Vacances locatives - Comment les éviter ?

Taux d’intérêt, prix d’achat, taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, montant du loyer,  …. Vous avez pensé à tout pour maximiser votre rentabilité. Mais avez-vous compté la vacance locative ? Entre deux locataires, il peut s’écouler un laps de temps plus ou moins long avant l’arrivée du prochain occupant. Or, plus le temps s’allonge, plus les rentrées d’argent diminuent (contrairement à l’emprunt bancaire qui ne faiblit pas).  Il convient donc de trouver rapidement un nouveau locataire. D’autant plus dans les locations meublées où le turn over est généralement plus important. Alors comment réduire la durée de la vacance locative ? Nopillo vous donne quelques pistes. 

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Bien choisir sa ville, le MUST DO pour éviter les vacances locatives 

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La vacance locative intervient souvent dans les zones où la demande locative est faible. Si votre bien est situé en zone tendue, vous ne devriez avoir aucune difficulté à trouver un locataire rapidement. À l’inverse, s’il y a peu de locataires à la recherche d’un nouvel appartement, vous pourriez rester plusieurs mois, sans occupant, et donc, sans revenus locatifs. Et contrairement aux loyers, les mensualités d’emprunt courent toujours. 

D’où l’importance de bien choisir la ville où investir. Pour cela, plusieurs critères doivent être pris en compte : 

• Quelle est la croissance démographique de la ville ? La population est-elle en constante augmentation ou en diminution ? Vous pouvez retrouver ces informations sur le site de l’INSEE. 
• La ville est-elle dynamique ? Si la ville compte de nombreuses entreprises en croissance, elle attire aussi de nombreux travailleurs, et donc de potentiels locataires. En outre, la présence d’université ou d’établissements d’enseignement supérieur est un excellent point pour les locations étudiantes. 
• La ville est-elle agréable à vivre ? Cela se traduit par la présence d’espaces verts, mais aussi de services à proximité (comme des écoles, des commerces, des bars, des restaurants, …). 
• La ville est-elle facilement accessible ? Vérifiez la présence ou non de transport en commun. Dans les petites villes, la récurrence des lignes de bus ou de train est un excellent indicateur. 

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Avant tout investissement immobilier locatif, réalisez une étude de marché complète pour éviter que votre appartement ne reste vacant trop longtemps. Nopillo vous donne un coup de pouce avec quelques analyses pour les plus grandes villes de France, comme Paris, Marseille, Nice, Grenoble, Dijon, etc. 

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Définir le bon loyer pour attirer des locataires 

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Avant de choisir leur logement, les locataires comparent les prix. Si vous proposez des loyers nettement supérieurs à ceux du marché immobilier, vous aurez des difficultés à trouver votre futur locataire. 

Il est donc primordial de réaliser une étude de marché avant de proposer un montant de loyer sur votre annonce en ligne. Pour cette étude, comparez des logements similaires au vôtre : aussi bien en termes de surface que d’équipement ou de quartier, voire de rue. 

Si le montant de votre loyer correspond à ceux du marché, il sera plus facile de signer un nouveau bail de location après le départ de l’ancien occupant. Le risque de vacance locative est ainsi réduit. 

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Bon à savoir : des prix supérieurs au marché peuvent être acceptés, si votre appartement a des atouts qui ne se retrouvent pas ailleurs, comme la présence d’une terrasse, d’une salle de sport en bas de l’immeuble, le paiement d’internet compris dans le loyer, etc. 

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Publier votre annonce partout 

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Vous souhaitez louer votre bien immobilier rapidement ? Commencez par rendre votre annonce visible partout. Publiez-la sur les sites de référence, comme LeBonCoin, PAP, SeLoger, etc. Et surtout, pensez à soigner votre annonce. 

Proposez une description complète en précisant, le nombre de pièces, la surface du logement, l’ensemble des meubles disponibles, le prix du loyer, le montant des charges locatives, etc. Si vous ne savez comment la rédiger, vous pouvez vous inspirer des annonces immobilières réalisées par d’autres propriétaires-bailleurs pour des logements similaires. 

