Garantie loyers impayés - Qu’est-ce que c’est
Les propriétaires bailleurs ont tous une peur en commun : que le locataire arrête de payer ses loyers. Pour nombre d’entre eux, les revenus locatifs servent à rembourser le montant des mensualités et toutes les charges afférentes au logement. Un défaut de paiement, c’est moins de recettes, avec toujours autant de dettes à rembourser (sans compter les frais d’avocat). Heureusement, la garantie loyer impayé protège les propriétaires contre la défaillance du locataire. Avec cette assurance GLI, votre investissement immobilier et votre rentabilité sont sécurisés. Découvrez son fonctionnement en détail.
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Assurance GLI - c’est quoi ?
Selon l’enquête nationale de l’USH et de ses fédérations, près d’un locataire sur cinq ne paie pas son loyer à temps. Même si la plupart du temps, une simple relance permet de récupérer son dû, ce n’est pas toujours suffisant. Et pour cela mieux vaut avoir une garantie GLI solide. C’est là que l’assurance loyers impayés entre en jeu.
Garantie de loyers impayés (GLI) - Définition
La GLI - garantie loyer impayé - est une assurance couvrant les propriétaires contre le risque de défaut de paiement du locataire. Si celui-ci arrête de payer ses loyers pour X ou Y raison, l’assureur prend le relais. Ce faisant, vous continuerez à recevoir des loyers mois après mois, même si le locataire fait défaut. Vos revenus locatifs sont sécurisés, et votre rentabilité aussi.
Bien souvent, la GLI est bien plus qu’une simple assurance pour loyers impayés. Elle vous protège contre une multitude de risques locatifs.
Les risques couverts par la GLI Immobilier
Le principal objectif de la GLI est de garantir le versement des loyers même si le locataire ne paie pas. En cas d’impayés, la compagnie d’assurance verse au propriétaire le montant dû, garantissant ainsi une continuité de revenu et minimisant l’impact financier de la défaillance du locataire.
Mais l’assureur ne s’arrête pas là. Bien souvent, vous profitez de garanties supplémentaires, telles que :
- La protection juridique : la plupart des contrats d’assurance GLI incluent généralement une assistance juridique en cas de conflit avec le locataire. Cela couvre les frais de procédures nécessaires pour récupérer les loyers impayés. À travers cette protection juridique, vous bénéficiez d’un soutien financier pour les démarches légales et les éventuels honoraires d'avocat.
- Le remboursement des frais de remise en état : à côté du défaut de paiement, les dégradations faites au bien immobilier coûtent cher au propriétaire. Heureusement, la garantie loyers impayés peut aussi prendre en charge les frais de réparation. Cela vous permet ainsi de remettre rapidement l’appartement ou la maison en location, sans avoir à faire face à des frais imprévus entre deux locataires.
- Le versement d’un loyer en cas de vacances locatives : si vous n’avez pas trouvé de nouvel occupant suite au départ d’un locataire, la GLI peut compenser temporairement la perte de revenus locatifs.
- L’indemnisation pour départ prématuré du locataire : cette couverture concerne le départ du locataire sans préavis ou son décès. Dans ce cas, une clause d’indemnisation peut être introduite pour compenser la rupture soudaine du contrat de bail.
En souscrivant une GLI pour votre appartement en location, vous gagnez en tranquillité d’esprit. Cela dit, se prémunir contre ces imprévus a aussi un coût financier non négligeable.
Quel est le prix d’une assurance garantie loyer impayé ?
Bien souvent, le coût d’une garantie loyers impayés varie entre 2,5 % et 4 % du montant annuel du loyer, charges incluses.
Par exemple, si vous louez un appartement 1000 € par mois (soit 12 000 € par an), avec un taux de 3 %, vous devrez débourser environ 300 € par an. C’est le coût à payer pour protéger son investissement contre les risques d’impayés.
Mais attention, car d’une assurance à l’autre, le prix de la GLI peut sensiblement varier. Alors pourquoi de telles différences ? Voici plusieurs facteurs à prendre en compte :
- Le risque associé à la location du bien : ce risque est évalué à travers plusieurs critères, comme l’historique de sinistres, les caractéristiques du bien ou même le profil des locataires.
- La compagnie d’assurance : tous les assureurs ne pratiquent pas les mêmes tarifs. D’où l’importance de comparer et de demander plusieurs devis avant de faire votre choix. Par ailleurs, si vous passez par un gestionnaire immobilier, vous pourrez profiter de tarifs préférentiels. Et oui, ces derniers peuvent négocier les prix du fait de leur volume de transaction.
