Faut-il souscrire une assurance loyers impayés en LMNP ?

Pour se prémunir contre le défaut de paiement de leur locataire, les propriétaires bailleurs peuvent souscrire une assurance loyers impayés. À quoi ça sert ? Comment y souscrire ? Est-ce indispensable ? Quelles sont les limites ? Et les alternatives ? Nopillo vous dit tout.  

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À quoi sert une assurance loyer impayés ?

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Comme son nom l’indique, l’assurance pour loyers impayés en LMNP offre au propriétaire une protection financière en cas de défaillance du locataire. Ainsi, la compagnie d'assurance indemnise le bailleur pour les loyers et les charges locatives non perçus.  

En plus d’une couverture contre les loyers impayés, vous pouvez aussi bénéficier de garanties supplémentaires. Par exemple : 

• la protection juridique en cas de recours pour loyers impayés ; 
• un remboursement des frais de remise en état du logement en cas de détérioration ; 
• le versement d’un loyer en cas de vacances locatives ; 
• une indemnisation pour cause de départ prématuré du locataire (absence de préavis ou décès). 

L’étendue des garanties de l’assurance loyers impayés en LMNP varie selon la formule souscrite. 

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Mais l’idée principale est surtout de continuer à percevoir un loyer. Et donc de minimiser les risques de loyers impayés sur la rentabilité locative. Cela dit, cette assurance a aussi un coût (entre 2,5 et 3,5 % du montant du loyer) non négligeable qui impacte votre rendement. 

Alors faut-il souscrire une assurance loyers impayés en LMNP ? Pour y répondre, nous allons d’abord voir les risques encourus si vous vous passez de cette garantie. 

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Que se passe-t-il en l’absence de garantie loyers impayés  ? 

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En l’absence d’assurance loyers impayés, le loueur meublé non professionnel doit entamer une procédure longue et fastidieuse. Mais surtout, renoncer à ses recettes locatives. 

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La procédure de recouvrement des loyers impayés 

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Si le locataire arrête de payer son loyer mensuellement, le propriétaire-bailleur doit engager une procédure de recouvrement des loyers impayés. Celle-ci se déroule en plusieurs étapes : 

• La discussion : avant d’engager toute procédure, nous vous conseillons de discuter calmement avec votre locataire. Et ce, dès que la date limite de paiement des loyers est dépassée. L’idée est surtout de lui rappeler cordialement son obligation de payer, et surtout de comprendre la situation. 
• La mise en demeure : en l’absence de règlement des sommes dues, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Au sein de ce courrier, mentionnez l’engagement du locataire à payer le loyer et les charges. Celui-ci est explicitement stipulé dans le contrat de bail, mais aussi dans la loi (art 1709 du Code civil). 

• Le recours à un huissier : à défaut de réponse, vous devez faire appel à un huissier de justice pour établir un commandement de payer. Cet acte juridique impose au locataire de régulariser ses dettes sous un délai de deux mois. 
• La saisie du tribunal : c’est le dernier recours pour obtenir le remboursement des sommes dues. 

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L’absence de revenus locatifs 

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La procédure pour recouvrement étant particulièrement longue, le propriétaire-bailleur peut se retrouver plusieurs mois (voire parfois plusieurs années) sans percevoir de loyers. En attendant, il y a  toujours les mensualités d’emprunt à rembourser, la taxe foncière à payer, …

Alors pour éviter cette situation, mieux vaut souscrire une assurance pour loyers impayés en LMNP. Dans ce cas, la procédure est nettement plus simple. Il vous suffit d’informer l’assurance à travers une déclaration de loyers impayés. Dès réception, l’assureur se charge de toutes les démarches pour récupérer les arriérés financiers. Mais surtout, il vous indemnise rapidement. Selon les contrats, il y a toutefois un délai d’indemnisation à prévoir (entre 1 à 4 mois). 

Par ailleurs, si aucune solution n’est trouvée, il faudra entamer une procédure d’expulsion. Mais jusqu’à ce que le locataire quitte définitivement le logement, vous continuerez à percevoir vos loyers mensuels. 

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Comment souscrire une garantie loyers impayés ?

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Les compagnies d’assurance souhaitant avant tout minimiser les risques, elles fixent des critères d’éligibilité pour les locataires. Généralement, il s’agit des conditions ci-dessous :

• Des ressources minimales (bien souvent trois fois le montant du loyer) ;
• Une situation professionnelle stable (idéalement un CDI) ;
• Un dépôt de garantie. 

D’autres critères peuvent être prévus selon les compagnies, mais il s’agit là des principaux. À défaut de respecter ces conditions lors du choix de votre futur locataire, l’assureur se réserve le droit de refuser ou d’annuler la souscription. 

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Bon à savoir : les propriétaires LMNP ayant opté pour le régime réel d’imposition ont la possibilité de déduire le coût de l’assurance loyers impayés de leurs recettes locatives. En revanche, si vous êtes sous le régime micro-BIC, il n’est pas possible de déduire les cotisations d’assurance. 

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Quelles sont les limites de l’assurance loyers impayés en LMNP ?

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Bien que l’assurance pour loyers impayés se révèle indispensable pour faire face aux mauvais payeurs, elle ne vous couvre pas contre tous les risques liés à la location meublée. 

Notamment la détérioration des meubles. Si certains contrats prévoient une prise en charge, ce n’est pas le cas d’une grande majorité. La majorité des compagnies d’assurance rembourse seulement le coût des travaux pour les dégradations relatives à l’immeuble (murs, sols, robinetterie, …). Or, dans une location meublée, la dégradation des biens meubles peut représenter un coût non négligeable. 

Ici, seul le dépôt de garantie vous permet de financer les réparations ou le remplacement des fournitures. 

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Quelles sont les alternatives à l’assurance loyers impayés ?

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À défaut d’assurance loyers impayés en LMNP, les propriétaires bailleurs ont toujours la possibilité de se retourner contre la caution solidaire. 

En cas de défaillance de paiement du locataire, c’est le garant qui est tenu de régulariser les dettes. Mais attention, ce n’est pas parce qu’il y a un garant que vous obtiendrez automatiquement remboursement des loyers impayés. En effet, s’il n’a pas les ressources suffisantes (notamment s’il y a aussi un loyer à payer ou un crédit à rembourser), il ne pourra pas régler les arriérés financiers du locataire. 

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La meilleure garantie est donc l’assurance loyers impayés qui vous permet d’obtenir le paiement des loyers mensuels même en cas de défaillance du locataire. Mais attention, il est impossible de cumuler les garanties. Si vous avez souscrit une GLI, vous ne pourrez pas demander au locataire une caution solidaire. 

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