À cela s’ajoutent les photos du logement. Elles doivent être attractives pour donner envie de s’y installer. Pour cela, faites des photos en journée afin de profiter de la luminosité naturelle. 

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Et si vous n’avez pas le temps de gérer les annonces, faites appel à une agence immobilière qui se chargera de trouver un futur locataire. Elle pourra aussi s’occuper de la gestion locative afin de vous faire gagner du temps, tout en limitant la durée de vacance locative. 

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Soigner l’aménagement de son bien immobilier 

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En tant que propriétaire-bailleur, vous devez fournir un logement décent à vos locataires. Avant toute mise en location, vérifiez l’état du bien immobilier. Il se peut qu’un rafraîchissement soit nécessaire pour donner envie d’habiter dans le logement. 

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Et en tant que propriétaire LMNP, vous devez aussi meubler le logement avec la liste des fournitures obligatoires. Si ça permet au locataire de s’installer avec une simple valise, ça l’empêche aussi de choisir ses propres meubles. Or qu’il reste pour quelques mois ou quelques années, un locataire veut se sentir bien chez lui. 

Comme vous êtes le bailleur, c’est votre responsabilité d’équiper le bien avec des meubles accueillants. Pour vous aider à choisir, n’hésitez pas à consulter quelques magazines de déco. Cela vous aidera à trouver l’inspiration. 

Nous vous conseillons également de choisir des couleurs assez neutres (évitez le canapé rose fluo ou les murs orange) qui sont susceptibles de plaire à tout le monde.

Rassurez-vous, il n’est pas nécessaire d’exploser le budget ameublement pour éviter la vacance locative. Vous pouvez parfaitement trouver des équipements en bon état et design sur des sites de seconde main. 

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Astuce bonus : Pour attirer un maximum de locataires, allez au-delà de la liste des fournitures obligatoires. L’ajout d’une télévision ou d’une machine à laver pourrait faire pencher la balance vers votre logement. 

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Miser sur la location de courte durée (en attendant) 

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Si vous peinez à trouver un locataire, n’hésitez pas à publier votre logement sur des sites comme AirBnB ou Booking. Ces derniers permettent alors de compenser la perte de revenus liés à l’absence de loyer. 

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C’est notamment le cas pour les propriétaires louant leur bien à des étudiants. Bien souvent, ils partent à la fin de l’année scolaire (vers mai/juin) et ne reviennent qu’au mois de septembre. Ce qui signifie 2 ou 3 mois sans aucun locataire, et sans loyer perçu. Une perte de revenus locatifs conséquente qui affecte forcément votre rentabilité. 

Pour éviter la vacance locative en période estivale, proposez votre logement en location saisonnière. Même si le bien n’est pas situé à côté de la mer ou de la montagne, il se peut qu’il soit loué plusieurs nuits ou cours des mois de juillet et août. Des voyageurs d’affaires peuvent s’y installer, ou même des vacanciers qui souhaitent éviter les zones touristiques. 

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Souscrire une assurance vacance locative en dernier recours 

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Si vous avez déjà un logement dans une zone où la demande locative est faible, vous pouvez souscrire une assurance vacance locative. Généralement, il s’agit d’une option proposée en plus de l’assurance loyers impayés. En soi, cela ne vous permettra pas de trouver un locataire plus rapidement. En revanche, cette garantie peut compenser les pertes financières liées à l’absence d’occupant. Concrètement, la compagnie d’assurance vous verse 80 à 100 % des loyers normalement perçus. 

Cela dit, faites attention au délai de carence qui peut aller de 1 à 3 mois selon les assureurs. 

Bon à savoir : si les vacances locatives s’éternisent, n’hésitez pas à recourir au dégrèvement de la taxe foncière. En effet, si vous ne percevez aucun loyer pendant 3 mois, vous pouvez demander à l'administration fiscale une exonération totale ou partielle de cet impôt.

Avec toutes ces astuces pour limiter la vacance locative, vous devriez pouvoir optimiser votre rentabilité. À condition de ne pas non plus oublier la fiscalité. 

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