Quelles sont les charges déductibles pour une location meublée?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Notamment la déduction de certains frais. Alors comment déduire ses dépenses en LMNP ? Quelles sont les charges déductibles ? Quelles sont les conditions de déductibilité ? Découvrez les réponses dans cet article. 

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Comment déduire ses charges en LMNP ? 

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Si le statut de LMNP permet de déduire ses charges, ce n’est pas toujours le cas. En effet, lors de son immatriculation, le loueur meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux. 

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Le régime micro-BIC 

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C’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (ou 176 200 € si vous louez un bien touristique classé). En tant que LMNP, c’est très souvent le cas, puisque l’une des conditions pour bénéficier de ce statut est d’avoir des recettes inférieures à 23 000 €. 

Dans ce cadre, vos revenus locatifs (considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux) sont imposés après application d’un abattement forfaitaire de 50 %. 

Si cet abattement est plus intéressant que pour le régime des revenus fonciers dans le cadre de la location vide, il ne vous permet pas de déduire les charges. Pour cela, vous devez opter pour le régime réel. 

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Le régime réel 

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Ce régime ne s’applique que si : 

• vos recettes locatives sont supérieurs à 77 700 € (ou 176 200 € si vous louez un bien touristique classé) ; 
• vous prenez l’option lors de votre immatriculation ou en cours de location (cliquez ici pour en savoir plus sur le changement de régime). 

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Dans ce cadre, les avantages sont doubles. D’une part, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les éventuels travaux de rénovation. Et ce, pendant une période de 9 ans. D’autre part, vous pouvez déduire les charges nécessaires à la gestion du bien immobilier. 

Cela vous permet de réduire drastiquement votre base imposable, voire même, de la supprimer. Et oui, dans certains cas, le montant de l’amortissement et des charges déductibles est supérieur aux loyers perçus. Dans ce cadre, vous générez du déficit qui pourra également être reporté pendant 10 ans. La plupart du temps, c’est donc le régime le plus intéressant pour les propriétaires bailleurs LMNP. 

Pour mieux le comprendre, il convient de voir l’ensemble des charges déductibles. 

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Quelles sont les charges déductibles ? 

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La liste des charges déductibles 

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L'objectif du régime réel est de prendre en compte toutes les dépenses engagées dans le cadre de votre activité de location meublée. Il peut s’agir : 

• des frais d’entretien : par exemple, le remplacement d’une chaudière.
• des frais d’assurance : comme l’assurance pour loyers impayés, l’assurance emprunteur ou l’assurance propriétaire non-occupant. 
• des charges de copropriété : dès lors que vous louez un appartement dans un immeuble d’habitation collectif. 
• des honoraires de l’agence immobilière : si vous passez par un professionnel de l’immobilier pour trouver des locataires ou pour la gestion locative. 
• des frais de notaire : ces derniers ne sont déductibles que lors de l’année d'acquisition du bien.  
• des intérêts d’emprunt : vous pouvez déduire les intérêts mensuels payés pour le financement du bien immobilier. 
• de la taxe foncière : le montant de la taxe foncière varie selon les communes, mais il coûte souvent plus de 1 000 € aux propriétaires. 
• de la CFE : il s’agit de la contribution foncière des entreprises qui est due chaque année par les propriétaires LMNP. 
• des frais de comptabilité : si le statut de LMNP au régime réel est le plus avantageux, il nécessite toutefois une comptabilité rigoureuse, et surtout, une connaissance avancée des règles comptables (notamment pour l’amortissement). Dans ce cadre, il est préférable de passer par un un expert-comptable, un organisme de gestion agréé, ou nopillo. 
• des frais de procédure : en cas de litige avec un locataire. 

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Charges déductibles et charges amortissables 

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Attention à ne pas confondre les charges déductibles et les charges amortissables. En effet, les meubles, le prix d’acquisition du bien et les travaux de rénovation sont considérés comme des charges amortissables. 

Dans ce cadre, l'administration fiscale prend en compte leur perte de valeur au fil du temps pour permettre aux propriétaires de bénéficier d’une déduction supplémentaire. Ce n’est donc pas le montant total qui sera déduit chaque année, simplement un pourcentage (par exemple entre 2,5 et 4 % du prix d’acquisition du bien). 

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Quelles sont les conditions pour déduire ses charges ? 

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Pour déduire les charges de vos revenus de location meublée, ces dernières doivent respecter certaines conditions : 

• Une justification : vous devez pouvoir apporter la preuve de l’ensemble des charges. À ce titre, il faut conserver toutes les factures et autres pièces justificatives. 
• Un rattachement à la gestion du bien : les dépenses sont engagées uniquement pour la gestion locative. 
• Une temporalité : les charges déductibles doivent être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. C’est justement pour cette raison que les frais de notaire ne sont déductibles que la première année. 

Dès lors que ces charges remplissent ces conditions, vous devrez les reporter lors de votre déclaration fiscale. 

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