Guide de la LMNP

Prisée des étudiants, des professionnels en mobilité et des touristes, la location meublée a le vent en poupe. Pour les investisseurs, ce type de location impose un statut particulier ; celui du loueur en meublé non professionnel. Bénéficiant d’une fiscalité à part et d’une rentabilité intéressante, ce statut est très avantageux pour les propriétaires bailleurs. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée à travers notre guide LMNP. Pour passer de la théorie à la pratique, réalisez une simulation LMNP à partir de vos propres chiffres et découvrez quel régime est le plus avantageux pour vous.

Vous souhaitez tout savoir sur le statut LMNP ? Le blog Nopillo est fait pour vous. Que vous prévoyez d’investir ou que vous ayez déjà plusieurs appartements meublés, vous trouverez les réponses à vos questions.
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Qu’est-ce que le régime LMNP ?

Créé en 1949, le statut LMNP permet aux propriétaires-bailleurs d’un bien meublé de bénéficier d’un régime fiscal à part. À cette époque, l’objectif du législateur était d’encourager les offres de maisons et d’appartements meublés afin de loger les populations “en transition”. C’est par exemple le cas des étudiants, des travailleurs détachés ou même des touristes. Plus de 70 ans plus tard, ce statut a toujours autant de succès. Et pour cause, il permet aux locataires de se loger sans avoir à acheter toutes les fournitures indispensables, tout en octroyant des avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs. Mais pour cela, encore faut-il respecter certaines conditions. C’est ce que nous allons voir dans la suite de ce guide LMNP et location meublée.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, les propriétaires doivent aménager le logement conformément aux dispositions législatives et percevoir des revenus locatifs inférieurs à certains seuils. Découvrez les conditions LMNP dans ce guide de la location immobilière. ‍

Une location meublée

Définition

Pour comprendre la conception de location meublée, il convient de revenir à la définition mentionnée dans la loi ALUR. Au sens de cette loi, il s’agit “d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.
Cela peut concerner plusieurs types de location, comme les locations saisonnières de type AirBnB, les locations longue durée, les colocations meublées, les logements de fonction, les résidences de services, ou les logements étudiants. Dans le même esprit, un bien peut être meublé dans une construction neuve ou ancienne, ou encore dans un immeuble individuel ou collectif. Pour ce dernier, il faut toutefois veiller à ce que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée.

Les équipements meublés

Comme vu précédemment dans ce guide de l’immobilier locatif, l’une des conditions indispensables de la location meublée est la présence de mobilier. Mais alors quels sont les équipements concernés ?
C’est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui nous donne la réponse. Voici la liste du mobilier à fournir :  
- Une literie (avec au moins une couette ou une couverture)  ;
- Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher (ou tout autre dispositif d'occultation des fenêtres) ;
- Des plaques de cuisson ;Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur (ou au minimum un compartiment de congélation) ;
- De la vaisselle nécessaire pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager.

Si l’un de ces équipements manque à l’appel, le locataire est en droit de demander au propriétaire de les ajouter. À défaut, un juge pourra requalifier le logement en location nue. Le propriétaire-bailleur ne bénéficiera plus de la fiscalité avantageuse de la location meublée.  

La différence entre location nue et location meublée

Le fait d’ajouter la liste des équipements susmentionnés permet de qualifier la location de bien meublé. Mais qu’est-ce que cela implique ?
La location meublée bénéficie de conditions de bail spécifiques :
- Préavis du locataire : il est de 3 mois pour la location vide, contre 1 mois pour les habitations meublées.
- Résiliation par le bailleur : dans les deux cas, il faut fournir un motif de résiliation. Mais la durée de préavis varie selon le type de bien. En effet, pour la location vide, le bailleur doit prévenir le locataire 6 mois avant l’échéance. À l’inverse, pour la location meublée, le délai est raccourci à 3 mois.
- Dépôt de garantie : traditionnellement, le dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer. Mais le propriétaire d’un logement meublé, ayant engagé plus de frais pour l’ameublement, est en droit de demander une caution équivalent à deux mois de loyer.
- État des lieux : lors de la signature du contrat de location, le propriétaire d’un bien meublé doit fournir un inventaire précisant la liste des équipements mis à disposition.
- Durée du bail : en location meublée, c’est le bail d’un an qui a vocation à s’appliquer. Il peut même être réduit en cas de bail étudiant ou mobilité. À l’inverse, en location vide, la durée minimale de bail est de 3 ans avec tacite reconduction.  
Et bien sûr, la location meublée vous permet aussi de bénéficier du statut de LMNP. À condition de respecter le second critère.

