Explorer le potentiel du cumul LMNP et Airbnb

Parmi les stratégies d’investissement immobilier locatif les plus rentables, la location saisonnière tire largement son épingle du jeu. Et oui, avec les locations à la nuitée, vous pouvez doubler, tripler, quadrupler, …vos recettes locatives. Pour autant, louer en Airbnb est loin d’être de tout repos. Entre la gestion locative plus lourde, la fiscalité à maîtriser et l’instabilité réglementaire, ce mode d’investissement fait peur à de nombreux propriétaires. Dans cet article, nopillo décrypte le cumul LMNP et Airbnb, avec ses avantages, ses défis, et bien sûr l’imposition applicable. 

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Cumul LMNP et Airbnb : de quoi s’agit-il ?

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Comme pour tous types d’investissement immobilier, vous devez choisir un statut fiscal pour les locations saisonnières. Si vous investissez via une société, vous avez le choix entre la SCI (sous certaines conditions) ou la SARL de famille. En revanche, si vous investissez en nom propre, c’est forcément le statut LMNP qui s’applique à la location Airbnb. 

La mise à disposition de meubles dans votre Airbnb, une obligation LMNP

Afin d’accueillir des voyageurs sur une semaine ou même une nuit, vous devrez mettre à disposition des voyageurs un ensemble d’équipements. Avec a minima, les fournitures listées par le décret du 31 juillet 2015, comme le lit et les couvertures, la table, les chaises, les ustensiles de cuisine, etc. Toutes ces fournitures sont indispensables pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Et surtout, elles permettent aux voyageurs de n’emmener que leur valise. 

Mais pour maximiser la satisfaction des occupants en Airbnb, ces fournitures ne sont pas toujours suffisantes. Il est souvent préconisé d’ajouter quelques équipements supplémentaires, tels qu’un sèche-cheveux, des serviettes de bain, un grille-pain, une télévision, et pourquoi pas un abonnement Netflix. Tous ces accessoires additionnels ne sont pas obligatoires pour obtenir le statut LMNP mais dans un Airbnb, ils sont souvent nécessaires pour se démarquer de la concurrence. 

Les autres conditions pour cumuler LMNP et AirBnB

Au-delà des meubles, il existe une autre condition indispensable pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel. Et celle-ci touche directement au montant de vos recettes locatives. 

Ainsi, les revenus locatifs d’un propriétaire LMNP doivent être inférieurs à 23 000 € et à la moitié des revenus du foyer fiscal. Si vous dépassez cumulativement ces deux seuils, vous devenez automatiquement loueur meublé professionnel (LMP). 

Enfin, il faut évidemment fournir un logement décent au locataire. Cela dit, cette condition concerne toutes les locations, pas seulement la location LMNP ou Airbnb. 

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Avantages du cumul LMNP et AirBnB

Afin de maximiser leur rentabilité, de plus en plus d’investisseurs immobiliers se tournent vers la location Airbnb en LMNP. Et pour cause, le cumul de ces deux stratégies vous permet d’obtenir un maximum d’avantages. 

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Des revenus supérieurs à la location longue durée

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Avec la location Airbnb, vous ne fixez pas un montant de loyer au mois, mais à la nuitée. Et ça, ça change tout en termes de rentabilité locative. 

Par exemple, pour un studio parisien loué à l’année, le loyer oscille entre 500 et 1500 € par mois. Pour un studio parisien loué sur Airbnb, vous pouvez proposer des tarifs entre 50 et 160 € par nuit en basse saison. Maintenant, si vous louez le même logement en haute saison (notamment avec les Jeux Olympiques qui arrivent), vous pourrez a minima doubler votre tarif à la nuitée (entre 100 et 300 € pour un studio). 

Donc même avec un taux d’occupation à 50 % tout au long de l’année, vos revenus locatifs seront nettement supérieurs avec la location Airbnb en LMNP. 

