Report du déficit en LMNP - Comment ça marche ?

Des loyers plus attractifs, une plus grande flexibilité des baux d’habitation, une cible plus variée, …. Au-delà de tous ces avantages, la location meublée, c’est aussi, et surtout, une fiscalité plus avantageuse. Et pour cause, si l’ensemble de vos frais locatifs et amortissements sont supérieurs aux loyers perçus, il est possible de bénéficier d’un report du déficit en LMNP. Alors comment ça fonctionne ? On vous explique tout dans cet article.  

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Le déficit au régime réel en LMNP 

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Un seul régime possible pour reporter le déficit en LMNP 

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Si le report du déficit fait partie des avantages incontournables du statut de LMNP, il n’est possible que si vous optez pour le régime réel d’imposition. 

En effet, lors de votre immatriculation d’activité, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Dans les deux cas, vos recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. Mais hormis ce point commun, ces deux régimes sont très différents en termes de fiscalité. 

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (pour les locations meublées classiques). Et ce, quel que soit le montant des dépenses engagées pour la mise en location. 

À l’inverse, avec le régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses engagées pour votre activité de loueur meublé non professionnel. Par exemple, les frais d’entretien du logement, les assurances, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, … En plus, ce statut vous permet également d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. 

Dans certains cas, les charges déductibles et l’amortissement sont supérieurs aux revenus locatifs. Le loueur en meublé non professionnel est donc dans une situation déficitaire. D’une part, sa base imposable (relative aux loyers perçus) est nulle. D’autre part, il pourra bénéficier d’un report du déficit en LMNP. Mais pour cela, il faut impérativement opter pour le régime réel. 

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Charges locatives et amortissement 

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Il convient de différencier le déficit généré par la déduction des charges et celui qui est généré par l’amortissement. En effet, l’administration fiscale considère que l’amortissement ne génère pas de déficit au sens strict du terme. Ce montage comptable est par nature reportable tous les ans (jusqu’à ce que la durée d’amortissement soit atteinte). 

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Cette différence est importante, car le déficit au sens strict (c’est-à-dire généré par les charges déductibles) n’est reportable que pendant une durée de 10 ans et est plafonné à 10 700 € par an. À l’inverse, l’amortissement est reportable sans limitation de durée. 

C’est pour cette raison que les charges se déduisent avant les amortissements. Ces derniers sont donc plafonnés à la différence entre les recettes et les charges. 

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Cela dit, dans le langage commun, le terme déficit est très souvent utilisé pour les charges déductibles et l’amortissement. Il s’agit alors du déficit au sens large. 

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Le calcul du déficit pour la location meublée non professionnelle

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Afin de vous aider à mieux comprendre le report du déficit en LMNP, nous vous proposons plusieurs exemples de calcul.

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Exemple de calcul de déficit au sens strict

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Au sens strict du terme, il y a déficit en LMNP lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives. Il s’agit par exemple de la situation suivante : 

• Loyers perçus : 15 000 € / an
• Charges déductibles : 16 000 € 
• Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans 
• Meubles : 12 000 € amortissables sur 8 ans 
• Travaux de rénovation : 15 000 € amortissables sur 5 ans 

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Au vu de ces éléments, il est possible de calculer la base imposable comme suit : 15 000 € - 16 000 € = - 1000 € 

Ce reliquat de 1000 € correspond au déficit au sens strict. L’année suivante, il est possible d’intégrer ce report de déficit en LMNP. Si l’on reprend les mêmes chiffres en année 2, le calcul de la base imposable est le suivant : 15 000 € - 1 000 € - 16 000 € = 2000 €. Et ainsi de suite pour les années 2, 3, 4, etc. 

Pour rappel, le déficit est reportable pendant 10 ans et dans une limite de 10 700 €. 

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Mais qu’en est-il de l’amortissement ? 

Dans cet exemple, l’amortissement est de = (250 000 / 25) + (12 000 / 8) + (15 000 / 5) = 14 500 €. 

Ici, il n’est pas possible de le prendre en compte, puisque la différence entre les recettes et les charges est négative. La déduction des amortissements est donc différée. 

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Exemple de calcul de déficit au sens large 

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Bien souvent, les charges déductibles sont inférieures aux recettes locatives. Mais avec le principe de l’amortissement, le loueur meublé non professionnel reste dans une situation déficitaire. 

Et oui, pour calculer la base imposable du propriétaire LMNP au régime réel, il convient de suivre la formule suivante = Revenus locatifs - charges déductibles - amortissement

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Pour cet exemple, nous avons changé légèrement les chiffres. 

• Loyers perçus : 20 000 € / an
• Charges déductibles : 12 000 €
• Amortissement = 14 500 € 

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En année 1, le loueur meublé non professionnel devra réaliser le calcul suivant : 20 000 - 12 000 - 14 500 = - 6 500 € 

Ici, le montant des amortissements déductibles est limité à 8000 €. Quant aux 6 500 € de reliquat, ils sont reportables sur les années suivantes. 

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Avec le report du déficit LMNP en année 2, la part des amortissements déductibles est encore plus réduite :  20 000 - 12 000 - 6 500 = 1 500 € 

Dans ce cadre, le propriétaire LMNP ne pourra comptabiliser que 1 500 € d’amortissement. Les 13 000 € de reliquat seront reportés en année 3. Et ainsi de suite. 

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Pour rappel, si les amortissements sont reportables sans limitation, la durée des amortissements reste limitée. Dans notre exemple, les travaux de rénovation sont amortissables sur une durée de 5 ans. Cela signifie qu’à partir de la 6ème année, ils ne pourront plus être déduits. 

Le report de déficit en LMNP est donc considérable les premières années, mais il s’amenuise petit à petit (à moins de réaliser de nouveaux travaux et/ou d’acheter de nouveaux meubles).

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La déclaration de report du déficit en LMNP

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Les loueurs meublés non professionnels doivent renseigner leur déficit reportable sur le formulaire 2042-C-PRO (cases 5GA et 5GJ). 

Si le déficit porte sur les amortissements, vous devez joindre un tableau de suivi sur la déclaration de résultats. Cela permet de justifier les amortissements dont la déduction est différée. 

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Le report du déficit en LMNP obéit à des règles très strictes. En cas d’erreur, vous risquez un redressement fiscal. Alors pour éviter cette situation, n’hésitez pas à faire appel à un expert, comme nopillo. 

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