- Le niveau de couverture : plus votre contrat d’assurance vous couvre contre différents risques (protection juridique, indemnisations pour dégradations, vacances locatives, …), plus le montant des cotisations sera élevé.
Autant de critères à prendre en compte lors de la souscription à la garantie contre les impayés de loyers.
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Comment souscrire un contrat d’assurance avec garantie des loyers impayés ?
De par son coût, l’assurance GLI ne doit pas être souscrite à la légère. Voici les étapes à suivre pour une couverture maximale au meilleur prix :
- Évaluer vos besoins : il s’agit à la fois d’identifier les risques à couvrir, mais également d’analyser l’impact du coût de cotisation sur votre niveau de rentabilité locative.
- Comparer les offres d’assurance : en naviguant sur le web, vous avez accès à différents comparateurs en ligne. C’est la meilleure manière d’évaluer les différentes options, aussi bien en termes de prix, que de couverture.
- Vérifier l’éligibilité de votre locataire : pour assurer un logement sous GLI, les compagnies d’assurance exigent plusieurs garanties. Et notamment au niveau du profil financier du locataire. Pour s’assurer de sa solvabilité, elles imposent généralement un revenu correspondant à 3 fois le montant du loyer. Et pour les locataires déjà en place depuis au moins 6 mois, une absence d’impayés suffit.
- Remplir et soumettre le dossier : vous avez choisi votre assureur, votre locataire est solvable ? C’est le moment de souscrire le contrat d’assurance loyers impayés. Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire en ligne ou en agence en joignant les documents requis (comme le contrat de bail, les justificatifs de revenus du locataire, …).
À partir de là, la compagnie d’assurance vérifie l’ensemble du dossier avant de valider la souscription. Si celui-ci est conforme, vous recevrez une confirmation sous quelques jours, avec votre contrat de garantie loyers impayés précisant les détails de la couverture et le montant de la prime annuelle.
Comment faire marcher la garantie loyers impayés ?
Votre locataire ne paie plus son loyer ? Heureusement, vous avez souscrit une garantie loyers impayés. Mais pour déclencher le processus d’indemnisation, il faut respecter un certain processus.
1 - Contacter le locataire
Avant même d’appeler votre compagnie d’assurance, vous devez contacter votre locataire dès le premier retard de paiement. Que ce soit par email, par téléphone ou par courrier, l’idée est surtout d’entamer un processus amiable pour maintenir de bonnes relations avec votre locataire (même s’il a du retard).
La plupart du temps, cela suffit à déclencher le paiement. Et si ce n’est pas le cas, vous pouvez passer à la phase suivante : la mise en demeure. Il s’agit alors d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception précisant les obligations de paiement du locataire.
Ce document officiel est indispensable, car il vous sera demandé par l’assureur pour activer la garantie loyers impayés.
2 - Déclarer l’impayé à l’assureur
Si la mise en demeure est restée sans réponse, vous êtes en droit de contacter la compagnie d’assurance. Bien souvent, il vous suffit de réaliser une déclaration en ligne sur votre espace abonné.
Ici, vous devrez ajouter plusieurs éléments justificatifs, comme le contrat de bail, les relevés bancaires, la mise en demeure et les éventuelles communications avec le locataire.
D’où l’importance de conserver toutes les preuves. Celles-ci pourront d'ailleurs être utilisées en cas de litige.
Quel est le délai de paiement pour déclarer un impayé ?
Au niveau de la loi, le délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges locatives est de 3 ans. Au niveau de la garantie loyers impayés, ce délai est beaucoup plus court. Celui-ci varie selon les contrats, mais en général, il est de 10 à 30 jours à partir de la date d’échéance du loyer impayé. Ce délai court permet à l'assureur d'enquêter rapidement sur le sinistre avec des informations précises et actuelles.
Bon à savoir : Si vous avez des doutes concernant la procédure à suivre ou si vous rencontrez des difficultés, n'hésitez pas à contacter votre assureur pour obtenir des conseils personnalisés.
3 - Suivre l’évolution du dossier GLI-garantie et attendre l’indemnisation
Une fois que la déclaration est effectuée, vous n’avez plus grand chose à faire. Restez tout de même réactif, car l’assureur pourrait vous solliciter pour des informations complémentaires.
