Défiscalisation LMNP - Comment en profiter ?
Considéré comme une niche fiscale, le statut de loueur meublé non professionnel attire de plus en plus d’investisseurs. Mais pour profiter de tous les avantages fiscaux de ce statut, encore faut-il choisir le bon régime. Alors comment faire ? Quel est l’intérêt de la défiscalisation LMNP ? Est-ce plus avantageux que d’autres dispositifs ? Nopillo répond à toutes vos questions.
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Qu’est-ce que la défiscalisation LMNP ?
Le statut LMNP permet aux propriétaires-bailleurs de réduire les impôts liés aux recettes locatives. Et dans certains cas, de supprimer totalement l’imposition. Comment est-ce possible ? On vous explique tout ça.
Contrairement à un investissement immobilier locatif classique (entendez logement vide), les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
C’est là tout l'intérêt d’une défiscalisation LMNP, puisqu’elle permet de profiter de certains mécanismes fiscaux qui n'existent pas avec le régime foncier.
En particulier l’amortissement.
L’amortissement LMNP
L’amortissement est un mécanisme comptable prenant en compte la perte de valeur d’un bien immobilier ou mobilier. Au fil des années, les biens perdent de la valeur en raison de l'usure et du vieillissement. Cette perte de valeur est justement enregistrée comme une charge. C’est l’avantage de la défiscalisation LMNP, puisque toutes les charges permettent de réduire la base imposable des revenus locatifs, et donc, les impôts à payer.
La bonne nouvelle, c’est qu’avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez amortir le bien immobilier, mais aussi les travaux de rénovation et les meubles. Autant de charges supplémentaires qui vont réduire drastiquement votre base imposable.
La durée d’amortissement
Alors comment ça marche l'amortissement ? Il s’agit simplement de répartir le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation. Cette durée d’utilisation varie selon le type de bien à amortir.
- L'amortissement d’un bien immobilier se fait généralement sur une durée de 20 à 30 ans, soit un taux d'amortissement annuel de 3% à 5%.
- Les meubles et équipements peuvent être amortis sur des durées plus courtes (entre 5 et 10 ans selon leur nature).
- La déduction des travaux de location meublée est extrêmement variable. Voici un récapitulatif :
Exemple d’amortissement
Pour vous aider à mieux comprendre la défiscalisation de la location meublée, voici un exemple :
Supposons que vous achetiez un appartement meublé pour 250,000 euros, avec 30,000 euros de mobilier et 20 000 € de travaux inclus. Voici comment vous pourriez procéder :
- Bien immobilier : 200,000 euros amortis sur 25 ans, soit 8,000 euros par an.
- Mobilier : 30,000 euros amortis sur 7 ans, soit 4,285 euros par an.
- Travaux : 20 000 euros amortis sur 10 ans, soit 2 000 euros par
Total d'amortissement annuel = 8 000 + 4 285 + 2 000 = 14 285 euros.
Si vos revenus locatifs annuels sont de 15 000 €, vous pourrez déduire 14 285 €.
Et ça, c’est sans compter toutes les autres charges qui font aussi partie du mécanisme de défiscalisation de la location meublée non professionnelle.
Bon à savoir : la défiscalisation LMNP est si avantageuse que le gouvernement entend réduire ses bénéfices. En effet, de plus en plus de lois anti-LMNP voient le jour pour minimiser tous les avantages de ce statut. Mais rassurez-vous, ils n’ont pas encore réussi à le démanteler.
Les charges déductibles et le déficit LMNP
En plus de l’amortissement, les loueurs en meublé non professionnels bénéficient aussi d’autres mécanismes de défiscalisation.
Le premier, ce sont les charges déductibles. Ainsi, vous pouvez déduire toutes les dépenses effectuées pour les besoins de la mise en location.
Par exemple :
- Les honoraires d’agence immobilière ;
- Les frais de comptabilité ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- L’assurance emprunteur ;
- L’assurance propriétaire non occupant ;
- Les charges de copropriétés ;
- La taxe foncière ;
- La CFE ; etc.
Si l’ensemble de ces charges est supérieur aux revenus locatifs, vous créez un déficit. D’une part, vous ne payez pas d’impôt sur vos recettes locatives. D’autre part, vous reportez le déficit sur l’année suivante (jusqu’à maximum 10 ans de report) pour continuer à réduire votre base imposable d’année en année.
Sur ce point, il convient de rappeler qu’il n’y a pas de différence avec le régime des revenus fonciers. Et oui, il est aussi possible de déduire les charges et le déficit avec une location vide. Mais pas l’amortissement.
Bon à savoir : d’un point de vue comptable, les charges sont d’abord déduites des revenus locatifs, et ensuite l’amortissement. Ainsi, si les charges créent du déficit, l’amortissement LMNP est automatiquement reportable. Et ce, jusqu’à ce que l’intégralité de l’investissement immobilier (logement, travaux et meubles) soit amortie.
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Comment défiscaliser en LMNP ?
Obtenir le statut LMNP
Afin de bénéficier de la défiscalisation en LMNP, il faut d’abord obtenir le statut de loueur meublé non professionnel.
Pour cela, c’est très simple. Vous devez respecter les conditions du statut. À savoir
- louer un bien meublé ;
- percevoir des recettes locatives inférieures à 23 000 € et 50 % de votre revenu fiscal de référence (à défaut, vous passez automatiquement en loueur meublé professionnel - LMP).
Ensuite, il suffira de déclarer votre activité.
Choisir le bon régime fiscal
Devenir loueur meublé non professionnel n’est pas suffisant pour profiter de la défiscalisation LMNP. Encore faut-il choisir le bon régime fiscal. Celui qui vous permet de bénéficier de l’amortissement, des charges déductibles et du déficit.
Ce régime, c’est le régime réel. Il faudra explicitement le choisir lors de votre immatriculation, au risque d’être soumis au régime par défaut : le régime micro-BIC. Celui-ci vous permet simplement de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (voire moins en cas de location saisonnière).
Quelles différences avec les autres lois de défiscalisation ?
Il n’y a pas que le statut LMNP qui permette de profiter d’une forme de défiscalisation. Il y a aussi différents dispositifs législatifs mis en place par le gouvernement pour inciter les investisseurs à acheter certains types de biens.
Par exemple :
- La loi Pinel pour les achats de biens immobiliers neufs dans les zones tendues. Ce dernier vous permet alors de profiter d’une réduction d’impôt.
- La loi Denormandie pour les achats de biens immobiliers anciens. Ce dispositif de défiscalisation est similaire à la loi Pinel. Plus d’infos.
- Loc’Avantages pour favoriser l’accès au logement pour tous grâce à des loyers abordables. Les propriétaires bénéficient aussi d’une réduction fiscale.
- La loi Malraux concerne aussi les logements anciens. Mais ici, le montant de la réduction d'impôt est calculé sur le montant des travaux.
La plupart du temps, le statut LMNP est plus avantageux que ces différents dispositifs de défiscalisation. Cela dit, chaque situation est différente et il y a des exceptions. Il est donc primordial de calculer attentivement le bénéfice de chaque dispositif pour choisir le plus approprié.
Bon à savoir : avant 2023, il était aussi possible de cumuler LMNP et Censi Bouvard sous certaines conditions. Mais ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022.
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