La gestion de location meublée regroupe une multitude de tâches plus ou moins chronophages. Voici les principales.
Mettre des meubles à la disposition du locataire
Si vous souhaitez louer un bien meublé (et profiter du statut de LMNP par la même occasion), vous devrez équiper le logement avec la liste des fournitures prévues par le décret du 31 juillet 2015. La voici :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur, ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment congélation (température inférieure ou égale à - 6 °C) ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager.
À défaut de respecter cette liste, votre logement peut être requalifié de location vide (à la demande du locataire). Vous devez donc acheter l’ensemble des meubles susmentionnés, neufs ou d’occasion.
Trouver un locataire
C’est l’un des plus gros défis de la gestion de location meublée. Pour cela, il faut publier une annonce sur les sites spécialisés, répondre aux messages des candidats, passer des visites et sélectionner le futur locataire. Or, il est primordial de porter une attention particulière au choix du locataire et de vérifier sa solvabilité afin d’éviter les éventuels loyers impayés.
Ici, nous parlons surtout de gestion de location meublée longue ou moyenne durée. C’est-à-dire à travers un bail classique, étudiant ou mobilité. Si vous choisissez la location saisonnière, la recherche de locataire est nettement différente, puisque vous passez par une plateforme spécialisée (comme AirBnB ou Booking). Dans ce cadre, la gestion locative est nettement plus complexe, car les locataires peuvent changer tous les jours.
Bon à savoir : En tant que propriétaire bailleur d’une location meublée, vous disposez d’un logement souvent plus attractif auprès de nombreux locataires (en particulier les étudiants et les jeunes actifs). Ce qui vous permet de réduire considérablement le risque de vacances locatives. À condition bien sûr d’acheter un bien immobilier dans une ville dynamique. Si vous voulez savoir où investir en LMNP, jetez un œil à notre article sur le sujet.
Rédiger les contrats
Quel que soit le type de bail, vous devez impérativement signer un contrat de location. Celui-ci doit mentionner un certain nombre de clauses, telles que :
- L’identification des parties ;
- La durée du bail ;
- Le loyer (prix, modalités de paiement et révision du loyer) ;
- Les charges (montant et modalités de paiement) ;
- Le préavis ;
- Le dépôt de garantie ;
- L’inventaire des meubles ;
- La signature des parties.
En plus de la rédaction du contrat de bail, il faudra aussi signer un état des lieux (à l’entrée et à la sortie du locataire). Le remplissage de ce document est absolument indispensable puisqu’il conditionne la restitution du dépôt de garantie en cas de dégradation. En effet, si le locataire a détérioré le bien, sans que vous n’ayez signé d’état des lieux, il sera plus difficile d’obtenir un dédommagement.
Et pour une gestion de location meublée optimale, nous vous conseillons également d’ajouter une grille de vétusté. Sans oublier la quittance de loyer dès lors que le locataire en fait la demande.
S’assurer du paiement des loyers
Une bonne gestion de location meublée, c’est avant tout la réception mensuelle d’un loyer. À cette fin, le choix du locataire est absolument déterminant. Mais on vous donne aussi quelques astuces supplémentaires pour assurer ce paiement.
D’une part, n’hésitez pas à demander à votre locataire de faire un virement bancaire automatique. De cette manière, le loyer est prélevé tous les mois, sans aucune intervention du locataire. Ce qui évite le risque d’oubli.
D’autre part, pensez à prendre des garanties pour faire face au risque de défaut de paiement de la part du locataire. Parmi les garanties, il y a la caution solidaire ou l’assurance loyers impayés. La seconde est souvent la meilleure option pour se faire payer tous les mois.
Au-delà du loyer, il y a aussi le paiement des charges. Généralement, les deux sont versés en même temps. Mais sachez que dans le cadre d’une location meublée, le bailleur a le choix entre les charges sur provision et les charges au forfait. Dans le second cas, vous n’aurez qu’à percevoir le paiement. Mais dans le premier cas, il faudra réaliser la régularisation tous les ans.
Effectuer les réparations
Le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir à son locataire un logement décent. Il convient donc de réaliser les réparations et travaux nécessaires avant l’entrée dans les lieux. Mais également en cours de bail. En effet, si certains équipements tombent en panne, si un dégât des eaux endommage le bien, … vous devrez remettre le bien en état.
Bon à savoir : s’il s’agit de menues réparations (comme le changement d’une ampoule), c’est le locataire qui en a la charge. En revanche, tous les travaux conséquents sont aux frais du propriétaire (comme le changement de la chaudière).
Déclarer ses revenus locatifs
La gestion d’une location meublée passe évidemment par les déclarations fiscales. Et celles-ci peuvent être plus ou moins complexes selon le régime choisi. En effet, en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.
- Pour le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et de démarches simplifiées.
- Pour le régime réel d’imposition : entre l’amortissement et la déduction des charges, l’avantage fiscal est nettement supérieur. En revanche, la déclaration de revenus est plus complexe. Ici, vous devez envoyer une liasse fiscale correspondant à vos comptes de résultat (avec calcul des charges, des amortissements, de la plus-value, du déficit, des immobilisations, …).
Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez réduire drastiquement vos revenus imposables, mais les démarches nécessaires pour cela prennent un temps fou. Sans compter que leur complexité augmente aussi le risque d’erreur. C’est pourquoi, il est préférable de trouver des solutions pour optimiser la gestion de sa location meublée.