Une demande croissante pour les locations Airbnb

La période du COVID et ses multiples restrictions ont mis à mal la rentabilité des propriétaires de location saisonnière. Mais cette époque n’a été que temporaire. Après deux ans de confinement par intermittence, les touristes et voyageurs d’affaires ont plus que jamais besoin de sortir de chez eux. D’ailleurs, dès 2022, la plateforme Airbnb a enregistré un chiffre d’affaires de 8,4 milliards de dollars, avec un bénéfice net de 1,9 milliard. 

Or, si la plateforme de location se porte aussi bien, il est fort à parier que les revenus des propriétaires cumulant Airbnb et LMNP soient aussi dans le vert. 

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Outre les gains réalisés avec la location saisonnière, le cumul Airbnb et LMNP permet aussi de bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut de loueur en meublé non professionnel. 

En effet, les propriétaires LMNP peuvent profiter de la déduction des charges et du principe de l’amortissement sur le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. Et ce, sans que cela n’affecte leur plus-value lors de la revente. 

Résultat : les loueurs meublé non professionnels réduisent drastiquement leur assiette imposable, tout en profitant de recettes locatives élevées (nous reviendrons plus en détail sur la fiscalité du Airbnb en LMNP). 

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Défis et complexités du cumul LMNP et Airbnb

Malgré tous les avantages financiers à cumuler LMNP et Airbnb, il convient d’être conscient des nombreux défis qui entourent la location saisonnière. 

La gestion locative 

Si la location Airbnb en LMNP est très rentable, elle présente toutefois un inconvénient majeur : le temps passé. Et oui, si vous devez changer de locataire tous les jours, il faudra passer nettement plus de temps à gérer les entrées et les sorties, nettoyer le logement, communiquer avec les occupants, etc. 

C’est presque un travail à temps plein. Si vous décidez de réaliser toutes ces démarches par vous-même, vous devrez d’abord vous assurer de disposer du temps nécessaire pour accompagner les locataires. 

Le risque de vacances locatives

Pour générer des revenus intéressants avec la location Airbnb en LMNP, encore faut-il louer votre bien avec un taux d’occupation minimale. 

Si vous ne louez le logement que deux nuits par mois, vous risquez d’avoir du mal à couvrir l’ensemble de vos frais, ne serait-ce que la mensualité d’emprunt. Il est donc primordial de réduire au maximum la vacance locative. 

La réglementation fluctuante 

La réglementation fluctuante touche aussi bien la location Airbnb, que le statut LMNP. 

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Pour la location Airbnb

Si la location Airbnb est bénéfique aux propriétaires et touristes, elle se fait souvent au détriment des populations locales qui peinent à trouver des logements abordables à l’année. C’est pourquoi, de plus en plus de villes durcissent les conditions des locations Airbnb. Ainsi, les villes connaissant un déséquilibre entre l’offre et la demande locative prévoient des autorisations pour pouvoir louer en courte durée. Ces autorisations sont accordées sous réserve de remplir plusieurs conditions, notamment le changement d’usage. À défaut de les respecter, vous ne pourrez louer en Airbnb. 

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Bon à savoir : si vous louez une chambre Airbnb chez vous, vous n’avez pas à obtenir cette autorisation. Toutefois, vous ne pourrez pas louer votre chambre plus de 120 jours par an. 

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Pour le statut LMNP 

La location meublée est une niche fiscale particulièrement intéressante pour les propriétaires. Peut-être trop pour l’administration fiscale. C’est pourquoi, la loi de finances 2024 a prévu de nouvelles règles. Mais uniquement pour ceux qui cumulent LMNP et Airbnb. Ainsi, les seuils et les abattements applicables au régime micro-BIC sont modifiés pour les logements situés en zones tendues.

D’autres mesures désavantageuses avaient été envisagées par le PLFI, mais elles n’ont pas été retenues. Cela dit, il se peut qu’elles soient votées dans les prochaines années. 

