Report du déficit en LMNP - Comment ça marche ?

Si vos charges et amortissements sont supérieurs aux recettes locatives, il est possible de bénéficier d’un report du déficit en LMNP. Découvrez comment ! Pour comprendre l’articulation d’ensemble, voyez le régime LMNP.

Des loyers plus attractifs, une plus grande flexibilité des baux d’habitation, une cible plus variée… Au-delà de tous ces avantages, la location meublée, c’est aussi, et surtout, une fiscalité plus avantageuse. Si l’ensemble de vos frais locatifs et amortissements sont supérieurs aux loyers perçus, en LMNP, le déficit est-il reportable ? Alors comment ça fonctionne ? On vous explique tout dans cet article.

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Un seul régime pour réaliser un déficit reportable sur sa LMNP

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Un déficit reportable en LMNP est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs d’utiliser leur déficit fiscal d’une année pour réduire leurs impôts sur les revenus ou bénéfices des années suivantes. Le report de ce déficit en LMNP sous le réel intervient lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus imposables. 

‍Si le report du déficit pour la Location Meublée Non Professionnelle fait partie des avantages incontournables du statut, il n’est possible que si vous optez pour le régime Réel d’imposition. Avec le régime Micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (pour les locations meublées classiques). Et ce, quel que soit le montant des dépenses engagées pour la mise en location. 

En effet, lors de votre immatriculation d’activité, vous avez le choix entre le régime Micro-BIC et le régime Réel. Dans les deux cas, vos recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. Mais hormis ce point commun, ces deux régimes sont très différents en termes de fiscalité LMNP. 

À l’inverse, avec le régime Réel, vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses engagées pour votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel. Par exemple, les frais d’entretien du logement, les assurances, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt… En plus, ce statut vous permet également d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. 

Dans certains cas, les charges déductibles et l’amortissement sont supérieurs aux revenus locatifs. Le Loueur en Meublé Non Professionnel est donc dans une situation déficitaire. D’une part, sa base imposable (relative aux loyers perçus) est nulle. D’autre part, il pourra bénéficier d’un déficit, en LMNP, reportable. Mais pour cela, il faut impérativement opter pour le régime Réel. 

Ce qu'on appelle en location nue le report du déficit foncier. En LMNP, on parlera de report du déficit sur les revenus locatifs. 

Le déficit en LMNP est exclusivement reportable sur vos résultats locatifs (recettes - charges - amortissement)  futurs dans la limite de 10 ans. En location nue, les déficits fonciers sont imputables sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an et reportables sur 6 ans. Si le déficit dépasse le plafond, il peut être reportable sur 10 ans, mais seulement sur les revenus fonciers. 

Comment fonctionne en LMNP le report du déficit ? 

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La LMNP et le report du déficit sont deux avantages qui vont ensemble. Mais il faut savoir différencier amortissement et déficit reportable. 

Il convient de différencier le déficit généré par la déduction des charges et celui qui est généré par l’amortissement. En effet, l’administration fiscale considère que l’amortissement ne génère pas de déficit au sens strict du terme. Ce montage comptable est par nature reportable tous les ans (jusqu’à ce que la durée d’amortissement soit atteinte). 

Cette différence est importante, car le déficit au sens strict (c’est-à-dire généré par les charges déductibles) en LMNP, un déficit, est reportable sur 10 ans. À l’inverse, l’amortissement, qu’il soit immobilier ou mobilier, est reportable sans limitation de durée. Le report du déficit en LMNP est la possibilité de pouvoir étaler l’amortissement de ses bénéfices locatifs futurs sur plusieurs années.  

Alors, entre les deux en LMNP, déficit reportable et amortissement, qui s’impute en priorité ? Cela dépendra de nombreux facteurs tels que leur montant à chacun et le temps qu’il vous reste pour les déduire. Pensez à faire appel à un professionnel pour faire le choix sur mesure pour votre situation. 

Cela dit, dans le langage commun, le terme déficit est très souvent utilisé pour les charges déductibles et l’amortissement. Il s’agit alors du déficit au sens large. 

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Calcul LMNP : un déficit reportable pour sa location meublée
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En LMNP, le déficit reportable peut être difficile à comprendre. C’est pour cela que nous allons illustrer tout ça avec deux exemples qui vous permettront de comprendre la durée du report et le déficit en LMNP. Le premier calcul sera au sens strict du terme et le second au sens large. 

