Charges déductibles en location meublée
Les propriétaires bailleurs peuvent déduire les frais engagés pour la mise en location de leur bien meublé. Mais quelles sont les charges déductibles en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment la déduction des charges et l’amortissement du bien au régime réel.
Alors comment déduire ses dépenses en LMNP ?
Quelles sont les charges déductibles d’une location meublée ?
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour optimiser votre fiscalité LMNP.
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LMNP : charges déductibles, pour qui ? Pourquoi ?
En LMNP, les charges déductibles ne le sont pas pour tout le monde.
Vous devez :
- Être propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location meublée
- Être immatriculé en LMNP
- Être sous le régime fiscal Réel Simplifié
En location meublée, les charges déductibles de vos revenus locatifs doivent respecter certaines conditions :
- Une justification : vous devez pouvoir apporter la preuve de l’ensemble des charges. À ce titre, il faut conserver toutes les factures et autres pièces justificatives.
- Un rattachement à la gestion du bien : les dépenses sont engagées uniquement pour la gestion locative.
- Une temporalité : les charges déductibles doivent être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. C’est justement pour cette raison que les frais de notaire ne sont déductibles que la première année.
Dès lors que ces charges remplissent ces conditions, vous pouvez les reporter sur votre déclaration fiscale. Vous pouvez consulter nos différents articles pour savoir comment optimiser vos charges locatives et réduire au maximum votre imposition sur vos recettes locatives.
À quel moment les charges sont déductibles en Location Meublée Non Professionnelle ?
Les charges déductibles en Location Meublée Non Professionnelle ne le sont pas sur tous les régimes. Si le statut de LMNP permet de déduire ses charges, ce n’est pas toujours le cas. En effet, lors de son immatriculation, le Loueur Meublé Non Professionnel a le choix entre les régimes Micro-BIC ou Réel.
Le régime Micro-BIC
C’est le régime applicable de plein droit, dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (pour les locations meublées classiques) ou 15 000 € (pour les locations de courte durée non classées).
Dans ce cadre, vos revenus locatifs (considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux) sont imposés après application d’un abattement forfaitaire de 30 ou 50 %.
Si cet abattement est généralement plus intéressant que le régime des revenus fonciers, dans le cadre de la location vide, il ne vous permet pas de déduire les charges déductibles de votre location meublée dans votre imposition. Pour cela, vous devez opter pour le régime Réel.
Le régime Réel Simplifié
Ce régime ne s’applique que si :
- Vos recettes locatives sont supérieures aux seuils susmentionnés ;
- Vous prenez l’option lors de votre immatriculation ou en cours de location.
Dans ce cadre, les avantages sont doubles. D’une part, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les éventuels travaux de rénovation.
D’autre part, vous avez la possibilité de déduire de votre imposition toutes les charges que vous pouvez avoir à payer en rapport avec votre bien locatif. Les charges déductibles de votre LMNP, au régime Réel, vous permettront de réduire drastiquement votre base imposable, voire de la supprimer.
Et oui, dans certains cas, le montant de l’amortissement et des charges déductibles d’impôts de votre location meublée sont supérieurs aux loyers perçus. Dans ce cadre, vous générez du déficit qui pourra également être reporté pendant 10 ans. La plupart du temps, c’est donc le régime le plus intéressant pour les propriétaires bailleurs LMNP.
Cliquez ici pour en savoir plus sur la fiscalité en LMNP.
Quelles charges puis-je déduire de mes revenus de location meublée ?
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La liste des charges déductibles en LMNP
Voici la liste des charges déductibles en LMNP.
L'objectif du régime Réel est de prendre en compte toutes les dépenses engagées dans le cadre de votre activité de location meublée. Alors en LMNP, que peut-on déduire ?
- Les frais d’entretien : par exemple, le remplacement d’une chaudière.
- Les frais d’assurance : comme l’assurance pour loyers impayés, l’assurance emprunteur ou l’assurance propriétaire non-occupant.
- Les charges de copropriété sont déductibles en LMNP : dès lors que vous louez un appartement dans un immeuble d’habitation collectif.
- Les honoraires de l’agence immobilière : si vous passez par un professionnel de l’immobilier pour trouver des locataires ou pour la gestion locative.
- Les intérêts d’emprunt : vous pouvez déduire les intérêts mensuels payés pour le financement du bien immobilier.
- La taxe foncière : le montant de la taxe foncière varie selon les communes, mais il coûte souvent plus de 1 000 € aux propriétaires.
- La CFE : il s’agit de la contribution foncière des entreprises qui est due chaque année par les propriétaires LMNP.
- Les frais de comptabilité : si le statut de LMNP au régime Réel est le plus avantageux, il nécessite toutefois une comptabilité rigoureuse et surtout, une connaissance avancée des règles comptables (notamment pour l’amortissement). Dans ce cadre, il est préférable de passer par un expert-comptable ou Nopillo.
- Les frais de déplacement : toutes les dépenses de carburant pour visiter le bien, faire le ménage, effectuer les travaux, etc.
- Les frais de procédure : en cas de litige avec un locataire.
Finalement, les charges déductibles sous le régime Réel en location meublée représentent l'ensemble des frais de gestion locative, les frais liés à l'acquisition du bien immobilier et les taxes.
Charges déductibles vs charges amortissables en LMNP
Il est important de ne pas confondre :
Les charges déductibles : déduites intégralement l’année de leur paiement.
Les charges amortissables : réparties sur plusieurs années.
En faisant de la Location Meublée Non Professionnelle, les charges déductibles et l’amortissement immobilier et mobilier sont souvent utilisés conjointement. Chose à ne pas faire, car en location meublée, sous le régime Réel, les charges déductibles et les dépenses amortissables ne sont pas la même chose.
En effet, les meubles, le prix d’acquisition du bien, les frais d’acquisition et les travaux de rénovation sont considérés comme des charges amortissables.
Dans ce cadre, l'administration fiscale prend en compte leur perte de valeur au fil du temps pour permettre aux propriétaires de bénéficier d’une déduction supplémentaire. Ce n’est donc pas le montant total qui sera déduit chaque année, simplement un pourcentage (par exemple entre 2,5 et 4 % du prix d’acquisition du bien).
Si vous vous demandez toujours quelles charges déduire en location meublée, nos conseillers fiscaux chez Nopillo prendront le temps de tout vous expliquer dans les moindres détails. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous gratuitement ou à consulter notre guide LMNP pour avoir plus d’informations sur la Location Meublée Non Professionnelle.
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