Passoire thermique et location : que dit la loi ?

La France compte entre 7,2 millions de passoires énergétiques. Autrement dit, des logements extrêmement énergivores qui contribuent au réchauffement climatique. À ce titre, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des passoires thermiques depuis le 1er janvier 2023,. Mais qu’est-ce que cela signifie-t-il exactement ? Que faire si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier jugé trop énergivore ? C’est ce que nous allons voir. 

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C’est quoi une passoire thermique ? 

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Afin de savoir si vous êtes concerné par l’interdiction de location des passoires thermiques, il convient d’abord de comprendre ce qu’est une passoire thermique. 

C’est le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui vous fournit une réponse. Il s’agit d’un audit énergétique réglementaire qui attribue une lettre à votre logement : de A à G en fonction de la consommation énergétique. 

Voici comment se présente le classement :  

• A : consommation inférieure à 50 Kwh/m2/an
• B : consommation comprise entre 51 et 90 Kwh/m2/an
• C : consommation comprise entre 91 et 150 Kwh/m2/an
• D : consommation comprise entre 151 et 230 Kwh/m2/an
• E : consommation comprise entre 231 et 330 Kwh/m2/an
• F : consommation comprise entre 331 et 420 Kwh/m2/an
• G : consommation supérieure à 420 Kwh/m2/an

Ce diagnostic énergétique doit impérativement être réalisé en cas de mise en vente ou location d’un bien immobilier. L’idée est alors d’informer le futur occupant sur les dépenses en énergie (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, électricité, ...).

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Depuis le 1e janvier 2023, les logements présentant une consommation d’énergie supérieure à 450 Kwh/m2/an sont interdits à la mise en location. Mais dans les années à venir, cela va s’étendre à toutes les passoires thermiques. Dès 2025, tous les logements classés G seront concernés, puis les logements classés F en 2028, et enfin ceux présentant une étiquette énergie E en 2034. 

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Bon à savoir : au-delà de l’interdiction de mise en location des passoires thermiques, le gouvernement prévoit également une interdiction de réviser le montant des loyers. Depuis 2022, cela concerne les logements F et G. 

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Pourquoi le gouvernement interdit-il la location des passoires thermiques ? 

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La qualité et la décence des logements 

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Les passoires thermiques contribuent largement au mal logement. À ce titre, l’interdiction de mise en location des passoires thermiques bénéficie aux locataires. Et pour cause, ceux qui vivent dans tel logement subissent les déperditions de chaleur. Il fait donc trop chaud en été et trop froid en hiver. 

Pour maintenir un confort thermique optimal, les occupants doivent augmenter le chauffage (ou la climatisation). Cette surconsommation augmente considérablement les factures énergétiques. Et comme souvent, ce sont les ménages aux revenus les plus modestes qui vivent dans des passoires thermiques, nombre d’entre eux renoncent à se chauffer. 

Or, un logement froid en plein hiver, ce n’est pas vraiment un logement décent. Sans oublier que les passoires thermiques favorisent généralement l’humidité, qui est néfaste pour la santé. Alors pour encourager le propriétaire bailleur à respecter son obligation de louer un bien décent, le législateur interdit les passoires thermiques mises en location. 

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La lutte contre le réchauffement climatique 

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Au-delà de l’amélioration de la qualité des logements, l’interdiction de la location des passoires thermiques s’inscrit pleinement dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique. Et pour cause, les passoires thermiques présentent un taux d’émissions de gaz à effet de serre bien supérieur à la moyenne (notamment à cause de la surconsommation énergétique). Ce qui contribue davantage à la pollution de la planète. 

Pour limiter ces effets, le gouvernement entend réduire drastiquement la consommation des bâtiments, avec un parc immobilier bas carbone dès 2050. C’est-à-dire, des biens présentant une étiquette énergétique moyenne B. 

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Que se passe-t-il si vous louez une passoire énergétique ?

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Si vous louez un logement très énergétique malgré l’interdiction de mise en location des passoires thermiques, le locataire est en droit de réclamer la réalisation des travaux requis. À défaut, il pourra saisir le juge pour obtenir une obligation de mise en conformité, une réduction du loyer et/ou des dommages et intérêts. 

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Comment faire si vous êtes propriétaire d’une passoire énergétique ? 

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Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique mise en location, deux solutions s’offrent à vous : 

• Vendre le bien immobilier (avec obligation de réaliser un diagnostic énergétique avant la vente) ;
• Réaliser des travaux d’économie d’énergie. 

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Nous nous intéressons justement à cette seconde option. Alors quels sont les travaux à entreprendre ? 

Le mauvais classement énergétique d’un bien immobilier implique très souvent une mauvaise isolation. Il convient donc de remplacer les fenêtres simples vitrage, d’isoler les combles, les murs, les plafonds ou la toiture. Vous pouvez également changer le système de chauffage pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. 

Quels que soient les travaux réalisés, vous pourrez bénéficier d'aides financières, comme le prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’ ou encore les certificats d’économies d’énergie. 

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Bon à savoir : la rénovation énergétique concerne aussi les futurs propriétaires qui souhaitent investir dans un logement très énergivore. D’ailleurs, ce type d’acquisition immobilière permet souvent de dégager une rentabilité très intéressante, du fait d’un prix d’achat en dessous des prix du marché. 

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Comment comptabiliser les travaux de rénovation en LMNP ? 

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Si les travaux de rénovation constituent une charge importante pour les propriétaires bailleurs, ils peuvent aussi être déduits de vos recettes locatives. À condition bien sûr d’avoir opté pour le régime réel d’imposition. En effet, ce régime vous permet de déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location, mais aussi d’amortir le bien immobilier, les meubles et surtout, les travaux. 

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Alors si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique en location, nous vous conseillons vivement d’opter pour le régime réel (soit lors de votre immatriculation, soit en cours de bail). 

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Vous souhaitez en savoir plus sur l’amortissement des travaux de rénovation ? N’hésitez pas à lire cet article. 

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