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• Exemple de calcul de déficit antérieur reportable en LMNP au sens strict : 

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Au sens strict du terme, il y a déficit en LMNP lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives. Il s’agit par exemple de la situation suivante : 

• Loyers perçus : 15 000 € par an
• Charges déductibles : 16 000 € 
• Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans 
• Meubles : 12 000 € amortissables sur 8 ans 
• Travaux de rénovation : 15 000 € amortissables sur 5 ans 

Au vu de ces éléments, il est possible de calculer la base imposable comme suit : 15 000 € - 16 000 € = - 1000 €*

*Exemple d'amortissement à titre indicatif car le calcul est plus complexe en réalité. Vous pouvez télécharger gratuitement votre tableau de calcul de l’amortissement ici : 

Ce reliquat de 1000 € correspond au déficit au sens strict. L’année suivante, il est possible d’intégrer ce report de déficit en LMNP. Si l’on reprend les mêmes chiffres en année 2, le calcul de la base imposable est le suivant : 15 000 € - 1 000 € - 16 000 € = -2000 €. 

Et ainsi de suite pour les années 2, 3, 4, etc. 

Pour rappel, le report du déficit en LMNP est de 10 ans. 

‍Mais qu’en est-il de l’amortissement ? 

Dans cet exemple, l’amortissement est de : (250 000 / 25) + (12 000 / 8) + (15 000 / 5) = 14 500 €. 

Ici, il n’est pas possible de le prendre en compte, puisque la différence entre les recettes et les charges est négative. La déduction des amortissements est donc différée. ‍

• Exemple de calcul de déficit au sens large : 

Bien souvent, les charges déductibles sont inférieures aux recettes locatives. Mais avec le principe de l’amortissement, le Loueur Meublé Non Professionnel reste dans une situation déficitaire. 

Et oui, pour calculer la base imposable du propriétaire LMNP au régime réel, il convient de suivre la formule suivante = revenus locatifs - charges déductibles - amortissement

Pour cet exemple, nous avons changé légèrement les chiffres. 

• Loyers perçus : 20 000 € par an
• Charges déductibles : 12 000 €
• Amortissement : 14 500 € 

‍En année 1, le Loueur Meublé Non Professionnel devra réaliser le calcul suivant : 20 000 - 12 000 - 14 500 = - 6 500 € 

Ici, le montant des amortissements déductibles est limité à 8 000 € (20 000 - 12 000), c’est-à-dire au résultat avant amortissement : la base imposable est donc nulle. Quant aux 6 500 € d’amortissements non déduits (14 500 - 8 000), ils sont reportables sur les années suivantes. 

‍Pour rappel, en LMNP le déficit reportable de l’amortissement est possible sans limitation, la durée des amortissements reste limitée. Dans notre exemple, les travaux de rénovation sont amortissables sur une durée de cinq ans. Cela signifie qu’à partir de la 6ᵉ année, ils ne pourront plus être déduits. 

Le report de déficit en LMNP est donc considérable les premières années, mais il s’amenuise petit à petit (à moins de réaliser de nouveaux travaux et/ou d’acheter de nouveaux meubles).
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Déficit LMNP, un report à déclarer 
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Déficit LMNP, un report à déclarer tous les ans dans sa déclaration de revenus locatifs. Vous devez remplir un formulaire annexe, pour sa LMNP, pour le report du déficit sur une liasse fiscale qui doit être faite par un expert-comptable. 

Pour compléter votre déclaration. 

Lors de la déclaration, les propriétaires bailleurs doivent remplir plusieurs formulaires, pour le report du déficit en LMNP : 2042-C-PRO (cases 5NY et 5OY). 

Si le déficit porte sur les amortissements, vous devez remplir et fournir un tableau de suivi en annexe de la déclaration de résultats et pour le déficit reportable en LMNP directement sur une liasse fiscale (formulaires 2031 et suivants). Cela permet de justifier les amortissements dont la déduction est différée. 

Le déficit, non foncier, en LMNP est reportable uniquement sur les bénéfices futurs issus de l’activité de location meublée. De plus, il obéit à des règles très strictes. En cas d’erreur, vous risquez un redressement fiscal. Alors, pour éviter cette situation, n’hésitez pas à faire appel à un expert, comme Nopillo. 
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Déficit LMNP : les repères à retenir

Voici un récapitulatif des règles du déficit en location meublée, d’après la fiche officielle de service-public.fr.

Pour estimer l’effet du régime réel sur votre impôt, essayez le simulateur Nopillo d’économie d’impôts, ou comparer le micro-BIC et le régime réel selon votre situation. Pour le détail officiel, consultez la fiche service-public.fr sur la location meublée.

Article mis à jour le 22/10/2026 : exemple de calcul corrigé et tableau de repères ajouté.