LMNP vs LMP - Quelles différences ?

Lors de la mise en location d’un bien meublé, le propriétaire-bailleur peut être loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel. Alors quelle est la différence entre ces deux statuts ? Est-il possible de choisir l’un ou l’autre ? C’est ce que nous allons voir.   

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LMNP vs LMP - Les similitudes 

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Avant de voir les différences entre les statuts LMNP et LMP, nous allons nous intéresser particulièrement à leurs points communs, notamment au niveau des conditions et de la fiscalité liée à cet investissement locatif. 

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La location meublée 

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Que ce soit pour les propriétaires LMNP ou LMP, il est primordial de mettre en location un bien meublé. Autrement dit, ajouter du “mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Alors quelles sont les fournitures permettant de classer un logement comme location meublée ? La réponse se trouve au sein du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui énonce la liste des équipements nécessaires : 

• Une literie  ;

• Un dispositif d'occultation des fenêtres pour la chambre à coucher ; 
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment de congélation) ; 
• De la vaisselle pour les repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager. 

Bien évidemment, il est possible d’ajouter d’autres meubles comme un téléviseur, une machine à laver, un lave-vaisselle, etc. En revanche, les fournitures susmentionnées ne doivent pas manquer à l’appel, sous peine de perdre les bénéfices du statut de LMNP ou LMP. 

Et comme pour toutes locations immobilières, il ne faut pas oublier de louer un logement décent. 

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Le choix entre deux régimes 

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Contrairement à la location nue, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers. Ensuite, le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux. 

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Le régime micro-BIC 

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Ce régime fiscal s’applique de plein droit dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € (et 176 200 € pour les logements touristiques classés). 

Dans ce cadre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (avec des petites variations pour les meublés de tourisme - de 30 à 71 % selon les cas). À l’inverse, les propriétaires soumis au régime micro-foncier ne peuvent déduire que 30 % des loyers perçus. 

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Le régime réel 

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Au-delà du régime micro-BIC, le gros avantage du statut de loueur meublé se situe au niveau du régime réel. Et pour cause, celui-ci vous permet à la fois de bénéficier de la déduction des charges effectivement engagées pour la gestion locative et de l’amortissement. 

Les charges déductibles comprennent, par exemple, les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc. 

En plus de déduire ces frais, vous pourrez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation nécessaires à la mise en location. Et ce, pendant une durée de 9 ans.

L’amortissement et la déduction des charges vous permettent alors de réduire votre base imposable de manière drastique. À tel point qu’elle est parfois nulle, voire déficitaire. Et justement, en cas de déficit, il y a quelques différences entre les loueurs meublés non professionnels et les loueurs meublés professionnels. 

Comme vu précédemment, c’est le régime micro-BIC qui s’applique de plein droit. Cela dit, vous pourrez toujours opter pour le régime réel lors de votre immatriculation en LMNP ou LMP, ou encore changer de régime fiscal en cours d’activité.

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LMNP vs LMP - Les différences 

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Si les propriétaires LMNP et LMP ont plusieurs similitudes, leur activité et leur fiscalité se distinguent sur de nombreux points. 

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Les conditions d’éligibilité

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La différence entre LMNP et LMP tient surtout au niveau des montants de loyers perçus. 

En effet, pour passer de loueur en meublé non professionnel à loueur en meublé professionnel, il faut : 

• Des recettes locatives supérieures à 23 000 € ; 

• Des recettes locatives supérieures à la moitié des revenus du foyer fiscal (salaire, prime, autres bénéfices industriels et commerciaux, …). 

Depuis la loi de Finances 2020, le simple dépassement de ces seuils suffit à passer d’un statut à l’autre. Mais avant cette date, il fallait également être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés). 

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L’imputation du déficit 

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Que vous soyez LMNP ou LMP, vous pourrez reporter le déficit de vos revenus locatifs les années suivantes. Cela dit, en fonction de votre statut, la durée de report du déficit varie : 

• Pour les LMP : il est possible d’imputer son déficit sur ses revenus globaux sans limite de temps ou de montant. Ce qui permet de réduire drastiquement le montant de l’impôt sur le revenu. 
• Pour les LMNP : les déficits issus de la déduction des charges ne sont imputables que sur les revenus locatifs, pendant une période de 10 ans (ce qui reste largement suffisant). En revanche, les déficits issus de l’amortissement sont imputables sans limite de temps. 

Ici, le statut de loueur en meublé professionnel permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Mais ce n’est pas toujours le cas. 

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La plus-value 

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Si vous souhaitez revendre le bien immobilier mis en location meublée, vous serez imposé pour la plus-value. Mais attention, car le régime d'imposition des plus-values varie entre les statuts LMNP et LMP. 

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Pour les loueurs meublés professionnels : il faut distinguer la plus-value à long terme et la plus-value à court terme. 

• La plus-value court terme : ce sont les amortissements cumulés sur un logement détenu pendant plus de 2 ans. Cette plus-value court terme sera taxée selon la tranche marginale d’imposition sur le revenu et les cotisations sociales applicables. 
• La plus-value long terme : c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Les bénéfices réalisés lors de la revente seront alors imposés selon la flat tax de 30 %. Cela dit, en tant que propriétaire LMP, vous êtes exonéré de plus-value à long terme dès lors que vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans et que vos bénéfices sont inférieurs à 90 000 euros. Si la plus-value est comprise entre 90 000 et 126 000 euros, l’exonération est partielle. 

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Pour les loueurs meublés non professionnels : c’est le régime des particuliers qui s’appliquent. La plus-value est donc imposée selon un taux forfaitaire de 19 %. À partir de la sixième année, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % par an. Et après 22 ans de possession du bien, vous êtes exonéré de l’imposition sur la plus-value. 

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Les cotisations sociales 

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Au-delà de l’imposition sur la plus-value, il y a aussi des prélèvements sociaux à payer en cas de bénéfices. Ces derniers sont plafonnés à 17,2 %. 

Mais pour les loueurs meublés professionnels, il faut également payer des charges sociales sur les loyers perçus (considérés comme des revenus professionnels). Dans ce cadre, les prélèvements sociaux peuvent être de 20 à 43 % selon le montant des recettes locatives. 

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L'impôt sur la fortune immobilière 

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En tant que loueur meublé non professionnel, le bien meublé mis en location rentre dans l’assiette de calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). 

Cela dit, le législateur considère que les biens nécessaires à une activité professionnelle sont exonérés d’impôt. Pour cela, deux conditions doivent être remplies : 

• un lien direct avec l’exploitation ; 
• un bien effectivement et exclusivement utilisé pour l’activité professionnelle. 

Pouvant répondre facilement à ces conditions, les biens loués en LMP sont considérés comme des biens professionnels. Les loueurs meublés professionnels peuvent donc exclure leur bien meublé de l’assiette de l’IFI.

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Pour résumer les similitudes et différences entre LMP et LMNP, voici un tableau comparatif :

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