5 risques à connaître en LMNP | nopillo

Mis à jour le :

29/7/26

Risques liés au statut LMNP

En résumé

Les principaux risques du LMNP sont la vacance locative, un mauvais choix de régime fiscal, les erreurs de déclaration, les travaux (passoire thermique et dégradations) et les loyers impayés.
Aucun n'est propre au statut lui-même : ce sont des risques de bailleur, tous évitables avec de la préparation.
Trois réflexes suffisent à couvrir l'essentiel : vérifier la demande locative avant d'acheter, opter pour le régime réel plutôt que de subir le micro-BIC par défaut, et sécuriser les loyers (solvabilité du locataire + une garantie).

Loubna Benabderrazzak

Créé le :

21/2/2024

min

Sommaire

Souvent perçue comme la niche fiscale des investisseurs immobiliers, la location meublée non professionnelle n’est pas sans risque. Entre les vacances locatives, les loyers impayés ou les dégradations de bien, les propriétaires-bailleurs peuvent rapidement perdre des sommes importantes. C’est pourquoi, il est primordial d’être conscient des risques du LMNP avant de se lancer. L’objectif n’est surtout pas de vous décourager. Au contraire, il s’agit surtout de vous aider à prendre les meilleures décisions pour minimiser les erreurs et ainsi maximiser votre rentabilité. Tout savoir sur la LMNP dans notre guide LMNP.

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Le risque de vacances locatives prolongées en LMNP

Pour profiter des recettes locatives, il faut d’abord louer le bien meublé. Mais force est de constater que certains logements restent des semaines, voire des mois sans occupants. Ce qui peut être particulièrement problématique financièrement. Et oui, si vous ne percevez aucun loyer, vous avez quand même des mensualités d’emprunt à rembourser tous les mois. Si vos sources de revenus sont insuffisantes, cela peut conduire à des difficultés financières importantes. Dans ce cas, la meilleure solution est parfois de vendre le bien immobilier afin de renflouer les caisses.

Heureusement, il est possible d’éviter l’endettement en ayant conscience de ce risque en LMNP. Et ce, avant même votre achat immobilier. Pour cela, il est primordial de bien choisir son bien immobilier ; en particulier la ville. Si la demande locative y est trop faible, vous aurez des difficultés à louer. Alors avant d’investir, n’hésitez pas à faire une étude de marché complète.

Un mauvais choix de régime fiscal

Si le statut de loueur en meublé non professionnel est considéré comme une niche fiscale, c’est grâce au régime réel d’imposition. En plus de déduire les charges de vos loyers perçus, vous pourrez aussi amortir le bien immobilier, les meubles, et les travaux. Ce qui vous permet de réduire drastiquement votre base imposable. Et même parfois de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.

Mais ce n’est qu’une option. Le régime applicable par défaut, c’est le micro-BIC. Et là, vous bénéficiez seulement d’un abattement forfaitaire de 50 % (voire moins si vous êtes en location saisonnière). Le risque est alors de payer trop d'impôts, sans profiter des avantages fiscaux du LMNP.

Afin de profiter de ces options de défiscalisation, vous devez impérativement opter pour le régime réel lors de votre immatriculation, ou a minima, avant la prochaine déclaration d’impôt.

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Des erreurs dans les déclarations d'impôt

Avec sa fiscalité très attractive, le régime réel attire de nombreux investisseurs. Mais ce régime LMNP présente aussi un inconvénient majeur : la complexité des démarches administratives. Avec le micro-BIC, vous avez simplement besoin de remplir un formulaire 2042-C-Pro en plus de votre déclaration de revenus. Avec le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2042-C-Pro, le formulaire 2033 et ses annexes, le formulaire 2031, … Il y a toute une liasse fiscale à envoyer au service des impôts. L’objectif étant de présenter votre compte de résultat et votre bilan comptable. L’administration fiscale peut ainsi vérifier l’ensemble de vos charges déductibles et amortissements.

Mais s’il y a des erreurs, le FISC ne vous fera pas de cadeaux. Vous risquez un redressement fiscal si vous avez déclaré trop de charges. Et bien sûr, il y a des majorations à payer en plus de l'impôt dû. Pour autant, il ne faut pas laisser passer des charges déductibles au risque de payer plus d'impôt que nécessaire.

Pour éviter tous ces risques en LMNP, vous devez déclarer exactement le bon montant de frais déductibles. Pas si facile quand on n’est pas expert-comptable ! Rassurez-vous, nopillo vous accompagne dans chacune de vos démarches. Nous vous aidons à remplir des déclarations conformes, tout en optimisant votre fiscalité.

