📋 Glossaire LMNP et Fiscalité :
le dictionnaire complet de loueur meublé
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est connu pour offrir l’une des fiscalités les plus avantageuses de l’investissement locatif. Pourtant, les termes comptables, fiscaux et immobiliers utilisés dans ce domaine restent souvent flous pour les investisseurs. Amortissement, micro-BIC, régime réel simplifié, valeur de l’actif, charges déductibles, bail commercial… Pour optimiser réellement ses impôts, il est essentiel de comprendre ces notions techniques.
Ce glossaire complet a été conçu pour offrir un repère simple et clair. Il regroupe la totalité des termes essentiels pour comprendre la fiscalité LMNP, la gestion comptable, les régimes d’imposition et les mécanismes d’optimisation. Ce document peut être utilisé comme référence continue, comme support pédagogique ou comme guide avant de confier sa gestion au régime réel, spécialité de Nopillo.
A - Immobilier et Locations meublées
Actif immobilier
Bien immobilier inscrit au bilan comptable dans le cadre du régime réel. L’actif est ensuite décomposé en plusieurs composants (gros œuvre, toiture, plomberie, installations) afin d’optimiser l’amortissement.
Amortissement LMNP
Principe comptable permettant d’étaler la valeur du bien immobilier dans le temps. C’est le mécanisme central de l’optimisation LMNP, car il permet d’effacer une grande partie de l’impôt pendant plusieurs années.
Amortissement du Mobilier
Répartition comptable du coût du mobilier obligatoire (lit, table, électroménager, luminaires). La durée d’amortissement varie généralement entre 5 et 10 ans.
Amortissement de l’Immeuble
Amortissement des différentes parties du bâtiment (structure, façades, installations). La durée varie entre 20 et 40 ans selon les composants.
Année Blanche LMNP
Expression désignant la ou les premières années où l’impôt est nul grâce à l’amortissement élevé du bien et du mobilier.
B – Comptabilité et Gestion LMNP
BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux
Catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les revenus locatifs en meublé.
Bail meublé
Contrat de location incluant des obligations spécifiques : inventaire du mobilier, prestation minimale d’équipement, durée du bail plus courte que la location vide.
Bilan Comptable
Document récapitulant la situation comptable annuelle du bailleur, obligatoire pour les loueurs en régime réel.
Budget prévisionnel LMNP
Projection financière utilisée pour anticiper charges, impôts, amortissements et rendement réel du bien.
C – Fiscalité, TVA et régimes d’imposition
Charges déductibles
Incluent les intérêts d’emprunt, frais comptables, assurances, charges de copropriété, travaux déductibles, taxe foncière, etc. Elles réduisent le résultat fiscal en régime réel.
Cashflow (CF)
Résultat net de l’opération après charges, crédit et fiscalité. Indicateur clé pour mesurer la rentabilité réelle.
Crédit d’impot LMNP
Certains dispositifs ponctuels peuvent offrir un crédit d’impôt, bien que cela ne fasse pas partie du fonctionnement standard du statut LMNP.
D – Obligations légales et normes
Déclaration 2031
Déclaration fiscale annuelle obligatoire pour les LMNP au régime réel.
Dépenses d’Amélioration
Dépenses visant à améliorer le confort du logement. Elles sont généralement déductibles ou amortissables selon leur nature.
Diagnostics Techniques (DPE, ERP, Plomb, Électricité, etc.)
Obligatoires pour toute location meublée.
E – Revenus, Résultats et TVA
Échéancier d’Amortissement
Tableau expliquant la répartition annuelle des amortissements selon la durée de vie comptable des composants.
Expert-Comptable LMNP
Spécialiste de la fiscalité et de la comptabilité en location meublée. Il établit les comptes, optimise les amortissements et réalise les déclarations fiscales.
F – Plus-value, fiscalité de vente et Financement
Frais d’Acquisition
Frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions d’agences. Certains éléments peuvent être amortissables en LMNP selon leur nature.
Financement LMNP
Inclut l’emprunt bancaire, les garanties, les intérêts, et les stratégies d’optimisation de crédit.
G – Résidences gérées et Gestion locative
Gestion Locative
Gestion administrative, technique et financière du logement meublé. Peut être assurée en direct ou via agence spécialisée.
GLI – Garantie Loyers Impayés
Assurance garantissant le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.
H – Résidences gérées et Bail commercial
Hébergement géré
Inclut les résidences étudiantes, seniors, EHPAD, affaires, etc. La location se fait via un bail commercial signé avec un gestionnaire.
Hors Taxes (HT)
Montant des loyers ou redevances exprimés sans TVA, important dans les résidences gérées.
I – Impôts, Déclaration
Impôt sur le Revenu LMNP
Calculé sur la base du résultat BIC. Ce résultat est souvent nul en régime réel grâce à l’amortissement.
Inventaire du Mobilier
Liste obligatoire des équipements fournis dans la location meublée.
L – Statuts LMNP/LMP
LMNP - Loueur en meublé non professionnel
Statut s’appliquant si les revenus locatifs < 23 000 euros ou inférieurs aux revenus d’activité du foyer.
LMP - Loueur en meublé professionnel
Statut déclenché si revenus locatifs > 23 000 euros et supérieurs aux revenus du foyer. Le régime des plus-values et des cotisations sociales évolue alors significativement.
M – Micro Bic, Régime Réel et Optimisation
Micro-BIC
Régime fiscal avec abattement forfaitaire de 50 %. Simple mais rarement optimal pour la fiscalité.
O – Travaux, opérations et immobilier
Opérations d’Acquisition
Incluent toutes les dépenses liées à l’achat d’un bien : agence, notaire, banque. Certaines peuvent être amorties.
OPEX – Operational Expenses
Dépenses de fonctionnement récurrentes : assurance, charges, petites réparations.
P – Plus-value, Patrimoine et Prix de revient
Plus-value Immobilière LMNP
Même en régime réel, la plus-value d’un LMNP reste imposée selon le régime des particuliers, tant qu’il ne passe pas en LMP.
Prix de Revient
Somme du prix d’achat, des travaux amortissables, du mobilier et des frais associés. Sert de base à l’amortissement.
R – Rendement, Rentabilité et Régime Fiscal
Régime Réel Simplifié
Le régime LMNP le plus avantageux dans la grande majorité des cas. Il permet la déduction des charges et surtout l’amortissement du bien immobilier. Résultat : impôt souvent nul pendant 20 à 30 ans.
Rendement Brut
Loyer annuel divisé par le coût total d’acquisition du bien.
Rendement Net-Net
Intègre toutes les charges et la fiscalité, ce qui donne une vision réelle de la rentabilité.
T – Travaux et Charges
Travaux Déductibles
Peuvent être déduits en charges immédiates lorsqu’ils n’apportent pas de valeur structurelle nouvelle au bien.
Travaux Amortissables
Travaux lourds (rénovation complète, restructuration) amortis sur plusieurs années.
V – TVA, Valeur immobilière et vente
TVA LMNP
Applicable dans certaines résidences gérées. En location classique, la TVA ne s’applique pas.
Valeur Immobilière
Base essentielle pour le calcul des amortissements et de la plus-value.
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