Location meublée et exonération d’IFI - Quelles conditions ?

Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF. Les propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier important doivent donc s’acquitter de cette taxe. À moins qu’ils n’en soient exonérés. Et pour cause, il est possible de bénéficier d’une exonération d’IFI en cas de location meublée. Alors quelles sont les conditions ? Découvrez les réponses. 

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Qu’est-ce que l’IFI ? 

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L’IFI (ou Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018. 

Cet impôt concerne les foyers dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Les biens figurant dans le patrimoine immobilier sont : 

• les immeubles bâtis (maison, appartement ou dépendances) mis en location ou non ; 
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier ; 
• les terrains constructibles ou agricoles ; 
• les parts de sociétés immobilières ; 
• les places de parking.

Pour ces différents biens immobiliers, le taux d’imposition varie progressivement de 0,50 à 1,50 % sur la fraction du patrimoine net supérieur à 800 000 €.

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Bon à savoir : un abattement forfaitaire de 30 % de la valeur locative s’applique sur votre résidence principale. En revanche, aucun abattement ne s’applique pour la location meublée. Il est toutefois possible de bénéficier d’une exonération d’IFI sous certaines conditions. 

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Peut-on bénéficier d’une exonération d’IFI en location meublée ? 

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L’article 975 V du CGI prévoit les conditions d’exonération d’IFI pour les locations meublées. 

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Une activité de location meublée commerciale 

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L’exonération pour les loueurs en meublé professionnels

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C’est le montant des recettes locatives qui permet d’attribuer le caractère commercial à la location meublée. 

• Des loyers perçus supérieurs à 23 000 € annuel ; 
• Des revenus locatifs supérieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal. 

Au vu des conditions susmentionnées, cela ressemble fortement au statut de loueur meublé professionnel (LMP). Si vous êtes loueur meublé non professionnel, vous êtes donc assujetti à l’IFI dès lors que votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. 

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Bon à savoir : l’exonération d’IFI ne s’applique que pour la location meublée. Et pour cause, la location nue est considérée comme une activité de gestion du patrimoine privé ayant une nature civile. Le caractère commercial étant absent, il n’y a aucune exonération possible. Cependant, vous pouvez toujours passer de la location vide à la location meublée pour profiter de cet avantage fiscal. 

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Des conditions d’exonération strictes

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Si les conditions d’exonération d’IFI pour sa location meublée ressemblent aux conditions d’attribution de statut LMP, il y a toutefois quelques subtilités. 

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D’abord concernant le revenu du foyer fiscal. En effet, le législateur prend en compte tous les traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles, et revenus des gérants et associés. En revanche, les pensions de retraite ne sont pas intégrées dans les revenus du foyer fiscal. 

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Ensuite concernant les revenus locatifs. Pour la deuxième condition, l’administration fiscale prend en compte le bénéfice net. C’est-à-dire après abattement forfaitaire de 50 % pour le régime micro-BIC ou après déduction des charges et amortissement pour le régime réel d’imposition. À l’inverse, pour les loueurs en meublé non professionnels, ce sont les loyers perçus qui sont pris en compte. 

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Au vu de ces conditions, il semble plus difficile de bénéficier d’une exonération d’IFI en location meublée. Sauf pour les retraités, puisque la pension de retraite n’est pas intégrée dans les revenus du foyer fiscal. Pour ces derniers, il faut alors avoir un résultat net positif. 

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Une activité de location meublée à titre principal 

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Pour être exonéré de l'impôt sur la fortune immobilière, il faut également que l’activité de location meublée représente l’essentiel des activités économiques du propriétaire bailleur.

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Mais dans la pratique, le caractère d’activité principale est tout aussi difficile à appliquer :

• un salarié qui exerce une activité de location meublée ne peut bénéficier d’une exonération, quand bien même ses revenus locatifs sont nettement supérieurs à son salaire. 
• un investisseur en résidence de service ne s’occupe pas directement de la gestion locative. Il est donc lui aussi exclu de l’exonération d’IFI pour la location meublée.

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Pour propriétaire d’une location meublée, il semble donc très difficile de répondre aux conditions d’exonération d’IFI en location meublée. 

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Bon à savoir : hormis ces conditions, il est possible d’exercer son activité de loueur en meublé en nom propre (propriétaire LMP) ou en société (SNC, EURL ou SARL). 

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