Des travaux importants avant et après la mise en location

Passoire thermique

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ont l’interdiction de mettre en location des biens consommant plus de 450 kwh/m2/an. L’objectif est alors de limiter l’impact environnemental du bâtiment et de garantir un logement décent à tous les locataires.

Et comme le changement climatique est un problème à résoudre sur le long terme, le législateur prévoit un durcissement progressif des seuils :

dès 2025, tous les logements classés G (plus de 420 kwh/m2/an) seront interdits à la location.
dès 2028, tous les logements classés F (plus de 330 kwh/m2/an) seront interdits à la location.
dès 2034, tous les logements classés E (plus de 251 kwh/m2/an) seront interdits à la location.

Pour les loueurs en meublé non professionnels, cela implique des travaux de rénovation énergétique importants. À défaut, vous risquez de ne pas pouvoir louer votre bien LMNP.

Dégradation du bien par le locataire

Au-delà des travaux à réaliser avant la mise en location, il faut parfois en réaliser après. Et oui, les locataires peuvent détériorer votre bien immobilier, comme la peinture, le plancher, les murs, etc. Dans le cadre d’une location meublée LMNP, il y a aussi le risque de dégradation des fournitures. En plus de refaire la peinture, il faudra parfois changer les meubles entre deux locataires. Et là, c’est des frais supplémentaires pour le loueur en meublé non professionnel.

Les loyers impayés, le risque qui fait peur aux LMNP

Les loyers impayés ne constituent pas forcément un risque propre au LMNP mais à toutes les mises en location. Et oui, les locataires négligents ou de mauvaise foi sont partout.

Pour les éviter, voici nos astuces :

Analyser la solvabilité du locataire : avant de signer un contrat de location, pensez à demander un dossier de location complet et vérifiez si le futur locataire est solvable.
Demander une caution solidaire : en cas de défaillance du locataire, vous pourrez vous retourner contre sa caution.
Opter pour la garantie visale : c’est une garantie gratuite pour le locataire et le propriétaire-bailleur. Dans ce cas, c’est Action Logement qui se charge de rembourser les mensualités impayées. Cependant, tous les locataires ne sont pas éligibles.
Souscrire une assurance loyers impayés : c’est sans doute la méthode la plus efficace pour se prémunir contre les loyers impayés, mais c’est aussi la plus coûteuse.

Bon à savoir : caution solidaire, garantie visale et assurance loyers impayés ne sont pas cumulables. Vous devrez choisir une seule de ces 3 options.

Si les risques du LMNP sont assez nombreux, ils peuvent toujours être évités ou minimisés. Notamment grâce à un accompagnement sur-mesure qui vous aide à prendre les bonnes décisions dès le début.

En résumé : Quels sont les risques du LMNP et comment s'en protéger ?

Bon à savoir : caution solidaire, garantie Visale et assurance loyers impayés ne sont pas cumulables — vous devez choisir l'une des trois.
Risque	Ce que ça coûte	Comment s'en protéger
Vacance locativeÉlevé	Aucun loyer perçu, mais des mensualités d'emprunt à rembourser chaque mois. Dans les cas extrêmes, une revente forcée du bien.	Étude de marché avant l'achat : viser une ville et un quartier à forte demande locative, et prévoir une épargne de précaution.
Mauvais régime fiscalÉlevé	Sans démarche, c'est le micro-BIC qui s'applique : un simple abattement de 50 % (30 % en meublé de tourisme non classé), donc un impôt souvent bien plus lourd.	Opter pour le régime réel dès l'immatriculation ou avant la prochaine déclaration, pour déduire les charges et amortir le bien, les meubles et les travaux.
Erreurs de déclarationÉlevé	Une liasse fiscale mal remplie (2031, 2033 et annexes, 2042-C-PRO) expose à un redressement et à des majorations. À l'inverse, oublier des charges revient à payer trop d'impôt.	Se faire accompagner : nopillo génère votre liasse fiscale conforme et optimise vos charges déductibles et amortissements.
Passoire thermiqueMoyen	Interdiction de mettre le bien en location : les logements classés G le sont depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.	Anticiper la rénovation énergétique : faire réaliser le DPE, chiffrer les travaux et mobiliser les aides avant l'échéance de votre classe.
Dégradations du bienMoyen	Peinture, sols, murs, mais aussi mobilier et équipements à remplacer entre deux locataires : autant de frais à votre charge.	État des lieux détaillé et photos à l'entrée comme à la sortie, dépôt de garantie, et mobilier robuste et facilement remplaçable.
Loyers impayésÉlevé	Des revenus qui s'arrêtent alors que les charges continuent, avec une procédure longue pour récupérer les sommes dues.	Vérifier la solvabilité du candidat, puis choisir une protection : caution solidaire, garantie Visale ou assurance loyers impayés (non cumulables).