Micro-bic ou Réel : lequel choisir ?

Avant de comparer les régimes, il est essentiel de comprendre le fonctionnement fiscal du LMNP. Le statut LMNP s'applique à partir du moment ou vous louez un bien en location meublé et que vos revenus sont soit inférieurs à 23k€ soit inférieurs à vos revenus d'activités (pensions/salaires....). Les loyers perçus dans le cadre de la LMNP relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers classiques.
Ce cadre offre un avantage majeur : il permet d’appliquer des outils comptables et fiscaux puissants comme l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, des mécanismes absents du régime foncier classique.
Cela permet de réduire voire d’annuler votre base imposable tout en conservant la pleine valeur économique de votre bien.

Le Micro-BIC est un régime fiscal extrêmement simple.
L’abattement automatique de 30 % sur vos loyers réduit votre base imposable sans aucune démarche ou justificatif. Vous n’avez pas besoin de tenir de comptabilité particulière ni de produire des documents complexes. Cette simplicité en fait le régime idéal pour les petits investisseurs ou pour des biens avec peu de charges et aucun emprunt.

Cependant, le Micro-BIC présente des limites importantes. Il ne permet aucune déduction réelle, ce qui signifie que vous ne pourrez pas réduire vos revenus imposables avec vos dépenses effectives. Les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les travaux d’entretien ou d’amélioration, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier ne sont pas pris en compte.

En résumé, le Micro-BIC convient parfaitement si vous possédez un studio ou un petit appartement faiblement chargé, sans emprunt ni travaux à prévoir.

Le Régime Réel LMNP est la solution privilégiée par la majorité des investisseurs.
Il permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre bien : intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, travaux d’entretien ou de rénovation, et même certains frais liés à la location meublée.

Le grand avantage du Réel est l’amortissement du bien et du mobilier, qui permet de réduire la base imposable à un niveau très faible, voire nul, sur plusieurs années. L’amortissement immobilier se calcule généralement sur 50 ans, et l’amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans. Cette mécanique est extrêmement puissante : elle vous permet de générer un revenu locatif net d’impôt, tout en préservant la valeur réelle de votre investissement.

Le Régime Réel demande cependant une comptabilité rigoureuse et souvent l’intervention d’un expert-comptable. Mais le gain fiscal, souvent très élevé, compense largement ce coût.

En pratique, si votre bien comporte un emprunt, des travaux ou un ameublement conséquent, le Régime Réel est quasiment toujours plus avantageux que le Micro-BIC.