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Contrat de location meublée - Quelles sont les clauses à insérer ?

Contrat de location meublée - Quelles sont les clauses à insérer ?
Mathieu d'Ornellas
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Que ce soit pour une nuit, 6 mois ou 1 an, propriétaire et locataire doivent impérativement signer un contrat de location meublée. Ce document juridique permet ainsi de sceller l’engagement des parties, mais aussi et surtout, de rappeler leurs droits et obligations. Or, ces derniers sont largement définis par la loi. À ce titre, il convient d’être vigilant dans la rédaction des clauses du contrat de bail.

L’identité des parties 

Par principe, il s’agit de préciser l’identité du locataire et du propriétaire-bailleur. Mais que se passe-t-il lorsqu’il y a plusieurs locataires ? Deux possibilités s’offrent à vous : 

  • Un contrat de bail unique : il faudra alors préciser le nom de tous les locataires vivant dans le logement. Dans cette hypothèse, les colocataires sont tous solidaires du paiement des loyers. 
  • Plusieurs contrats de bail : un pour chaque locataire. Ici, le montant du loyer mentionné est celui qui est dû par chaque locataire (et non, le loyer total). Si l’un des locataires ne paye pas, c’est donc au propriétaire d’en supporter la charge et de réaliser les démarches pour obtenir le paiement du loyer. 

Bon à savoir : les couples mariés ou pacsés sont automatiquement considérés comme solidaires avec un seul contrat de location meublée. 


La durée du bail 

La durée de bail varie selon le type de location meublée. Traditionnellement, elle est de 1 an pour les locations meublées longue durée (contre 3 ans pour les locations vides). Cela dit, il est toujours possible de rester plus longtemps, puisqu’il s’agit d’un bail renouvelable tacitement. 

Au-delà du modèle traditionnel, les propriétaires disposent d’une multitude d’options pour mettre leur logement en location : 

  • Le bail étudiant : à destination des étudiants, la durée de location est limitée à l’année scolaire, soit 9 mois (de septembre à juin). 
  • Le bail mobilité : depuis la loi Elan, ce nouveau contrat de location meublée permet aux personnes ayant des besoins ponctuels de louer un logement pour une durée de 1 à 10 mois. À ce titre, il concerne exclusivement les stagiaires, les apprentis, les étudiants ou les professionnels en déplacement pour une mission longue. Pour bénéficier du bail mobilité, le locataire doit fournir un justificatif prouvant sa situation. 
  • La location saisonnière : il s’agit d’une location courte durée. Cela peut être 1 mois, une semaine ou une seule nuit (avec un maximum de 90 jours). Même si la durée du séjour est très courte, les parties doivent impérativement signer un contrat de location saisonnière. 

La résiliation du bail 

Il s’agit surtout de préciser la durée de préavis. Pour les contrats de location meublée classiques, sachez que le préavis est de : 

  • 1 mois pour le locataire : il peut donner congé à tout moment. 
  • 3 mois pour le propriétaire : à l’inverse, il ne peut donner congé qu’à la date anniversaire du bail. Et surtout, il doit fournir un motif. En effet, selon la loi ALUR, le propriétaire ne peut mettre fin au bail de location qu’en cas de reprise pour occupation personnelle ou familiale, reprise pour vente ou faute grave du locataire.

Dans les deux cas, le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre. 

Le paiement du loyer 

Cette clause du contrat de location meublée peut être divisée en trois sous-parties : 

  • Le montant du loyer : dans les zones tendues, le propriétaire doit respecter l’encadrement des loyers en vigueur. 
  • Les modalités de paiement : par chèque, virement ou en espèces. Le plus simple étant le virement, le propriétaire doit aussi transmettre ses coordonnées bancaires au locataire. 
  • La révision des loyers : à défaut de mention, il ne sera pas possible de réviser le loyer tous les ans. En outre, le propriétaire devra préciser les modalités d’indexation des loyers sur l’IRL (indice de référence des loyers publié par l'INSEE). 

Les charges locatives

En plus du paiement du loyer, le locataire doit aussi verser certaines charges pour tous les services dont il profite. Par exemple, la maintenance de l’ascenseur, le chauffage collectif, le nettoyage des parties communes, etc. 

Ici, le propriétaire peut opter pour : 

  • Le paiement des charges au réel : le locataire verse alors une provision pour charge. À la fin de l’année, il y a régularisation en fonction des charges effectivement payées. Si le locataire a trop versé, le propriétaire lui rembourse le trop-perçu. À l’inverse, si les dépenses réelles dépassent les provisions, le locataire doit rembourser la différence au propriétaire. 

Ce mode de facturation des charges n’est pas possible dans le cadre du bail mobilité ou de la location saisonnière. 

  • Le paiement des charges au forfait : le propriétaire définit alors un forfait (en fonction des dépenses réalisées au cours des années précédentes). Mais ici, il n’y a pas possibilité de régularisation. 

Ce choix doit apparaître explicitement sur le contrat de location meublée. 

Le dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie doit être mentionné dans le contrat de location meublée d’un bail classique ou d’un bail étudiant. 

Contrairement à la location vide, cette caution est fixée à 2 mois. Et pour cause, en raison de toutes les fournitures mises à disposition du locataire, le risque de dommage est multiplié. 

Le dépôt de garantie permet, en effet, au propriétaire d’obtenir une indemnisation dans l’hypothèse où le locataire endommage le bien immobilier ou les meubles qui le composent. Si tel est le cas, le propriétaire pourra déduire de la caution, le coût des réparations ou du remplacement des meubles. 

La liste des fournitures 

Comme il s’agit d’une location meublée, le propriétaire doit également mentionner la liste des fournitures mises à disposition du locataire. A minima, il doit s’agit des équipements suivants : 

  • une literie avec couette ou couverture ;
  • des volets ou rideaux dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
  • de la vaisselle ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table ;
  • des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. 

Mais il est aussi possible de fournir d’autres meubles, comme une télévision, une machine à laver, etc. Quels qu’ils soient, tous les équipements doivent être mentionnés sur le bail de location. 

C’est ce qui vous permettra d’ajouter la mention location meublée sur le contrat de bail. En respectant ces conditions, vous pourrez alors bénéficier du statut de LMNP

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En plus du bail de location meublée, vous devez également remplir l’état des lieux au moment de la remise des clés. Cliquez ici pour en savoir plus. 

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