Des limites de ressources

Dès lors que vous louez un bien meublé, vous avez le choix entre deux types de statut : LMNP ou LMP (loueur meublé professionnel). La différence entre les deux tient surtout au niveau des montants de loyers perçus. Ainsi, vous bénéficiez du statut LMNP dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas :
- 23 000 € ;
- les revenus d’activité de votre foyer fiscal soumis à l’IR.

Si vous passez ces seuils, l’activité de location est considérée comme étant professionnelle. Le statut LMP s’applique alors automatiquement.
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Quelles différences entre LMNP et LMP ?

En fonction de vos recettes locatives, vous bénéficierez du statut LMP ou LMNP. Et cela impacte directement votre fiscalité :
- L’imputation du déficit : le LMP peut imputer son déficit sur ses revenus globaux sans limite de montant. Alors que le LMNP ne peut imputer les déficits que sur ses revenus locatifs, et sur une période de 10 ans.
- La plus-value : le propriétaire LMP peut être exonéré de plus-value dès lors qu’il exerce son activité depuis plus de 5 ans et que ses recettes sont inférieures à 90 000 €. En revanche, le LMNP est soumis au même régime d'imposition des plus-values que les particuliers.
- L'impôt sur la fortune immobilière : le LMP pourra exclure son bien meublé de l’assiette de calcul de l’IFI (sous certaines conditions). Ce qui n’est pas le cas du propriétaire LMNP.
- Les cotisations sociales : les prélèvements sociaux sont de 17,2 % pour les LMNP, contre 40 % environ pour les LMP qui doivent s’affilier à l’URSSAF.

Au sein de ce guide de la location meublée, nopillo mise sur la transparence. Nous vous présentons tous les avantages du statut LMNP (et ils sont nombreux), mais aussi les limites de ce statut.

Les avantages du statut de LMNP

La rentabilité intéressante

‍Si l’investissement de départ est plus important, celui-ci peut être rapidement rentabilisé avec une location meublée. Et pour cause, les loyers sont généralement 10 à 20 % plus élevés que ceux des logements vides (voire parfois jusqu’à 30 %). Cette différence s’explique par la mise à disposition des équipements qui évitent au locataire d’acheter des fournitures lors de l’aménagement. Cette rentabilité est encore renforcée pour les propriétaires qui optent pour la location saisonnière.

‍Une fiscalité avantageuse

‍L'avantage incontournable du statut LMNP se situe au niveau de la fiscalité. Et ce pour plusieurs raisons :
- L’abattement forfaitaire de 50 % pour le régime BIC (location longue durée) : contre 30 % pour la location nue.
- L’amortissement et les déductions avec le régime réel : cela vous permet de réduire drastiquement la base taxable, et parfois même de bénéficier d’une imposition nulle.
- Le déficit : si les charges sont supérieures aux recettes, vous pourrez reporter ce déficit sur les années suivantes. Et ce, pendant 10 ans.
- La récupération de la TVA : dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA des biens meublés. Mais pour cela, il faut respecter certaines conditions, telles que l’interdiction de revendre pendant 20 ans, la location dans une résidence de service, l’achat d’un bien neuf (ou achevé il y a moins de 5 ans).
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Les inconvénients de la location meublée non professionnelle

Parce que le statut LMNP n’est pas parfait, ce blog en location meublée explore ses limites.

‍Les démarches administratives

‍Pour bénéficier des avantages du statut de LMNP, vous devez accomplir certaines démarches administratives : immatriculation, déclaration d'impôt sur le revenu plus complexe et paiement de la CFE.

Heureusement, il est possible de simplifier toutes ces démarches en faisant appel à nopillo. En plus de vous fournir des conseils avisés, nous automatisons toutes ces tâches pour vous simplifier la vie.