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LMNP et Airbnb : stratégies de gestion et optimisation

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Pour relever tous les défis liés au cumul Airbnb et LMNP, mieux vaut mettre en place les bonnes stratégies dès le début. Voici quelques astuces : 

• Bien choisir sa ville : pour réduire la vacance locative, il faut d’abord louer un bien dans une ville où il y a de la demande. Ce peut être une ville touristique (en bord de mer, à la montagne, à côté d’un centre d’intérêt culturel, …) ou une ville avec un pôle d’activité économique important pour les voyageurs d’affaires. 
• Réaliser une étude de marché avant de louer : dans toutes les villes attractives, il y a de plus en plus d’offres Airbnb. Alors pour faire face à cette concurrence, il convient de l’analyser : quels sont les prix pratiqués ? À quoi ressemblent les logements ? La décoration ? Quels sont les services proposés ? Quels sont les services absents ? 
• Soigner son annonce immobilière : corollaire du point précédent, vous devrez mettre en avant votre logement sur Airbnb pour réduire la vacance locative. Ça passe notamment par de belles photos et une description complète. 
• Déléguer sa gestion locative : si vous n’avez pas de temps à consacrer à gérer les locataires, n’hésitez pas à déléguer certaines tâches à une conciergerie (en particulier pour le ménage). 
• Déléguer sa fiscalité : la fiscalité du cumul Airbnb et LMNP étant assez complexe, il est préférable de déléguer ces tâches à des experts pour éviter les erreurs et réduire votre imposition. 

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Cadre Légal et Fiscal du cumul LMNP et Airbnb

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Pour vous aider à mieux comprendre les règles du cumul LMNP et Airbnb, nopillo répond aux questions les plus courantes. 

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Est-ce que les revenus Airbnb sont des revenus fonciers ?

Par définition, si vous louez un logement en Airbnb, vous louez un logement meublé. Autrement dit, vous louez en LMNP. Or, les revenus des loueurs en meublés non professionnels sont toujours des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), jamais des revenus fonciers. 

Cependant, vous n’êtes pas obligé d’investir en nom propre. Vous pouvez aussi investir en société (SARL de famille ou SCI). Dans ce cas, les revenus Airbnb peuvent être considérés comme des revenus si vous optez pour l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu). 

Comment sont imposés les revenus locatifs tirés de Airbnb ?

Dès lors que vous choisissez de cumuler Airbnb et LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Régime micro-BIC : vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %. Cela dit, si votre location AirBnB concerne  un logement classé situé hors d'une zone tendue, l’abattement passe à 51 % (et même 71 % pour les chambres d'hôte). 
• Régime réel : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location et les amortissements (bien immobilier, meubles et travaux). De ce fait, le régime réel vous permet de réduire considérablement votre assiette imposable. 

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Quel est le taux d’imposition sur les revenus Airbnb ?

Après déduction de l’abattement (au régime micro-Bic) ou des charges et amortissements (au régime réel), vous obtenez l’assiette imposable de vos revenus locatifs. Celle-ci est à ajouter à l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. 

Le tout est ensuite imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

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Comment déclarer les revenus Airbnb aux impôts ?

La déclaration des revenus Airbnb dans le cadre d'une LMNP dépend de votre régime fiscal : 

• Vous avez choisi le régime micro-BIC : il s’agit d’une déclaration simplifiée. C’est-à-dire que vous envoyez simplement le formulaire 2042-C-Pro en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu. 
• Vous avez choisi le régime réel : vous devez envoyer la liasse fiscale LMNP, qui contient plusieurs formulaires tels que le cerfa 2042-C-Pro, 2031, 2033 et annexes. C’est une démarche beaucoup plus complexe puisqu’elle correspond au compte de résultat et bilan comptable simplifié (comme n’importe quelle entreprise). 

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Pour éviter de faire des erreurs lors de ces déclarations tout en bénéficiant des avantages fiscaux du régime LMNP cumulé avec la location Airbnb, mieux vaut faire appel à un expert comme nopillo.