L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Dégâts des eaux, incendie, vol des meubles, vandalisme, … Les risques de sinistre touchant un bien immobilier sont particulièrement importants. C’est justement pour cette raison que la souscription à un contrat d’assurance habitation est obligatoire. Mais lorsque le logement est mis en location, c’est au locataire d’y souscrire. De son côté, le propriétaire peut se tourner vers une assurance PNO. Est-ce obligatoire ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article. 

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C’est quoi l’assurance PNO ? 

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L’assurance PNO (ou propriétaire non-occupant) concerne toute personne physique ou morale (SCI, SARL de famille, …) disposant d’un droit de propriété sur un bien immobilier qu’elle n’occupe pas. Soit parce que le bien immobilier est mis en location, soit parce qu’il est vacant, soit parce qu’il est proposé à titre gratuit. 

Quelle que soit la situation, le bien immobilier doit être couvert à travers une assurance habitation. La PNO est justement une sous-branche de ce type d’assurance. 

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Par principe, c’est l’occupant du logement qui est contraint de souscrire l’assurance habitation. Dans le cadre d’une mise en location, c’est le locataire qui doit s’acquitter de cette obligation. Il est donc légitime de se demander si l’assurance PNO est obligatoire. 

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L’assurance PNO est-elle obligatoire pour une mise en location ? 

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Si le locataire souscrit une assurance habitation, le propriétaire n’a a priori pas l’obligation de souscrire une assurance PNO. Cela dit, la loi ALUR de 2014 impose aux propriétaires d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété de souscrire une telle assurance. Et ce, peu importe que le logement soit loué ou vacant. 

Tous les copropriétaires doivent donc souscrire une assurance PNO en complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire. L’idée est alors de couvrir les éventuels dommages aux tiers (comme les voisins ou des passants) à travers la garantie responsabilité civile. 

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Bon à savoir : avant d’entreprendre les démarches de souscription, vérifiez avec le syndic de copropriété. Il se peut qu’il ait déjà souscrit une assurance PNO couvrant l’ensemble des propriétaires non-occupants. Auquel cas, l’assurance PNO n’est plus obligatoire. Mais elle reste fortement recommandée. 

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Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non-occupant ? 

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Même en dehors des cas d’assurance PNO obligatoire, il est aussi dans votre intérêt d’y souscrire. Et ce, pour deux raisons : 

• L’assurance habitation du locataire est insuffisante : pour réduire les frais, de nombreux locataires se contentent de souscrire l’assurance habitation la moins chère (celle ne couvrant que sa responsabilité civile). Mais les garanties peuvent se révéler insuffisantes en cas de sinistre. Or si un dégât des eaux, un incendie ou un événement climatique provoque des dommages aux tiers ou à votre logement, vous devrez en assumer toutes les conséquences financières. Alors pour éviter de prendre en charge l’intégralité des réparations non couvertes, mieux vaut souscrire une assurance propriétaire non-occupant. 
• Le logement est vacant : bien qu’il soit inoccupé, le logement peut toujours subir des sinistres de toutes sortes. La PNO vous évite de financer entièrement toutes les réparations requises (voire d’indemniser des tiers). 

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Quelles sont les garanties couvertes par l’assurance PNO ?

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La garantie obligatoire 

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Il existe différents niveaux de garanties d’une assurance propriétaire non-occupant. 

La couverture de base concerne la garantie responsabilité civile. De cette manière, vous êtes couvert dès lors qu’un dommage survient par votre négligence ou votre imprudence, par vos ayants droits, par vos préposés (comme un employé de ménage), par vos animaux domestiques, par un vice de construction ou par un défaut d’entretien.

Concrètement, cela concerne les dommages liés aux parties communes ou les sinistres liés à votre logement qui se propagent dans les autres logements voisins. Dans ce cas, les locataires ou les tiers seront indemnisés. 

C’est la garantie minimum exigée dans le cadre de l’assurance PNO obligatoire. 

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Les garanties facultatives 

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Il est aussi possible de souscrire d’autres garanties, telles que : 

• Les garanties “classiques” : comme la garantie incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles, vol, vandalisme, bris de verre (en plus des fenêtres, elle peut aussi couvrir les panneaux solaires si vous en avez). 
• La perte de loyer : si un sinistre provoque des dégâts tels que le locataire ne peut plus rester vivre dans le logement, le bailleur perd automatiquement les loyers normalement perçus. Une assurance propriétaire non-occupant complète permet justement de combler ces pertes financières. 
• Les vacances locatives : certaines assurances PNO vous indemnisent dès lors que vous rencontrez des difficultés à trouver un locataire. Mais attention, vérifiez qu’il n’y ait pas de doublon avec votre assurance pour loyers impayés. 
• La protection juridique : si un litige survient, l’assureur peut prendre en charge les dépenses judiciaires engagées. 
• Le capital mobilier : si vous louez un logement meublé, il est aussi possible de prévoir une indemnisation en cas de dommages aux meubles. 

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Quel est le coût d'une assurance PNO ?

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Le montant de la cotisation d'assurance propriétaire non occupant peut être fixé de deux manières :

• Coût fixe : ici, le prix de l'assurance est généralement situé entre 60 et 150 € par an.
• Pourcentage : certains assureurs prévoient une facturation proportionnelle au montant du loyer. Entre 1 et 4 %.

Les grandes variations de tarifs s'expliquent en grande partie par l'étendue de la garantie. Plus vous êtes couvert, plus les frais sont élevés. Cela dit, pour un même niveau de garantie, il y a aussi des différences d'une compagnie à l'autre. D'où l'importance de bien comparer les assureurs entre eux.

Quel que soit le coût, vous pourrez toujours déduire ces frais de vos revenus imposables. À condition bien sûr d'opter pour le régime réel d'imposition.

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Comment choisir son assurance PNO ?

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Qu’elle soit obligatoire ou non, l’assurance PNO est une garantie supplémentaire pour le propriétaire bailleur. Mais au vu de toutes les offres disponibles sur le marché, comment choisir ? Voici quelques critères vous aidant à faire votre sélection : 

• La franchise : il s’agit de la somme à votre charge en cas de sinistre. Plus son montant est faible, plus le prix de l’assurance est élevé. 
• Le coût de l’assurance : les mensualités varient d’une compagnie d’assurance à l’autre. Mais de manière générale, cela dépend du montant du loyer, de la zone géographique, du niveau de couverture, des plafonds et de la franchise. 
• Les plafonds de garanties : pour chaque sinistre, des montants d’indemnisation maximum sont fixés par l’assureur. 
• Les durées de garantie : vérifiez que les garanties ne soient pas suspendues en cas de vacances locatives (notamment le vol si vous louez un logement meublé). 

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