SCI avec un enfant mineur : règles et précautions

• Le fait : un enfant mineur peut être associé d'une SCI, le plus souvent par une donation de parts réalisée par ses parents.
• La représentation : ses droits d'associé sont exercés par ses représentants légaux, et certains actes graves exigent l'autorisation du juge des tutelles.
• Le levier : donner tôt la nue-propriété réduit fortement la base taxable : à 45 ans, elle vaut 40 % de la valeur des parts.

Faire entrer un enfant mineur dans une SCI familiale est un moyen courant de préparer la transmission très tôt, quand la valeur des parts et la base taxable sont les plus faibles. L'enfant devient associé, mais il ne peut pas exercer lui-même ses droits : ses parents le représentent, sous le contrôle du juge pour les décisions les plus importantes. Le cadre de la transmission est présenté dans notre pilier sur la succession et la SCI familiale.

Être associé et être gérant ne se confondent pas. Un mineur peut détenir des parts, voter par l'intermédiaire de ses représentants et percevoir sa part des bénéfices ; il ne peut pas, en revanche, gérer la société. La gérance reste assurée par un parent ou un autre associé majeur.

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Comment un mineur devient-il associé ?

• Par donation de parts : la voie la plus fréquente. Les parents ou grands-parents donnent des parts, en pleine propriété ou en nue-propriété, par acte notarié.
• Par apport de fonds propres : l'enfant apporte des sommes qui lui appartiennent, issues par exemple d'une donation antérieure, avec l'accord de ses représentants.
• Par succession : au décès d'un parent associé, l'enfant hérite de ses parts.

La donation au mineur doit être acceptée en son nom. Le parent donateur ne peut pas accepter seul pour son enfant la donation qu'il lui fait ; l'acceptation est donnée par l'autre parent ou, à défaut, par un autre ascendant ou un administrateur désigné.

Qui décide pour l'enfant ?

Représentation d'un associé mineur dans une SCI, octobre 2026

Note : articles 382 à 387-6 du Code civil sur l'administration légale ; la liste des actes soumis à l'autorisation du juge est fixée à l'article 387-1.

À retenir : les parents gèrent pour l'enfant, mais ne peuvent pas disposer seuls de son patrimoine.

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Exemple : donner la nue-propriété à un enfant de 8 ans

Des parents de 45 ans détiennent une SCI dont les parts valent 300 000 €. Ils donnent la nue-propriété de 50 % des parts à leur fille de 8 ans et gardent l'usufruit.

• La valeur donnée : 50 % des parts, soit 150 000 € en pleine propriété.
• La base taxable : la nue-propriété vaut 40 % à cet âge, soit 60 000 €, ou 30 000 € par parent.
• Les droits : aucun, chaque parent disposant d'un abattement de 100 000 €. Il leur reste 70 000 € chacun pour une autre donation dans les quinze ans, puis un abattement neuf ensuite.
• Les revenus : les parents, usufruitiers, continuent de percevoir les loyers et de les déclarer.

Si la maison prend de la valeur d'ici la majorité de l'enfant, cette hausse échappe déjà aux droits sur la part donnée.

Quand faut-il un administrateur ad hoc ?

Lorsque les intérêts des parents et ceux de l'enfant s'opposent, les parents ne peuvent plus le représenter seuls. C'est le cas, par exemple, quand ils veulent racheter les parts de leur enfant, lui faire consentir une garantie au profit d'un prêt qui les concerne, ou modifier les statuts d'une manière qui réduit ses droits. Le juge des tutelles désigne alors un administrateur ad hoc, souvent un proche ou un professionnel, chargé de défendre les intérêts de l'enfant dans l'opération. La démarche prend du temps et doit être anticipée.

L'enfant mineur peut-il garantir l'emprunt de la SCI ?

En pratique, non. Les banques demandent souvent la caution des associés pour prêter à une SCI, mais un mineur ne peut pas se porter caution : un tel engagement l'exposerait sur son patrimoine sans contrepartie, et ses représentants ne peuvent pas le souscrire en son nom. Le financement repose donc sur les associés majeurs, qui garantissent l'emprunt seuls. Pour une SCI qui prévoit d'emprunter, il est souvent plus simple de réaliser l'achat et le financement d'abord, puis de faire entrer l'enfant par donation de parts une fois le prêt en place. Le financement est détaillé dans notre pilier sur l'emprunt d'une SCI familiale.

Comment rédiger les statuts ?

• Une gérance assurée par un majeur, souvent un parent, avec des pouvoirs suffisants pour la gestion courante.
• Des majorités adaptées, pour que les décisions ordinaires ne nécessitent pas de démarches auprès du juge.
• Une répartition des votes entre usufruitier et nu-propriétaire en cas de démembrement.
• Une clause d'agrément qui maintient les parts dans la famille.
• Des règles de sortie pour le moment où l'enfant, devenu majeur, voudra récupérer sa part.

Que se passe-t-il en cas de séparation des parents ?

La séparation des parents ne change pas la propriété des parts de l'enfant : elles restent à lui. En revanche, l'administration de ses biens continue d'être exercée en commun par les deux parents, sauf décision contraire du juge. Si les parents sont aussi les autres associés de la SCI et qu'ils se séparent, leurs propres désaccords peuvent rejaillir sur la gestion de la société et sur les intérêts de l'enfant. Le recours à un administrateur ad hoc peut alors devenir nécessaire pour certaines décisions. Des statuts qui prévoient une gérance stable et des règles de sortie pour les associés majeurs limitent ces difficultés.

Que se passe-t-il à la majorité de l'enfant ?

À 18 ans, l'enfant exerce lui-même ses droits d'associé : il vote, reçoit l'information et peut demander à céder ses parts, sous réserve de la clause d'agrément. S'il détient la nue-propriété, ses parents restent usufruitiers et conservent les revenus. Préparer ce moment, par une discussion familiale et des statuts clairs, évite qu'un jeune associé se retrouve en désaccord avec ses parents sur la gestion du patrimoine.

Les revenus de l'enfant sont-ils imposés ?

Si l'enfant détient des parts en pleine propriété dans une SCI à l'IR, sa quote-part de résultat foncier s'ajoute aux revenus du foyer fiscal de ses parents tant qu'il y est rattaché. S'il ne détient que la nue-propriété, ce sont les parents usufruitiers qui déclarent les revenus. Les règles sont détaillées dans notre guide sur la SCI familiale avec revenus locatifs.

Quelles erreurs éviter ?

• Faire accepter la donation par le seul parent donateur.
• Vendre ou engager les parts de l'enfant sans l'autorisation du juge lorsqu'elle est requise.
• Ignorer un conflit d'intérêts qui impose un administrateur ad hoc.
• Nommer l'enfant gérant : un mineur ne peut pas gérer la société.
• Oublier la majorité : l'enfant devient un associé à part entière à 18 ans.

Les règles de donation sont détaillées dans notre guide sur la transmission de parts de SCI, et les droits attachés aux parts dans celui sur les parts sociales de SCI. Vue d'ensemble : notre page de référence sur la SCI, sa création et sa gestion.

Sources

• Légifrance — Code civil, articles 382 à 387-6 : administration légale — consulté le 8 octobre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, articles 669 et 779 — consulté le 8 octobre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Service Public — Administration légale des biens d'un enfant mineur — consulté le 8 octobre 2026 — service-public.gouv.fr

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