Déficit LMNP : le levier ultime pour une rentabilité nette d'impôts

Le déficit se produit lorsque vos charges d’exploitation sont supérieures à vos recettes locatives. Il constitue un puissant levier pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif, car il permet d’effacer votre imposition sur les loyers pendant les 10 ans. Une fois que le résultat d’exploitation redevient bénéficiaire, vous pouvez utiliser votre stock d’amortissements pour le ramener près de zéro et réduire ainsi votre taxation.

Qu’est-ce que le déficit en LMNP ?

Les revenus locatifs que vous percevez de votre investissement immobilier constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18.6 %.

Pour le calcul de votre taxation, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. C’est ce dernier régime d’imposition qui vous permet de créer un déficit LMNP.

Le déficit de charges

L’investisseur locatif en nom propre ou en SARL de famille supporte de nombreuses charges et taxes liées à l’achat et à la mise en location de son bien immobilier comme :

• Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier ayant servi à financer l’acquisition ;
• Les frais d’acquisition, dont les frais de notaire ;
• Les frais d'agence immobilière et frais de courtage ;
• Les primes d’assurance (PNO, GLI) ;
• La taxe foncière ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les charges de copropriété non répercutables sur le locataire ;
• Les dépenses de travaux et d’ameublement ;
• Les frais de gestion LMNP…

Au régime réel, le bailleur peut déduire l’intégralité de ces charges dès lors qu’elles sont :

• Engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
• Payées au cours de l’exercice ;
• Justifiées par une facture.

Les charges sont donc décaissées : elles correspondent à de l’argent que vous dépensez effectivement pour acquérir un logement, un équipement ou faire face à vos obligations fiscales.

Le total de ces charges déductibles est souvent supérieur aux recettes locatives engrangées pendant une année d’exploitation. Le propriétaire crée alors un déficit LMNP, un levier puissant pour défiscaliser ses revenus locatifs.

Le rôle des amortissements en LMNP

L’amortissement LMNP consiste à constater en comptabilité la perte de valeur du bien immobilier (hors terrain), du mobilier ou des équipements liée à l’usure et au temps. Il s’applique par composants et par durée de vie par composants. Par exemple, le bâti s’amortit sur une durée allant jusqu’à 50 ans, les installations électriques, sur 15 à 25 ans et le mobilier sur une dizaine d’années.

L’amortissement est considéré comme une charge fictive : il est pris en compte sans que vous ne décaissiez d’argent. S’il ne permet pas de défiscaliser les recettes annuelles à proprement parler, il a un rôle à jouer pour limiter votre imposition.

Un déficit BIC non professionnel imputable sur une catégorie de revenus

Spécificité du statut de loueur en meublé non professionnel : le déficit ne s’impute pas sur le revenu global, ce qui permettrait d’effacer la taxation sur le total des revenus du foyer fiscal.

Souvenez-vous : les loyers et charges locatives que vous percevez constituent des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Le déficit se reporte sur cette catégorie de revenus uniquement et non pas sur les salaires, traitements et autres.

Ceux-ci étant déficitaires, vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur vos recettes locatives. En conséquence, vous améliorez la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

La logique est différente pour le loueur en meublé professionnel (LMP). Le LMP génère lui aussi un déficit lorsque ses charges sont supérieures à ses revenus locatifs, mais ce déficit a un caractère professionnel.

Il s’impute et se reporte non pas sur la catégorie des BIC de location meublée, mais sur les revenus globaux du LMP. À la clé, la possibilité d’effacer la taxation générale du foyer fiscal. D’où l’importance de calculer le potentiel de déficit avant d’investir en LMNP !

Comment se calcule le déficit au régime réel ?

Le Code général des impôts (CGI) et le plan comptable général prévoient un ordre d’imputation des charges et des amortissements. Ils interdisent toutefois d’utiliser l’amortissement pour générer ou aggraver un déficit. Mais rassurez-vous : les amortissements non consommés ne sont pas perdus : ils seront mis en report pour optimiser votre fiscalité.

La formule de calcul du déficit LMNP

Le déficit se calcule en deux temps. D’abord, il faut soustraire les charges déductibles du bénéfice imposable. Si celles-ci sont supérieures aux revenus locatifs, alors vous créerez un déficit reportable sur les BIC de location meublée. Par exemple, si vous percevez 9 000 euros de loyers et que vos charges s’élèvent à 11 000 euros, alors vous générez un déficit de 2 000 euros. Vous ne serez pas taxé sur les 9 000 euros, ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux.

Ce n’est que si le résultat fiscal reste bénéficiaire, après imputation des charges déductibles, que les amortissements entrent en jeu. Ils viendront diminuer le résultat fiscal et le ramener au plus près de zéro, pour réduire, voire supprimer votre imposition.

