il faut en pratique prévoir davantage d’équipements pour les locataires de courte durée, comme du linge de lit, des serviettes, du gel douche, etc.

Depuis la loi Le Meur, l'écart fiscal s'est aussi creusé : un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement, dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % et 83 600 € en longue durée (revenus 2026). À cela s’ajoute, depuis le 20 mai 2026, l’obligation de déclarer son meublé de tourisme en mairie dans toutes les communes, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces. Autrement dit, la longue durée reste l’option la plus simple à gérer pour un LMNP.

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Location meublée longue durée, location nue ou saisonnière : quelles différences ?

Seuils applicables aux recettes 2026. Pour les recettes 2025 déclarées au printemps 2026, le plafond du micro-BIC en longue durée est de 77 700 €.
Critère	Location nue	Meublée longue duréeLe sujet de cet article	Meublée saisonnière
Durée du bail	3 ans (6 ans si le bailleur est une société)	1 an renouvelable, ou 9 mois non reconductibles pour un étudiant	À la nuit, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours avec le même locataire
Préavis du locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois, sans condition	Sans objet : les dates sont fixées au contrat
Préavis du bailleur	6 mois avant l'échéance, avec motif	3 mois avant l'échéance, avec motif	Sans objet
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges	Fixé au contrat de location saisonnière
Mobilier obligatoire	Aucun	Liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015	Pas de liste obligatoire : le mobilier est un critère du classement facultatif
Fiscalité des loyers	Revenus fonciers : micro-foncier, 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes	BIC : micro-BIC, 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € de recettes (revenus 2026), ou régime réel avec amortissement	BIC : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € si le meublé n'est pas classé ; 50 % jusqu'à 83 600 € (revenus 2026) s'il est classé
Niveau de loyer	Référence du marché	Souvent supérieur à celui d'un bien vide équivalent (ordre de grandeur indicatif : 10 à 30 %, variable selon le marché)	Potentiellement plus élevé, mais avec des périodes creuses
Charge de gestion	Faible	Proche de la location nue, avec le renouvellement du mobilier à prévoir	Élevée : ménage, accueil, linge et changement de locataire quasi quotidien

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Quels sont les avantages de la location meublée longue durée ?

Des loyers attractifs et une gestion simplifiée

Même s’ils sont moins intéressants qu’avec la location saisonnière, les loyers d’un bien meublé sont toujours plus avantageux que ceux d’un bien vide (de l’ordre de 10 à 30 % selon les marchés, à titre indicatif). Cela s’explique par la mise à disposition de meubles qui constitue un service supplémentaire.

Malgré cette différence de prix, la gestion locative est largement similaire à celle de la mise en location d’un bien vide. Comme son nom l’indique, les locataires d’une location meublée longue durée ont vocation à rester. Il n’y a donc pas besoin de gérer les nouveaux locataires aussi régulièrement qu’avec les logements saisonniers.

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Une fiscalité intéressante

L’avantage incontournable de la location meublée longue durée concerne le statut de loueur meublé non professionnel. Si tel est votre cas, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et cela change totalement votre fiscalité. En effet, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition.

Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes, dans la limite de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025). En location nue, le micro-foncier ne vous accorde que 30 % d'abattement, et seulement jusqu'à 15 000 € de recettes.
Le régime réel : vous pouvez déduire certaines charges liées à l'exploitation du bien, mais aussi amortir les meubles et les immeubles. Ce régime est souvent plus avantageux lorsque vos charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire de 50 %, car il réduit votre base imposable.

Deux points de vigilance. D’abord, pour les revenus 2026 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026), les loyers meublés non professionnels relèvent des autres revenus du patrimoine : leurs prélèvements sociaux s’élèvent à 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de la location nue. Ensuite, en cas de revente, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. L’amortissement reste un levier important pendant la phase de location, mais son intérêt se raisonne désormais sur toute la durée de détention.

Pour mieux comparer les régimes micro-Bic et réel, suivez le guide !

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Questions fréquentes sur la location meublée longue durée

Quelle est la durée d’un bail meublé de longue durée ?

Le bail meublé de résidence principale dure au minimum un an, ou neuf mois pour un étudiant (sans reconduction tacite). Le bail mobilité, de 1 à 10 mois, est un contrat distinct.

Quel est le dépôt de garantie maximal en location meublée ?

Il est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour une location vide.

Quel est le plafond du micro-BIC en location meublée longue durée ?

Il est de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025), avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà, le régime réel s’applique.

Quels prélèvements sociaux s’appliquent aux loyers meublés ?

Pour les revenus 2026, le taux global est de 18,6 % pour la location meublée non professionnelle, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.

Peut-on louer un logement classé G au DPE ?

Non : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent et ne peut plus être loué (nouveaux baux et renouvellements). Les logements classés F seront concernés au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (France métropolitaine).