Comment réviser le montant de son loyer?
- La révision annuelle du loyer d'un logement constituant la résidence principale du locataire s'appuie sur l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.
- Le nouveau loyer se calcule ainsi : loyer hors charges actuel multiplié par le dernier indice connu, divisé par l'indice de référence du bail.
- L'indice de référence est celui du trimestre mentionné dans la clause de révision du bail ou, à défaut, le dernier indice connu à la date de signature.
- La révision doit être prévue par une clause du bail et s'applique à la date prévue au contrat.
- Une majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail est possible en cas de travaux d'amélioration réalisés par le bailleur, selon une procédure distincte.
Nous évoquons ici uniquement la révision annuelle de loyer mais vous pouvez également procéder à une majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail lorsque vous réalisez des travaux d’amélioration à vos frais.
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Calcul de la révision du loyer
Dès lors que le loyer constitue le logement principal du locataire l’indice à utiliser pour procéder à une révision est obligatoirement l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE (accessible ici).
Nouveau loyer praticable = Loyer hors charges pratiqué actuellement x Indice nouvelle année / Indice année précédente).
L'indice de l'année précédente correspond au trimestre de référence mentionné dans la clause de révision de votre contrat de bail ou au dernier indice connu à la date de signature du bail.
Exemple : mon contrat de bail signé le 20 août 2021 ne mentionne pas de trimestre de référence. A cette date le dernier indice connu est celui publié le 17 avril 2021 : 131,12.
L'indice de la nouvelle année correspond au dernier indice connu à la date de révision
Exemple pour une révision au 24 août 2021 d’un contrat de bail signé le 15 mai 2021 sans mention de trimestre de référence et un loyer hors charges pratiqué actuellement de 800 €.
Indice année précédente : 131,12
Indice nouvelle année : 135,84
Hausse praticable : (135,84 - 131,12) / 135,84 = 3,6%
La loi sur le pouvoir d’achat d’août 2022 plafonne à 3,5% les hausses de loyers pour les révisions effectuées entre le 3ème trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023.
La hausse praticable s’élève donc exceptionnellement à 3,5 %, le nouveau loyer s’établit donc à 828€.
Une solution comme nopillo calcule automatiquement la hausse de loyer que vous pouvez appliquer chaque année tout en vous laissant décider si vous souhaitez ou non l’appliquer
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Fréquence de la révision du loyer
Le loyer peut être revu au plus une fois par an si le contrat de bail contient une clause de révision.
Que se passe-t’il lorsque votre contrat de bail contient bien une clause de révision mais vous avez oublié de l’appliquer avant la date anniversaire du contrat?
Une solution comme nopillo vous alerte lorsque vous approchez de la date anniversaire de votre contrat de bail. C’est particulièrement important pour les locations meublées pour lesquelles la hausse de loyer ne peut pas être rétroactive.
Cas d’une location nue (soumise au code civil) : vous avez jusqu’à 5 ans après la prise d’effet de l’indexation pour bénéficier de la hausse de loyer de manière rétroactive.
Cas d’une location meublée (soumise à la loi du 6 juillet 1989) : vous avez 1 an pour manifester votre volonté d’appliquer de la révision de loyer sous peine d’en perdre le bénéfice. Vous ne pouvez pas appliquer rétroactivement la hausse du loyer qui ne prend effet qu’à compter de votre demande.
Exemple :
Si la date de révision du bail est le 13 mars 2021, le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 12 mars 2022.
Si la date de révision du bail est le 13 mars 2021, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2021, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.
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