‍Le non-cumul des dispositifs de défiscalisation

‍Le gouvernement a mis en place certains dispositifs de défiscalisation pour rééquilibrer l’offre et la demande immobilière. C’est le cas de la loi Malraux pour les bâtiments anciens, et anciennement de la loi Pinel pour la location nue (qui n’est plus applicable depuis le 1er janvier 2025). Malheureusement, ces deux dispositifs ne se cumulent pas avec le statut de LMNP.
Cela dit, il existait une exception avec la loi Censi Bouvard. Il était possible de cumuler ce dispositif avec le LMNP si vous êtes propriétaire d’une location meublée dans une résidence de service. Vous profitiez ainsi d’une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat du bien immobilier HT (à étaler sur 9 ans). Mais sans possibilité de cumuler avec l’amortissement du régime réel. Aujourd’hui, cette loi n’est plus applicable. Mais il convient de la mentionner, car il s’agissait d’une exception du principe de non-cumul.

‍L’investissement initial de départ plus important

‍Pour bénéficier du statut de LMNP, il faut meubler entièrement le bien. Autrement dit, faire des dépenses supplémentaires avant la mise en location.
Mais rassurez-vous, cet investissement de départ sera doublement rentabilisé. D’une part, parce que la location meublée est généralement louée plus cher que la location vide. D’autre part, parce que le régime réel simplifié du statut LMNP vous permet d’amortir le bien immobilier et les meubles qui le composent pendant une période de 50 à 5 ans.

Vous l’aurez compris au sein de ce blog de l’investissement locatif, la location meublée avec le statut LMNP vous permet d’optimiser votre investissement immobilier. À tel point qu’il est même considéré comme une véritable niche fiscale, faisant du loueur en meublé non professionnel l’un des statuts favoris pour les investisseurs. Mais pour profiter de tous ses avantages, encore faut-il adopter la bonne stratégie ; aussi bien pour le choix du mode d’exploitation, que la ville d’investissement ou encore le choix de fiscalisation LMNP. Justement, nopillo vous aide à prendre les meilleures décisions à chaque étape de votre parcours.  

Vous êtes perdu entre toutes les déclarations LMNP ? Le guide de la Location Meublée Non Professionnelle vous accompagne pas à pas.
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Comment se déclarer en LMNP ?

Dès lors que le bien est meublé, vous devez déclarer votre activité de LMNP. Pour cela, il convient d’envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce du lieu où se trouve le bien immobilier. À moins que vous n’ayez pas d’ordinateur, tout se fait en ligne, via le site de l’INPI. À travers ce document, vous devez renseigner l’adresse du logement et la date de mise en location, choisir le régime fiscal et le régime de TVA (sur ce point, vous n’êtes concerné que si vous louez dans une résidence de service).

Bon à savoir : si l’activité de location immobilière est en indivision, il faudra remplir le formulaire FCMB (Cerfa 11924*01).

Dans tous les cas, cette déclaration doit être réalisée dans les 15 jours suivants le début de votre activité. Vous obtiendrez ensuite votre numéro de SIRET qui vous servira lors de la déclaration d'impôt sur le revenu.

En plus de l’immatriculation, n’oubliez pas de créer votre espace professionnel sur le site des impôts. Cela vous permettra de vous acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Nous vous conseillons également d’adhérer au centre de gestion agréé (CGA) pour bénéficier d’une réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité.
Et si vous ne savez pas comment faire vos déclarations LMNP ? Ce guide vous accompagne étape par étape.

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

La déclaration des recettes locatives en LMNP s’effectue en même temps que la déclaration de revenus. Il faudra alors joindre des documents complémentaires qui dépendent de votre régime fiscal :
- Régime BIC : vous devrez envoyer le formulaire 2042 C-PRO. Attention, il faut renseigner l’intégralité des recettes brutes, et non déduire l’abattement forfaitaire. C’est l’administration fiscale qui s’en charge.
- Régime réel : vous devrez envoyer les formulaires Cerfa 2031, 2033-A à 2033-E et annexes à l’administration fiscale.
 Si vous avez besoin d’un guide en location meublée, nopillo vous accompagne à chacune de ces démarches.

Au sein de ce blog de l’immobilier locatif, vous découvrirez comment optimiser votre fiscalité. Et par là même booster les marges de votre location meublée.

Quel est le régime fiscal du propriétaire LMNP ?

Contrairement à la location nue, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers.