Une fois que le dossier est validé, il faudra attendre quelques semaines avant de percevoir les premiers remboursements. En effet, la plupart des compagnies d’assurance prévoient un délai de carence (allant de 3 à 4 mois). Mais bien souvent, le remboursement est rétroactif.
En parallèle de la mise en route de la garantie loyers impayés, vous devriez aussi entreprendre les démarches pour expulser le locataire. En effet, si celui-ci ne paye pas le loyer, il ne respecte plus ses obligations légales. Vous êtes en droit de démarrer une procédure d’expulsion(hors trêve hivernale). Celle-ci est assez longue (de 6 à 12 mois).
La garantie/assurance loyer impayé est-elle encore pertinente avec la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ?
La loi anti-squat du 27 juillet 2023
Promulguée le 27 juillet 2023, la loi anti-squat vise à protéger les propriétaires immobiliers, notamment en cas de loyers impayés. Alors concrètement, que dit cette loi ?
L’objectif principal de la loi est de lutter efficacement contre les occupations illégales. Pour cela, plusieurs mesures ont été mises en place :
- Une nouvelle sanction pour les squatteurs : les occupants qui restent dans les locaux malgré une décision d’expulsion sont désormais punis d’une amende de 7 500 €. C’est une sanction pour maintien sans droit ni titre.
- L’accélération de la procédure d’expulsion : traditionnellement, les procédures d’expulsion durent en moyenne 18 à 36 mois. Une période particulièrement longue pour les propriétaires qui doivent continuer à rembourser leur crédit immobilier. Aujourd’hui, cette procédure est accélérée, notamment avec l’impossibilité pour le juge d’accorder des délais au squatteur dont l’expulsion a été ordonnée par une décision de justice.
- Une définition élargie du domicile : la notion de domicile est élargie pour inclure tout local d'habitation contenant des biens meubles, même si la personne n'y habite pas de manière permanente. Cela concerne notamment les abus liés aux squats AirBnB.
Avec cette loi, les propriétaires bénéficient d’une protection renforcée face aux occupants illégitimes. Dans ces conditions, la garantie loyers impayés est-elle toujours aussi pertinente ? La réponse est oui.
L’intérêt de la garantie loyer impayé de votre assurance
Même si la loi anti-squat accélère la procédure d’expulsion, le propriétaire bailleur doit toujours attendre de nombreux mois avant de récupérer son logement. Pendant toute la période où l’occupant ne paie pas de loyers, le bailleur subit des pertes financières colossales, atteignant plusieurs milliers, voire dizaines de milliers, d’euros.
En parallèle, nombreux d’entre eux doivent continuer à rembourser les mensualités d’emprunt. La situation peut rapidement devenir intenable.
Heureusement, la garantie loyers impayés permet de compenser cette perte de revenus. En prenant en charge les dettes du locataire, les assurances permettent au propriétaire de souffler un peu financièrement.
Même s’ils doivent s’engager dans une procédure judiciaire longue et fastidieuse, ils bénéficient du soutien de leur assurance pour limiter l’impact négatif de cette situation sur leur investissement immobilier.
Quelles sont les alternatives à la GLI - assurance loyer impayé ?
Outre l’assurance GLI, d’autres options vous couvrent contre le défaut de paiement du locataire.
- La caution solidaire : en cas de défaillance du locataire, vous pouvez toujours vous retourner contre son garant.
- La garantie Visale : c’est un dispositif gratuit mis en place par Action Logement. Cependant, pour en profiter, il faut respecter les conditions Visale. C’est-à-dire, un locataire de faibles ressources, un loyer plafonné à 1 300 € charges comprises, …
- La GLI payée par le locataire (ou GLI inversée) : contrairement à l’assurance loyers impayés traditionnelle, ce n’est plus le propriétaire bailleur qui paie la cotisation, mais le locataire. Bien souvent, ces derniers optent pour l’assurance GLI locataire, car leurs conditions de revenus ne leur permettent pas d’accéder au logement. Ils ne gagnent pas 3 fois le montant du loyer. Alors pour convaincre le bailleur, ils adhèrent à cette garantie les couvrant en cas d’impayé de loyer.
Mais attention, il faudra choisir entre la Visale, la GLI et le garant, car il n’est pas possible de cumuler les trois.
Cela dit, si vous louez votre appartement à un étudiant, il est toujours possible de cumuler la garantie loyers impayés avec la caution solidaire. Et pour cause, ce sont souvent les parents (garants) qui paient le loyer.
Quelle que soit l’option choisie, vous ne pouvez vous passer d’une couverture contre le défaut de paiement.
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