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Quels sont les risques du LMNP ?

Quels sont les risques du LMNP ?
Mathieu d'Ornellas
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Souvent perçue comme la niche fiscale des investisseurs immobiliers, la location meublée non professionnelle n’est pas sans risque. Entre les vacances locatives, les loyers impayés ou les dégradations de bien, les propriétaires-bailleurs peuvent rapidement perdre des sommes importantes. C’est pourquoi, il est primordial d’être conscient des risques du LMNP avant de se lancer. L’objectif n’est surtout pas de vous décourager. Au contraire, il s’agit surtout de vous aider à prendre les meilleures décisions pour minimiser les erreurs et ainsi maximiser votre rentabilité. 

Le risque de vacances locatives prolongées en LMNP 

Pour profiter des recettes locatives, il faut d’abord louer le bien meublé. Mais force est de constater que certains logements restent des semaines, voire des mois sans occupants. Ce qui peut être particulièrement problématique financièrement. Et oui, si vous ne percevez aucun loyer, vous avez quand même des mensualités d’emprunt à rembourser tous les mois. Si vos sources de revenus sont insuffisantes, cela peut conduire à des difficultés financières importantes. Dans ce cas, la meilleure solution est parfois de vendre le bien immobilier afin de renflouer les caisses. 

Bon à savoir : Si vous ne souhaitez pas vendre le logement malgré l’impossibilité de payer votre crédit, il y a une solution qui peut vous aider à assainir votre situation financière. Il s’agit de la vente à réméré. Vous vendez temporairement votre bien en vue d’éviter la saisie immobilière. Mais ici, vous avez une option au rachat lorsque vos finances vous le permettent. Si vous souhaitez plus d’informations sur ce dispositif, consultez le site de MyLegacy

Heureusement, il est possible d’éviter l’endettement en ayant conscience de ce risque en LMNP. Et ce, avant même votre achat immobilier. Pour cela, il est primordial de bien choisir son bien immobilier ; en particulier la ville. Si la demande locative y est trop faible, vous aurez des difficultés à louer. Alors avant d’investir, n’hésitez pas à faire une étude de marché complète. 

Un mauvais choix de régime fiscal 

Si le statut de loueur en meublé non professionnel est considéré comme une niche fiscale, c’est grâce au régime réel d’imposition. En plus de déduire les charges de vos loyers perçus, vous pourrez aussi amortir le bien immobilier, les meubles, et les travaux. Ce qui vous permet de réduire drastiquement votre base imposable. Et même parfois de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs. 

Mais ce n’est qu’une option. Le régime applicable par défaut, c’est le micro-BIC. Et là, vous bénéficiez seulement d’un abattement forfaitaire de 50 % (voire moins si vous êtes en location saisonnière). Le risque est alors de payer trop d'impôts, sans profiter des avantages fiscaux du LMNP. 

Afin de profiter de ces options de défiscalisation, vous devez impérativement opter pour le régime réel lors de votre immatriculation, ou a minima, avant la prochaine déclaration d’impôt. 

Des erreurs dans les déclarations d'impôt 

Avec sa fiscalité très attractive, le régime réel attire de nombreux investisseurs. Mais ce régime LMNP présente aussi un inconvénient majeur : la complexité des démarches administratives. Avec le micro-BIC, vous avez simplement besoin de remplir un formulaire 2042-C-Pro en plus de votre déclaration de revenus. Avec le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2042-C-Pro, le formulaire 2033 et ses annexes, le formulaire 2031, … Il y a toute une liasse fiscale à envoyer au service des impôts. L’objectif étant de présenter votre compte de résultat et votre bilan comptable. L’administration fiscale peut ainsi vérifier l’ensemble de vos charges déductibles et amortissements. 

Mais s’il y a des erreurs, le FISC ne vous fera pas de cadeaux. Vous risquez un redressement fiscal si vous avez déclaré trop de charges. Et bien sûr, il y a des majorations à payer en plus de l'impôt dû. Pour autant, il ne faut pas laisser passer des charges déductibles au risque de payer plus d'impôt que nécessaire. 

Pour éviter tous ces risques en LMNP, vous devez déclarer exactement le bon montant de frais déductibles. Pas si facile quand on n’est pas expert-comptable ! Rassurez-vous, nopillo vous accompagne dans chacune de vos démarches. Nous vous aidons à remplir des déclarations conformes, tout en optimisant votre fiscalité. 

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Des travaux importants avant et après la mise en location 

Passoire thermique 

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ont l’interdiction de mettre en location des biens consommant plus de 450 kwh/m2/an. L’objectif est alors de limiter l’impact environnemental du bâtiment et de garantir un logement décent à tous les locataires. 

Et comme le changement climatique est un problème à résoudre sur le long terme, le législateur prévoit un durcissement progressif des seuils : 

  • dès 2025, tous les logements classés G (plus de 420 kwh/m2/an) seront interdits à la location. 
  • dès 2028, tous les logements classés F (plus de 330 kwh/m2/an) seront interdits à la location. 
  • dès 2034, tous les logements classés E (plus de 251 kwh/m2/an) seront interdits à la location. 

Pour les loueurs en meublé non professionnels, cela implique des travaux de rénovation énergétique importants. À défaut, vous risquez de ne pas pouvoir louer votre bien LMNP. 

Dégradation du bien par le locataire 

Au-delà des travaux à réaliser avant la mise en location, il faut parfois en réaliser après. Et oui, les locataires peuvent détériorer votre bien immobilier, comme la peinture, le plancher, les murs, etc. Dans le cadre d’une location meublée LMNP, il y a aussi le risque de dégradation des fournitures. En plus de refaire la peinture, il faudra parfois changer les meubles entre deux locataires. Et là, c’est des frais supplémentaires pour le loueur en meublé non professionnel.  

Les loyers impayés, le risque qui fait peur aux LMNP

Les loyers impayés ne constituent pas forcément un risque propre au LMNP mais à toutes les mises en location. Et oui, les locataires négligents ou de mauvaise foi sont partout. 

Pour les éviter, voici nos astuces :

  • Analyser la solvabilité du locataire : avant de signer un contrat de location, pensez à demander un dossier de location complet et vérifiez si le futur locataire est solvable. 
  • Demander une caution solidaire : en cas de défaillance du locataire, vous pourrez vous retourner contre sa caution. 
  • Opter pour la garantie visale : c’est une garantie gratuite pour le locataire et le propriétaire-bailleur. Dans ce cas, c’est Action Logement qui se charge de rembourser les mensualités impayées. Cependant, tous les locataires ne sont pas éligibles. 
  • Souscrire une assurance loyers impayés : c’est sans doute la méthode la plus efficace pour se prémunir contre les loyers impayés, mais c’est aussi la plus coûteuse. 
Bon à savoir : caution solidaire, garantie visale et assurance loyers impayés ne sont pas cumulables. Vous devrez choisir une seule de ces 3 options. 

Si les risques du LMNP sont assez nombreux, ils peuvent toujours être évités ou minimisés. Notamment grâce à un accompagnement sur-mesure qui vous aide à prendre les bonnes décisions dès le début. 

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