Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une mise en location ?

Le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir un logement décent à son locataire. C’est-à-dire un logement qui respecte, entre autres, certains niveaux de performances énergétiques, la santé et la sécurité de l’occupant. Alors pour s’assurer que ces critères soient bel et bien respectés, le propriétaire doit fournir plusieurs diagnostics immobiliers dans le cadre d’une mise en location. Quels sont-ils ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ? 

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Avant de mettre votre appartement ou maison en location, vous devez impérativement réaliser plusieurs diagnostics qui se regroupent au sein d’un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier vient en annexe du contrat de location. 

La liste des diagnostics obligatoires pour une mise en location est définie par l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

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Il s’agit d’estimer la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ne peuvent plus louer les biens immobiliers consommant plus de 450 kwh/m2/an. Ce DPE sert donc de référence à l’interdiction de mise en location des passoires thermiques. 

Si vous souhaitez en savoir plus, c’est par ici. 

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Bon à savoir : il n’est pas obligatoire de réaliser ce diagnostic immobilier pour les locations saisonnières. 

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Ce diagnostic plomb concerne spécifiquement les logements construits avant 1949. L’idée est alors de détecter la concentration de plomb dans les revêtements (notamment dans les anciennes peintures, là où il est particulièrement présent). Si le plomb est supérieur à 1 mg/cm², le propriétaire bailleur devra réaliser des travaux de rénovation pour l’éliminer. 

L’état de l'installation intérieure d’électricité et de gaz. 

Ces diagnostics immobiliers sont obligatoires uniquement si l'installation a plus de 15 ans. Dans les deux cas, l’objectif est de vérifier que les installations permettent d’assurer la sécurité des habitants. Comme les autres diagnostics, ils s’inscrivent dans l’obligation du propriétaire de fournir un logement décent. 

Bon à savoir : Si vous avez obtenu une attestation de conformité de la part du Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel) depuis moins de 6 ans, vous n’aurez pas besoin de réaliser un diagnostic électricité. 

Idem pour le gaz. Mais dans ce cas, la validité du certificat de conformité est de 3 ans avant la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente. Quant aux organismes pouvant vous procurer cette attestation, il s’agit de Qualigaz, Dekra et Copraudit.

L’état des risques 

Ce diagnostic immobilier concerne les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon… L’idée est d’informer le locataire sur les risques auxquels est exposé le logement. 

Mais cela ne concerne pas forcément tous les logements. Seulement les plus exposés. À savoir, ceux qui se situent dans les zones ci-dessous : 

• Périmètre délimité par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ; 
• Zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ; 
• Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ; 
• Zones de sismicité de niveau 2 (faible), 3 (modérée), 4 (moyenne) ou 5 (forte) ; 
• Zone à potentiel radon de niveau 3 ; 
• Zones exposées au recul du trait de côte. 

Le diagnostic bruit  

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Ce diagnostic immobilier n’est obligatoire que pour les logements en location situés à proximité d’un aéroport. Vous pouvez consulter le plan d’exposition au bruit si vous avez des doutes quant à votre obligation de réaliser un état des nuisances sonores aériennes. 

Ce document a surtout une valeur informative. Cela dit, si vous ne l’ajoutez pas au DDT, le locataire peut exercer un recours pour non-respect de vos obligations. Il peut alors obtenir une réduction du prix du loyer ou une annulation du contrat de bail. 

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Quels sont les autres diagnostics ?

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Le diagnostic amiante 

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Il s’agit de préciser si le bâtiment contient ou non de l’amiante. Cet état d’amiante fait l’objet d’un décret d’application, et non d’un diagnostic réalisé spécifiquement pour votre logement. Il n’est donc pas à annexer au contrat de location avec les autres documents du DDT. Cela dit, il doit être mis à la disposition du locataire dès lors qu’il en fait la demande. 

Par principe, le certificat amiante est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. 

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La surface habitable

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Contrairement aux autres diagnostics, la mesure de la surface habitable peut être réalisée par le propriétaire lui-même (et non seulement par un professionnel certifié). Dans tous les cas, le bailleur doit impérativement mentionner la surface habitable sur le contrat de location.

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Bon à savoir : même si vous pouvez réaliser la mesure par vos propres moyens, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel. En effet, toute erreur de plus de 5 % entraîne automatiquement une réduction du loyer. 

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Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers pour une location ? 

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La durée de validité est différente pour chaque diagnostic immobilier pour une mise en location : 

• Le diagnostic de performance énergétique : par principe, il est valable pendant 10 ans. Mais les DPE réalisés avant 2017 sont obsolètes, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 doivent être renouvelés avant le 31 décembre 2024. 
• L’état des risques : sa validité est de 6 mois. Cela signifie qu’il faut le refaire pour chaque nouveau locataire. 
• Les diagnostics plomb, électricité et gaz : la durée de validité est de 6 ans. 
• Le diagnostic bruit : il doit simplement être actualisé par rapport au plan d'exposition au bruit des aérodromes. 

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À quel moment remettre le DDT au locataire ?

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L’ensemble des diagnostics immobiliers doit être annexé au contrat de location. Ainsi, vous devez les remettre au locataire au moment de la signature du bail d’habitation.

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Comme les diagnostics sont à remettre lors de la signature du contrat de location, nous vous conseillons de les réaliser avant même de publier votre annonce en ligne. C’est d’autant plus important que le DPE est obligatoire pour publier une annonce immobilière. En effet, celle-ci doit impérativement mentionner la classe énergétique du logement. À défaut de la préciser, vous encourez une amende pouvant aller jusqu’à 3000 €. 

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Bon à savoir : sauf opposition du locataire, il est tout à fait possible d’envoyer le DDT par voie dématérialisée. 

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