La règle de plafonnement des amortissements

L’article 39 C du CGI dispose que l’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un résultat comptable négatif. Fiscalement, il est limité chaque année à la différence entre :

• Les revenus locatifs annuels ;
• Les charges déductibles annuelles.

La formule de calcul pour obtenir votre résultat imposable est donc : loyers - (charges déductibles + amortissements).

Prenons un exemple pour bien comprendre. Vous avez acheté et mis un bien en location de longue durée. Il vous rapporte 12 000 euros de loyers par an. Vous supportez 9 000 euros de charges (charges courantes et petites réparations déductibles). Vous avez pratiqué un amortissement sur le bâti et le mobilier, à hauteur de 5 000 euros par an (calcul par composants).

Ce qui nous donne :

12 000 euros de loyers - 9 000 euros de charges = 3 000 euros. Le montant maximum d'amortissements que vous avez le droit de déduire cette année est donc de 3 000 €.

12 000 - 9000 - 3 000 = 0. Votre résultat fiscal sera nul : vous ne payez ni IR ni de PS.

Mais que deviennent les 2 000 euros d’amortissements non consommés ? Ils ne sont pas perdus. Vous avez la possibilité de les placer en report, sans limitation de durée. L’intérêt ? Une fois que vous aurez consommé votre déficit et que le résultat fiscal sera redevenu bénéficiaire, vous utiliserez votre stock d’amortissements pour le réduire.

Pendant combien de temps le LMNP peut-il reporter le déficit ?

Le report du déficit n’est pas indéfini. Vous pouvez l’imputer sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. Une fois ce délai écoulé, vous perdrez le reliquat de déficit que vous n’aurez pas consommé.

On l’a vu, les amortissements, eux, sont reportables sans limitation de durée en comptabilité. Ils viendront prendre le relais une fois que vous n’aurez plus de déficit à appliquer sur vos loyers.

Comment optimiser son déficit LMNP ?

Pour optimiser votre déficit LMNP, vous pouvez utiliser les frais d’acquisition et les dépenses de travaux.

Les frais d’acquisition, en charges ou en amortissements

Les frais d’acquisition, qui comprennent les frais de notaire, représentent une dépense importante en début d’exercice. Vous avez le choix entre les passer en charges déductibles ou les amortir.

Pour vous décider, vous tiendrez essentiellement compte du montant des loyers. S’il est élevé, vous avez plutôt intérêt à les déduire et à l’inverse, préférez les amortir pour les petits loyers. Pourquoi ? Parce que les frais d’acquisition peuvent créer un gros déficit que vous n’aurez pas le temps de consommer en 10 ans.

Un exemple. Vous décidez de déduire les frais d’acquisition, ce qui crée un déficit de 15 000 euros. Vous louez votre logement 6 000 euros par an. Vos charges annuelles s’élèvent à 2 500 euros et les amortissements annuels à 3 000 euros par an. Vous réalisez donc un bénéfice de 500 euros par an : il vous faudrait 30 ans pour consommer intégralement votre déficit !

Les dépenses de travaux

Vous ne choisissez pas librement de déduire ou d’amortir les dépenses des travaux. La ventilation s’effectue en fonction de la nature des travaux. Les dépenses d’entretien constituent des charges déductibles, tandis que les travaux portant sur la structure ou qui améliorent le bien passent en amortissements.

L’idéal reste par exemple d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour créer un important stock d’amortissements à mettre en report. Vous programmerez également le remplacement du mobilier, lui aussi amortissable, pour renouveler votre stock d’amortissements.

Que devient le déficit en cas de revente ou de changement de statut ?

Trois cas de figure à envisager :

• Vous revendez votre bien immobilier. Les déficits et les amortissements qui n'ont pas été consommés au jour de la vente sont définitivement perdus. En revanche, si vous possédez plusieurs logements, vous pourrez utiliser les stocks de déficits et d’amortissements pour réduire ou effacer leur imposition ;
• Vous passez de la location meublée à la location nue. Vous changez de catégorie fiscale pour passer des BIC aux revenus fonciers. Il existe d'autres règles pour la création et le report du déficit foncier : vos stocks accumulés en LMNP sont aussi perdus ;
• Vous basculez sous le régime LMP. Le déficit non professionnel ne devient pas professionnel : il est perdu. En revanche, les amortissements peuvent être transférés dans la nouvelle activité.

Vous le constatez, le calcul des amortissements et le suivi des stocks et du déficit restent complexes. Pour vous les piloter sereinement, vous pouvez vous appuyer sur le logiciel Nopillo. Il automatise et facilite le suivi fiscal comptable et fiscal de votre activité et vous permet de prendre des décisions stratégiques.