Faut-il investir en LMNP à Dijon ?

Entre ses terres viticoles, sa richesse gastronomique et ses styles architecturaux, Dijon offre à ses habitants et visiteurs un cadre de vie agréable. Mais pour les investisseurs, est-ce une bonne idée d’acheter dans le chef-lieu de la Côte-d’Or ? Découvrez la réponse à travers cette étude de marché, spéciale LMNP à Dijon. 

Investir en LMNP à Dijon : Une bonne opportunité ? 

Le prix de l’immobilier

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Ville de taille moyenne, Dijon offre de très belles opportunités aux investisseurs immobiliers. À commencer par son prix au mètre carré attractif (2536 € en moyenne). Mais comme dans toutes les villes de France, il y a des disparités d’un quartier à l’autre. 

• Le centre-ville : il attire aussi bien les voyageurs que les habitants de Dijon. Comptez environ 2 900 € / m2, voire 4 000 € pour les biens les plus atypiques. 
• Montchapet et Victor-Hugo : les quartiers limitrophes au centre sont aussi très demandés par les jeunes actifs et les étudiants (qui représentent la cible idéale des loueurs en meublé non professionnels). Comptez 2700 € / m2 en moyenne. 
• Clémenceau : au sein du quartier des affaires, vous retrouverez de nombreux cadres. Mais aussi des voyageurs d’affaires du fait de la présence de nombreux hôtels. Proposer son logement en location saisonnière peut être une alternative. (2500 € / m2 en moyenne).
• La Toison d’Or : ce quartier dynamique est réputé pour son grand centre commercial (environ 2 500 € / m2). 
• Université-Montmuzard : la présence du campus universitaire est un atout majeur pour les investisseurs LMNP qui souhaitent acheter à Dijon (environ 2600 € / m2). 
• Arsenal : issu du projet Grand Sud, cet éco-quartier au sud de Dijon a bénéficié d’importants investissements pour le rendre plus agréable. Aujourd’hui, ses nombreux espaces verts font le bonheur des familles (environ 2000 € / m2).

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La démographie 

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La capitale des Ducs attire. Et cela se ressent sur sa croissance démographique en constante augmentation. En 2020, Dijon accueille 159 000 habitants, ce qui en fait la 16e ville de France. 

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Parmi ses habitants, la ville accueille surtout une population jeune (plus de 43 % des habitants ont moins de 30 ans) et des locataires (58 %). 

C’est une aubaine pour les propriétaires LMNP à Dijon, puisque les jeunes (étudiants ou jeunes actifs) sont souvent à la recherche de location meublée. 

Le plan d’urbanisme 

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Après la Cité internationale de la gastronomie et du vin, Dijon continue à se développer à travers ses projets d’urbanisme : 

• Une ville plus verte : Dijon multiplie les initiatives en faveur de la transition écologique. Notamment avec le recours accru aux énergies renouvelables, une meilleure gestion des déchets, une optimisation des réseaux de transport, etc. 
• Projet de “régénération urbaine” à Chenôve : au sud de Dijon, la commune de Chenôve se modernise avec la création d’un centre de loisirs et un parc de 400 arbres. 

Tous ces projets n’améliorent pas seulement la vie des habitants. Ils témoignent du potentiel locatif de Dijon pour les investisseurs LMNP. 

Le plus de Dijon

Bien que de taille moyenne, Dijon est d’une grande richesse, aussi bien culturelle que gastronomique ou économique : 

• Le patrimoine historique et culturel : Dijon accueille une multitude de monuments historiques classés. Parmi lesquels, son centre historique avec ses toits colorés, qui est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ce qui permet d’attirer une multitude de touristes de France et de l’étranger. 
• Le pôle d’activité économique : avec pas moins de 18 000 entreprises dans l’agglomération, la capitale de la Bourgogne offre aux salariés de nombreuses opportunités professionnelles dans divers secteurs d’activité, comme l’industrie agroalimentaire, la santé, la transition écologique. D’ailleurs, Dijon bénéficie d’un faible taux de chômage (environ 7 %). 
• La vie étudiante : la ville compte environ 40 000 étudiants. Autant de potentiels locataires à la recherche de studio ou de colocation. 
• Le réseau de transport : en TGV, Dijon se situe à seulement 1h40 de Paris, 2h45 de Lille et 3h20 de Marseille. Sans oublier le TGV Rhin-Rhône, qui permet d’accéder à la Suisse et l’Allemagne. Et pour les habitants, il y a aussi deux lignes de tramways et 28 lignes de bus intercommunales.

Le potentiel de rentabilité

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Avec tous ces avantages, le chef-lieu de la région Bourgogne-Franche-Comté offre une rentabilité locative entre 5 et 6 %. Mais évidemment, cela dépend de votre stratégie d’investissement LMNP à Dijon. Si vous souhaitez un cash flow positif, il convient d’analyser au cas par cas le potentiel rendement de votre projet immobilier. 

Cela dit, même sans générer de revenu complémentaire dans les premières années, investir à Dijon reste un choix avisé. Et pour cause, la valeur des biens ne cesse d’augmenter (+24 % sur 10 ans). Ce qui vous permet de bénéficier d’une plus-value lors de la revente. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Dijon ?

L’encadrement des loyers 

Même si la demande locative est forte à Dijon, la capitale de Côte d’Or n’est pas considérée comme étant en zone tendue. Il n’y a pas de politique d’encadrement des loyers applicables. 

Pour éviter la vacance locative, c’est toujours le principe de l’offre et de la demande qui prime. Il faudra donc analyser le prix des loyers avant de publier votre annonce. En moyenne le prix au mètre carré est de 12 €. Mais cela dépend du nombre de pièces, de l’année de construction, du quartier et de la présence ou non de meubles. À ce titre, pensez à comparer votre projet avec les locations meublées existantes. Elles sont généralement plus chères que pour les locations vides. 

La location saisonnière 

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Bonne nouvelle pour les investisseurs LMNP, Dijon n’impose pas l’autorisation avec changement d’usage pour les locations saisonnières. 

Les loueurs en meublé non professionnels sont donc libres de louer leur logement en courte durée pour maximiser leur rentabilité. Il faudra tout de même déclarer votre activité à la mairie de Dijon. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Dijon ? 

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Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif LMNP à Dijon, plusieurs stratégies peuvent être mises en place : 

• Privilégier les logements anciens : bien qu’il y ait de nombreux logements neufs en construction, ce ne sont pas forcément les plus rentables (ni à court terme avec les revenus locatifs, ni à long terme avec la plus-value). À l’inverse, les appartements anciens sont généralement moins chers à l’achat. Et surtout, vous pouvez les revaloriser en effectuant des travaux de rénovation (notamment pour les passoires thermiques). 
• Soigner l’aménagement : même si le choix de la localisation reste déterminant, les habitants de Dijon privilégient largement le confort de l’appartement. Pour votre location meublée, il convient donc de choisir avec attention les meubles mis à disposition. Et surtout, n’hésitez pas à proposer des équipements et services supplémentaires pour profiter de loyers plus élevés. 
• Bien choisir le régime fiscal : pour optimiser votre rentabilité, il faut à la fois maximiser les recettes locatives, tout en minimisant les dépenses. Et parmi les frais trop souvent oubliés, il y a la fiscalité. Or, en tant que propriétaire LMNP à Dijon, il y a une méthode simple pour réduire le montant des impôts à payer. C’est le choix du bon régime fiscal.

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