LMNP à Toulon - Faut-il investir ?

Avec 300 jours de soleil par an, Toulon offre à ses habitants un cadre de vie idyllique. Mais pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus locatifs, est-ce une bonne idée d’acheter dans la préfecture du Var ? Nopillo répond à la question à travers cette étude de marché complète sur les LMNP à Toulon. 

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Investir en LMNP à Toulon : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Avec un prix moyen au mètre carré de 3 137 €, Toulon est une ville accessible à tous les investisseurs immobiliers. Pour moins de 70 000 €, vous pourriez trouver un studio à louer. Mais cela dépend évidemment où vous acheter. Car, les variations de prix peuvent être importantes selon les quartiers . 

• Le centre-ville : contrairement à de nombreuses métropoles françaises, c’est ici que les prix de l’immobilier sont les plus bas (2 700 € / m2 en moyenne). Cela s’explique en partie par la présence de nombreux appartements haussmanniens à rénover. Une fois les travaux terminés, vous pourrez facilement louer votre appartement à des étudiants. 
• Saint-Roch : à l’ouest du centre-ville, ces quartiers sont appréciés des jeunes actifs grâce à leurs nombreux commerces et services (environ 3 100 € / m2). 
• Mourillon : cet ancien quartier de pêcheurs est prisé des touristes pour sa proximité avec la mer. Ce qui explique les prix immobiliers plus élevés (environ 3 700 € / m2). 
• Cap Brun : tout comme Mourillon, c’est un quartier situé en bord de mer, mais un peu plus excentré (environ 3 400 € / m2). 
• Quatre chemins : recherché par les familles pour son cadre de vie agréable, ce quartier vous permet de profiter d’une bonne rentabilité. Pour satisfaire la demande locative, misez sur les appartements ou maisons de 3 à 4 pièces pour votre investissement LMNP à Toulon (environ 3 000 € / m2). 

La démographie 

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Avec 179 000 habitants, Toulon est la 12e ville la plus peuplée de France. Parmi ses habitants, la ville compte plus de la moitié de locataires (53,7 %). Une aubaine pour les investisseurs LMNP à Toulon. Vous ne devriez pas avoir trop de difficulté à trouver de nouveaux locataires. 

En prime, la préfecture du Var connaît aussi une belle croissance démographique avec 15 000 nouveaux habitants en 10 ans. 

Le plan d’urbanisme 

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Fort de sa croissance, Toulon multiplie les projets d’urbanisme pour continuer à attirer des habitants et des touristes. En voici quelques-uns : 

• Un nouvel institut de formation pour les professionnels de santé ; 
• Une rénovation des halles municipales ; 
• La transformation de l’ancien hôpital Chalucet en un quartier de la créativité et de la connaissance ; etc. 

Le plus de Toulon

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Touristes, étudiants, entrepreneurs, jeunes actifs, … Toulon attire tous les profils. Et pour cause, la ville dispose de multiples atouts. 

• La technopole de la mer : c’est le premier port militaire de la méditerranée. Mais Toulon ne se résume pas à son activité maritime. La ville bénéficie aussi d’un beau potentiel économique dans divers secteurs d’activité, notamment le tourisme et les nouvelles technologies. C’est pourquoi, de nombreuses entreprises et start-ups innovantes s’y implantent. À tel point que Toulon a été élue 10ème ville de France pour entreprendre. Au total, la métropole Toulon Provence Méditerranée compte plus de 270 000 sociétés et près de 125 000 salariés. Autant de potentiels locataires pour votre investissement locatif LMNP à Toulon. 
• Le cadre de vie : entre la proximité avec la mer et un ensoleillement presque toute l’année, Toulon est définitivement une ville où il fait bon vivre. Mais c’est aussi un lieu de vacances privilégié par les touristes. 
• Le pôle universitaire : avec la création du campus de la Maison de la Recherche euro-méditerranéenne et l’Institut Ingémédia, la ville attire de plus en plus d’étudiants. 

Le potentiel de rentabilité

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Beaucoup moins chère que ses voisines, comme Nice, Antibes ou Cannes, Toulon vous permet de profiter d’un taux de rentabilité moyen de 4,8 %. Mais évidemment, cela va dépendre du choix de la localisation géographique et du type de stratégie d’investissement (colocation, meublé de tourisme, longue durée, …). 

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Outre cette rentabilité “à court terme”, Toulon vous offre aussi une rentabilité “à long terme” avec la plus-value. Et pour cause, le marché de l’immobilier a explosé dans cette ville du sud de la France. En l’espace de 5 ans, les prix au mètre carré ont augmenté de 18,6 %. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Toulon ?

L’encadrement des loyers 

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Avec son attractivité grandissante, Toulon est considérée comme une zone tendue. Le déséquilibre entre l’offre et la demande locative justifie l’application du dispositif d’encadrement des loyers. Voici les règles : 

• Les nouvelles locations : si c’est la première fois que vous louez votre logement LMNP à Toulon, vous êtes libre de fixer le montant du loyer. Il faudra toutefois respecter le marché immobilier (environ 14 € / m2).  
• Le renouvellement de bail : une révision annuelle est possible à condition de respecter l’indice de référence des loyers et de le mentionner dans le contrat de bail. Hormis ce cas, vous ne pourrez augmenter le prix du loyer que si celui-ci est manifestement sous-évalué. 
• Le changement de locataire : le nouveau loyer ne peut être supérieur à l’ancien, sauf si ce dernier n’a pas fait l’objet d’une révision dans les 12 derniers mois. 

La location saisonnière

Avec sa mer à proximité, son climat et ses paysages époustouflants, Toulon attire des milliers de touristes chaque année. Parmi eux, se trouvent peut-être vos futurs locataires pour de courtes durées. 

Mais qu’en dit la mairie de Toulon ? Bonne nouvelle, les démarches sont allégées en matière de meublé de tourisme. Il suffit de déclarer votre activité en ligne pour pouvoir louer votre bien en toute légalité. 

N’oubliez pas non plus de facturer et de collecter la taxe de séjour. 

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Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Toulon ?

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Même si Toulon est une ville rentable, cela dépend surtout de votre stratégie d’investissement. Il existe plusieurs manières de maximiser votre rentabilité : 

• L’achat de logements anciens : notamment les passoires thermiques qui vous permettent de profiter de prix d’achat avantageux. Après une rénovation et un ameublement soigné, vous pourrez toujours proposer des loyers intéressants, et même générer une belle plus-value lors de la revente. 
• Les meublés de tourisme : Toulon étant particulièrement apprécié des touristes, il serait dommage de ne pas en profiter pour votre investissement immobilier locatif. Et oui, la préfecture du Var dispose encore d’une réglementation allégée. Ce qui vous permet de louer votre bien sur de courte durée, et ainsi d’optimiser le montant de vos recettes locatives
• La fiscalité : pour booster votre rentabilité, vous devez augmenter vos revenus et diminuer vos charges. Or, les impôts constituent des frais importants qu’il convient de prendre en copte dès le début de votre activité LMNP à Toulon. 

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