Modification DPE pour les petites surfaces - Ce qui change

Dans un communiqué de presse du 12 février 2024, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu a annoncé plusieurs changements au regard du DPE. Et notamment pour les logements de moins de 40 m2. Alors quelles sont les modifications de DPE pour les petites surfaces ? Pourquoi un tel changement ? Et surtout, quels sont les impacts pour les propriétaires ? Découvrez la réponse dans cet article. 

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Juillet 2024 : voici les actions applicables du DPE :

1. Les seuils des étiquettes DPE peuvent être ajustés pour mieux refléter la consommation réelle d'énergie des logements de moins de 40 m², améliorant ainsi leurs notes DPE.
2. Les copropriétés dégradées peuvent bénéficier d'une dérogation de deux ans pour effectuer des rénovations.
3. Cette nouvelle dérogation permet de reporter les travaux énergétiques jusqu'au renouvellement du bail si un déménagement temporaire est nécessaire.

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Quels sont les changements induits par la réforme DPE ? 

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Lancé en 2006, le DPE permet d’évaluer les performances énergétiques d’un logement à usage d’habitation. Pour cela, une étiquette énergie-climat est attribuée aux biens immobiliers. Elle les classe de A à G selon leur niveau de consommation d’énergie. À l’origine, la méthode de calcul était identique pour tous les logements, quelle que soit la surface habitable. Mais ce n’est plus le cas depuis le 1er juillet 2024 et l’entrée en vigueur de la réforme du diagnostic de performance énergétique. 

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La modification du DPE pour les petites surfaces 

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La réforme a pour objectif de rendre les seuils des étiquettes DPE beaucoup plus équitables pour les petits logements. En effet, la plupart des biens de moins de 40 m2 souffrent d’un mauvais DPE. La cause n’est pas forcément une performance énergétique moins bonne, mais surtout une méthode de calcul inappropriée. 

L’objectif est alors de prendre en compte la consommation réelle d’énergie des petits logements, notamment au niveau des ballons d’eau chaude. 

Cette modification du DPE pour les petites surfaces devrait impacter pas moins de 31 % des  logements de moins de 30 m² classés F et G.

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Au-delà de la modification de DPE pour les petites surfaces, la réforme vient apporter d’autres changements relatifs au diagnostic énergétique. 

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Les autres modifications de la réforme DPE 

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En plus d’évaluer les performances énergétiques des logements, le DPE sert surtout de boussole pour l’interdiction de la mise en location. En effet, les logements considérés comme étant trop énergivores ne peuvent plus être loués depuis 2023. Si cette interdiction avait pour objectif de rendre le parc immobilier plus “vert”, cela a aussi accentué les déséquilibres entre l’offre et la demande locative. C’est pourquoi, le gouvernement entend alléger ces interdictions. Notamment à travers deux mesures : 

• Une dérogation à l’interdiction pour les copropriétés dégradées : l’objectif est de leur accorder un délai de deux ans supplémentaires pour lancer le projet de rénovation. 

• Les locations en travaux : si les travaux d’amélioration énergétique impliquent le déménagement temporaire du locataire en place, la réforme prévoit une nouvelle dérogation. Il pourra attendre le renouvellement du bail de location pour réaliser les travaux nécessaires. 

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Pourquoi modifier le DPE pour les petites surfaces ? 

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La modification du DPE pour les petites surfaces est rendue nécessaire du fait d’une méthode de calcul désavantageuse. À l’heure actuelle, les seuils de DPE prennent en compte l’énergie primaire, et non pas l’énergie secondaire. 

Or, l’énergie primaire correspond à la quantité d’énergie nécessaire pour produire 1 kWh. À l’inverse, l’énergie secondaire correspond à la quantité d’énergie réellement consommée par l’occupant. 

Cette différence est particulièrement notable dans le cas d’une petite surface. Notamment pour ceux qui utilisent un ballon d’eau chaude sanitaire. Dans ce cas, le ballon d’eau chaude a une influence significative sur la note DPE, sans prendre en compte le nombre d’habitants, et donc la consommation énergétique réelle. 

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À l’heure actuelle, “plus de 27% des très petits biens, ceux de moins de 40m2, sont considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité”.

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Comment savoir si vous bénéficiez de cette modification de DPE ?

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La modification de DPE pour les petites surfaces permet à certains propriétaires de gagner une lettre. Par exemple, vous pourriez passer de G à F, de E à D, etc. 

Alors comment savoir si vous êtes concernés ? Voici les étapes à suivre : 

• Récupérez son numéro DPE (en haut à droite du DPE) ; 
• Copiez/Collez le numéro DPE sur le site de l’ADEME ; 
• Vous obtiendrez votre classe énergétique. 

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Quel est l’impact pour les propriétaires ? 

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La modification du DPE pour les petites surfaces est d’autant plus importante que, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires n’ont pas le droit de mettre en location un bien immobilier dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m2/an. 

Un coup dur pour les bailleurs LMNP concernés ! S’ils veulent continuer à profiter de leurs revenus locatifs, ils doivent impérativement réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur bien. 

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Mais au-delà des interdictions de location des logements consommant plus de 450 kWh/m2/an, le durcissement de la réglementation se poursuit avec le calendrier suivant (France métropolitaine) : 

• Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G ne peuvent plus être loués. 
• Au 1er janvier 2028 : ce sera le tour  des logements classés F 
• Au 1er janvier 2034 : les logements classés E seront aussi interdits à la location. 

Dans ce contexte, chaque modification des seuils de DPE a un impact significatif sur les revenus locatifs des loueurs en meublé non professionnels. 

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Bon à savoir : Pour réduire l’impact du coût des travaux, n’oubliez pas de choisir le bon régime fiscal en LMNP. Et oui, si vous optez pour le régime réel, vous pourrez amortir l’ensemble des travaux. 

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Article mis à jour le 13/10/2026.

Sources

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et résilience), calendrier d’interdiction de location des logements énergivores — à vérifier sur Legifrance avant publication
• Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 relatif à la décence énergétique des logements — à vérifier sur Legifrance avant publication

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