Location meublée courte durée - Bonne ou mauvaise idée ?

Depuis quelques années, la location saisonnière a le vent en poupe. Alors même si ce mode de location permet au propriétaire de bénéficier d’une rentabilité optimale, encore faut-il être conscient de tous ces inconvénients avant de se lancer. Dans cet article, on vous présente les avantages et les limites de la location meublée courte durée. 

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La location meublée courte durée, une excellente rentabilité

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Des loyers nettement supérieurs

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Le principe même de la location saisonnière, c’est de louer son logement pour de courte durée. Et la plupart du temps, cela se compte en jours (non plus en mois). Les propriétaires de location meublée courte durée peuvent ainsi facturer à la nuitée. Ce mode de facturation permet justement de bénéficier d’un loyer nettement supérieur. 

Par exemple, un studio parisien peut être loué, en moyenne, entre 600 et 1000 € par mois via un bail de location classique. À l’inverse, un studio peut être loué entre 70 et 290 € la nuit. En fonction du taux d’occupation, il est donc possible de multiplier ses recettes locatives par 2, 3, 4 ou plus.

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La possibilité de bénéficier du statut de LMNP 

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En plus de bénéficier de revenus locatifs très avantageux par rapport à la location longue durée, les propriétaires-bailleurs d’un logement saisonnier profitent également d’une fiscalité optimale. Et pour cause, par principe, les locations courte durée sont meublées. Sauf SCI, c’est donc le statut de loueur en meublé (non) professionnel qui a vocation à s’appliquer. Dans ce cas, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Mais surtout, les propriétaires LMNP ont le choix entre deux régimes fiscaux. À savoir : 

• Le régime micro-BIC : même si ce n’est pas forcément le plus intéressant, il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % (voire de 51 % pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue). À l’inverse, pour les propriétaires d’un logement vide soumis au régime des revenus fonciers, l’abattement est toujours de 30 %. 
• Le régime réel d’imposition : c’est là tout l’avantage du statut de loueur meublé non professionnel. En effet, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos charges, mais aussi et surtout, d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. La combinaison de ces deux mécanismes juridiques vous permet ainsi de réduire drastiquement votre base imposable, et même de la supprimer. 

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Entre recettes locatives très élevées et fiscalité avantageuse, la location meublée courte durée est une excellente idée pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur rentabilité. Cela dit, vous devez être conscient des limites et des pièges de ce mode de location. 

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Mais attention aux pièges 

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La gestion locative 

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La location saisonnière étant basée sur les séjours très courts, il convient de gérer les changements de locataires très régulièrement (parfois tous les jours). Or, cela demande un temps considérable. Vous devrez, en effet, créer et mettre à jour l’annonce immobilière, communiquer avec les locataires pour coordonner les dates/horaires d’entrée, rédiger les contrats de location, nettoyer les logements, laver et fournir le linge de maison, gérer l’arrivée et le départ du locataire, etc. 

Si vous gérez les entrées et les sorties par vous-même, vous devrez avoir un emploi du temps très flexible pour accueillir les locataires et faire le ménage entre chaque changement. 

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Heureusement il existe plusieurs solutions pour alléger cette charge : 

• Les services de conciergerie : devant le développement des locations meublées courte durée, les services de gestion locative se multiplient. Vous pouvez ainsi faire appel à une conciergerie qui se charge de tout ou partie des tâches nécessaires à la mise en location. 
• L’automatisation : outre les conciergeries, il existe aussi des outils d’automatisation qui simplifient la gestion des entrées et des entrées. Par exemple, des messages envoyés automatiquement aux locataires, des boîtiers à clés ou des applis digitales pour le check in et le check out, …

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Une dépendance des plateformes 

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La grande majorité des propriétaires d’une location meublée courte durée, passent par les plateformes spécialisées de type AirBnB ou Booking. Or, ces dernières ont tendance à privilégier certaines annonces. Notamment, celles qui ont reçu les meilleurs commentaires. 

Mais à l’heure actuelle, les clients sont de plus en plus exigeants. Il est alors difficile de conserver la note maximale. Mais si vous multipliez les avis négatifs, votre logement sera relayé à la fin de toutes les annonces. Dans ce cas, vous ne recevrez que peu de demandes de location. Ce qui fera chuter votre taux d’occupation, et donc votre rentabilité. 

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Pour éviter cette situation, vous devez fournir un service client irréprochable. Et d’autant plus pour les logements situés dans des zones très concurrentielles (grandes villes, villes côtières et autres régions touristiques). 

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Le respect de la réglementation en vigueur 

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Dernier élément et pas des moindres ; la réglementation en vigueur pour les locations meublées courte durée. En effet, si ces logements sont très rentables pour les propriétaires, ils contribuent aussi à l’augmentation des prix des loyers. Résultat : les locaux qui vivent à l’année ont parfois des difficultés à trouver un logement à un prix raisonnable. C’est pourquoi, de nombreuses communes réglementent la location saisonnière. 

Dans les très grandes villes, comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, …. il faut impérativement obtenir une autorisation de la mairie. Mais celle-ci n’est pas accordée systématiquement. En effet, pour obtenir l’autorisation, il faut changer l’usage d’un local commercial en habitation touristique. Cela permet de limiter l’impact des logements saisonniers sur les biens loués à l’année. 

Dans les autres villes, il faudra a minima réaliser une déclaration et parfois obtenir une autorisation supplémentaire (mais dans des conditions moins strictes). 

Il convient donc de vous renseigner auprès de votre mairie avant d’opter pour la location meublée courte durée. 

Bon à savoir : en plus des obligations définies par chaque commune, les règlements de copropriété peuvent aussi restreindre la location saisonnière. Si vous souhaitez louer un appartement à la nuitée, vérifiez que la mention “clause d'habitation exclusivement bourgeoise” ne soit pas présente. À défaut, vous ne pourrez louer votre logement pour des courtes durées. 

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