LMNP et défiscalisation des travaux - Comment ça marche ?

Si le statut de loueur meublé non professionnel est si populaire auprès des investisseurs, c’est grâce à ses nombreux avantages fiscaux. En effet, en choisissant le bon régime, vous pouvez déduire de vos recettes locatives l’ensemble de vos charges, mais aussi la perte de valeur liée au bien immobilier, aux meubles ainsi qu’aux travaux de rénovation et d’amélioration. Dans cet article, nous allons justement nous intéresser à ces derniers. Alors comment bénéficier de la défiscalisation des travaux en LMNP ? On vous explique toutes les étapes. 

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LMNP : choisir le bon régime pour défiscaliser ses travaux

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Grâce à la location meublée, les propriétaires bailleurs LMNP peuvent déclarer leurs recettes locatives en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas avec la location vide. Cette différence est importante, puisqu’elle impacte directement la fiscalité des loueurs meublé non professionnels. Et ce, quel que soit le régime choisi.  Les règles générales du statut sont rassemblées dans notre guide complet LMNP 2026.

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Régime micro-BIC ou régime réel ?

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En tant que loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour la location longue durée. C’est beaucoup mieux qu’avec un logement vide, pour lequel l’abattement est de 30 %. Cela dit, vous ne pourrez déduire aucune autre charge ; peu importe si celles-ci représentent plus de la moitié de vos revenus locatifs ou non. 

• Le régime réel : vous pourrez déduire toutes vos charges. Et surtout, vous pourrez amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent ainsi que les travaux de rénovation et d’amélioration. 

Alors pour bénéficier de la défiscalisation des travaux en LMNP, vous devez opter pour le régime réel. 

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Comment opter pour le régime réel ? 

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Par défaut, c’est le régime micro-BIC qui s’applique dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € pour la location meublée classique ou 15 000 € pour les logements saisonniers.

Mais rassurez-vous, cela ne signifie pas que vous ne pourrez pas bénéficier du régime réel si vous n’atteignez pas ces seuils. En effet, lors de votre immatriculation en tant que propriétaire LMNP, vous pouvez lever l’option pour le régime réel d’imposition. 

Et si vous avez déjà déclaré votre activité de location meublée, il est toujours possible de changer de régime a posteriori. Pour cela, vous devez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le bien mis en location. Et ce, avant la date butoir pour le dépôt de la déclaration de revenus. 

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Amortir les travaux en LMNP 

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La défiscalisation des travaux en LMNP passe par leur amortissement. Il s’agit d’une dépréciation comptable qui permet de prendre en compte la perte de valeur annuelle liée à l’utilisation du bien et son usure au fil du temps. 

Mais concrètement comment amortir les travaux en LMNP ? 

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Respecter les plafonds d’amortissement 

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Le montant des amortissements ne peut excéder la différence entre le total des charges déductibles et le total des loyers perçus. 

Par exemple : 

• Les recettes locatives annuelles : 18 000 € 
• Les charges déductibles : 11 000 € 
• Les amortissements : 9 000 €

Dans ce cadre, le montant des amortissements est plafonné à 7 000 € (18 000 - 11 000). Les 2 000 € de surplus pourront être reportés sur les prochains exercices comptables. Attention, contrairement aux charges déductibles, les amortissements ne génèrent pas de déficit. C’est-à-dire qu’ils sont reportables sans limitation de durée (contre 10 ans pour le déficit).

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Bon à savoir : les travaux dont le montant est inférieur à 600 € ne sont pas amortis. En revanche, ils peuvent passer directement en charge si vous avez opté pour le régime réel. Ce qui réduit ainsi votre résultat fiscal.

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Appliquer la bonne durée d’amortissement  

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La défiscalisation des travaux en LMNP obéit à des règles comptables strictes. Notamment en ce qui concerne la durée d’amortissement. De manière générale, les travaux sont amortissables sur une durée allant de 5 à 25 ans. Mais cela dépend du type de travaux réalisés. Voici quelques exemples : 

• Maçonnerie : 15 ans 
• Parquets : 15 ans 
• Électricité : 20 ans
• Cuisine : 10 ans 
• Revêtement de sols : 5 ans 
• Plomberie : 10 ans 
• Peintures : 10 ans.

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Bon à savoir : pour tous les travaux de rénovation ou d’amélioration réalisés, vous devez impérativement conserver les factures. C’est ce qui permettra de justifier l’amortissement auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle. 

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Calculer l’amortissement des travaux en LMNP 

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Afin de vous aider à mieux comprendre la défiscalisation des travaux en LMNP, voici un exemple concret. 

Pour votre investissement immobilier locatif, vous avez réalisé les travaux suivant : 

• Peinture pour une somme de 2 000 € 
• Installation d’une nouvelle cuisine pour un total de 6 000 € 
• Pose du parquet pour un montant de 1 500 € 

Dans ce cadre, vous pourrez amortir 900 € (2000 / 10 + 6000 / 10 + 1 500 / 15) par an. Et ce, uniquement pour les travaux. En parallèle, vous pourrez amortir le bien immobilier et les équipements achetés pour la location meublée. 

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Faire appel à un expert pour défiscaliser les travaux

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Si la défiscalisation des travaux en LMNP est possible, il est primordial de respecter à la lettre les règles d’amortissement. Notamment concernant la durée de l’amortissement pour chaque catégorie de travaux et le plafonnement du montant de l’amortissement. 

À défaut, vous risquez de subir un redressement de la part de l’administration fiscale. Alors pour être sûr de ne pas faire d’erreur lors de vos déclarations, mieux vaut en confier la gestion à des experts. C’est justement le cas de nopillo. En plus de notre expertise sur le statut de loueur en meublé non professionnel, nous automatisons l’ensemble de vos démarches pour vous simplifier la vie au quotidien. 

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