Le régime micro- BIC

Ce régime est appliqué de manière automatique dès lors que les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 77 700 € (et 188 700 € pour les chambres d’hôte ou 15 000 € pour les locations saisonnières non classées).
Cela vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (et 71 % pour les chambres d’hôte et 30 % pour les locations saisonnières non classées), contre 30 % pour les locations nues.

Sauf mode d’exploitation temporaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives (c’est-à-dire loyer, charges comprises). Il suffira ensuite d’ajouter ce montant à vos autres revenus. Dès lors, le barème progressif de l'impôt s’applique sur l’ensemble de vos ressources.

Attention, quel que soit le montant des frais engagés pour la mise en location, vos charges ne sont déductibles qu’à hauteur de 50 %.
Ce qui peut minimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Ce blog est justement là pour éviter que vous ne fassiez les mauvais choix fiscaux.

Le régime réel

Si vos charges dépassent 50 % de vos recettes, vous pouvez aussi opter pour le régime réel lors de votre déclaration d’activité en LMNP.

L’idée étant de prendre en compte réellement vos recettes et vos dépenses, vous pouvez déduire l’ensemble de vos frais et charges nécessaires à la mise en location du bien. C’est-à-dire :
- les frais d’entretien,
- les frais d’assurance,
- les honoraires de l’agence immobilière,
- les frais de notaire (uniquement l’année d'acquisition du bien),
- les intérêts d’emprunt,
- la taxe foncière,
- les frais de comptabilité, etc.
Toutes ces charges déductibles doivent être justifiées, rattachées de manière directe à la gestion de l’activité et comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

En plus de déduire vos frais, vous pouvez aussi amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les travaux de construction ou d’amélioration pendant une durée de 50 à 5 ans.
Selon ce principe, chaque bien perd de la valeur au fil des années. L’amortissement LMNP vous permet de déduire cette perte de valeur sur vos revenus locatifs.
Par exemple, si la durée d’amortissement de la literie est fixée à 6 ans et que vous avez acheté un lit neuf à 600 €, vous pourrez déduire 100 € chaque année.
Mais pour cela, il faut conserver toutes les factures. Et ces dernières doivent être émises avant votre début d’activité en tant que LMNP. Il convient donc de tenir une comptabilité extrêmement rigoureuse pour effectuer tous ces calculs.

Bon à savoir : il existe deux types de régime réel (simplifié et normal) selon le montant des recettes locatives. Les différences entre les deux concernent surtout les démarches administratives et la déclaration de TVA.

Lequel choisir ?

Le choix du régime fiscal dépend en grande partie de vos charges et frais. En effet, si ces derniers représentent plus de 50 % de vos recettes locatives, c’est le régime réel qui est le plus avantageux. C’est souvent le cas si vous prévoyez des travaux ou si vous avez fait un crédit immobilier pour acquérir le bien.
Avec ce régime, il est possible de réduire drastiquement la base imposable, voire de l’éliminer. Auquel cas, vous ne serez pas imposé sur vos recettes locatives.
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Pour vous aider à mieux comprendre, nous vous proposons un exemple :
Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros HT. Pour ce bien, voici l’état de vos recettes, charges et amortissement :
- Loyer : 800 € par mois, soit 9600 € par an
- Taux d’amortissement : 2 %, soit 4000 €
- Charges déductibles : 7 000 €
Avec le régime BIC : vous serez imposé sur une base de 4800 €.
Avec le régime réel : ici, le montant déductible excède vos recettes locatives. Votre base taxable étant nulle, vous ne serez pas imposé. En prime, les 1400 € de déficit pourront être reportés sur l’année suivante.

Bon à savoir : il est toujours possible de changer de régime applicable en adressant sa demande auprès du service des impôts avant le mois de mai de l’année en cours.

Quelles sont les charges en location meublée ?

Les charges récupérables

Que ce soit pour la location vide ou meublée, il y a plusieurs charges locatives pour lesquelles le propriétaire est en droit de demander le remboursement au locataire.
Il s'agit des dépenses suivantes :
- les dépenses d'entretien de la copropriété (ménage des parties communes, entretien des espaces verts, …) ;
- les menues réparations et maintenances (ascenseur, interphone, …) ;
- les factures énergétiques (eau froide, eau chaude, chauffage, … );
- les taxes et redevances (la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Par ailleurs, dans le cadre de la location meublée, le propriétaire peut aussi s'acquitter des factures d’électricité et d’internet pour faciliter l’emménagement de son locataire. Ce sont également des charges récupérables.

La récupération des charges

En location meublée, il est possible d’opter pour deux modalités de versement des charges :
- Les charges au réel : le locataire verse une provision des charges en même temps que le loyer. Celle-ci doit être régularisée une fois par an en fonction des charges effectivement payées. Pour cela, le propriétaire envoie un décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle. Si les dépenses ont été plus importantes, le locataire doit rembourser le propriétaire. Et inversement.
- Le forfait de charges : le propriétaire détermine un montant fixe qui sera appliqué tout au long de l’année. Et ce, quelles que soient les charges réelles. Il n’y a donc pas de régularisation à la fin de l’année. Mais attention, le propriétaire ne peut fixer ce forfait arbitrairement. Généralement, il prend en compte le montant acquitté par le locataire précédent (avec possibilité de réviser le forfait chaque année).

Dans les deux cas, le montant et la modalité de paiement doivent être indiqués sur le contrat de bail.

Le choix entre ces deux modalités n’est pas possible pour tous les types location. En effet, sauf colocation, les propriétaires d’un logement nu doivent impérativement opter pour la provision sur charge. À l’inverse, dans le cadre d’un bail mobilité, c’est le forfait qui s’applique automatiquement.  

À travers ce guide de l’investissement locatif, vous découvrirez les bonnes pratiques pour maximiser votre niveau de rentabilité.

Quel bail meublé choisir ?

S’il est courant d’opter pour un bail de location meublée classique, il existe aussi deux autres types de baux qu’il convient de connaître :
- Le bail étudiant : à destination des étudiants, c’est un bail qui est conclu pour une durée de 9 mois reconductible tacitement. L’idée est alors de permettre aux étudiants de se loger pendant la durée de leurs études, sans être contraints par le paiement d’un loyer en période estivale.
- Le bail mobilité : c’est un contrat mis en place par la loi ELAN entré en vigueur en novembre 2018. Ce bail s’adresse exclusivement à certaines catégories de population (ceux qui sont “en transition”). C’est pourquoi, la durée de location est comprise entre 1 à 10 mois, le dépôt de garantie est interdit et les charges sont uniquement remboursables par forfait.

Pour vous aider à mieux comprendre les différents types d’investissement locatif, ce guide vous propose un tableau récapitulant les principales différences :

Comment choisir sa location meublée ?

Comme pour tout investissement locatif, la première chose à faire est d’étudier la rentabilité du bien immobilier. Il s’agit alors de déterminer l’ensemble des recettes et des charges. Ces éléments vous permettront ensuite de calculer le taux de rendement et le cashflow. Sur ce point, il n’y a pas de taux idéal, puisque cela peut varier d’une ville à l’autre.

Attention, si vous souhaitez rentabiliser votre placement, il faut minimiser les vacances locatives. Or, avec la location meublée, le turn over est plus important. C’est pourquoi, le choix de la localisation est déterminant. Vous devez alors privilégier les villes dynamiques. C’est-à-dire, les quartiers étudiants, les bassins d’emploi, les zones bien desservies en transport en commun avec de nombreux services à proximité.

Et bien sûr, vous devrez également aménager le logement.

Comment meubler une location ?

Pour profiter du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez impérativement équiper l’appartement ou la maison avec toutes les fournitures mentionnées au sein du décret de 2015. Au-delà de cette liste obligatoire, il est aussi possible d’ajouter des meubles facultatifs, comme un téléviseur, un lave-linge, un lave-vaisselle, etc. Cela vous permettra alors d’ajouter plus de valeur à votre bien.

En outre, voici quelques astuces supplémentaires pour bien aménager le logement :
- Privilégiez les équipements faciles à entretenir : comme le risque de turn-over est important, choisissez des équipements ne nécessitant pas trop d’entretien.
- Choisissez des meubles résistants : ils doivent être capables de conserver un bon état malgré le passage successif de différents locataires. À ce titre, évitez les fournitures bas de gamme (sans pour autant opter pour des meubles premium).
- Ajouter quelques touches de décoration : cela vous permettra de vous faire remarquer sur les sites d’annonces en ligne.