Les types de SCI : gestion, construction-vente, attribution

• Le fait : la plupart des SCI sont des SCI de gestion, qui détiennent et louent des biens. La SCI familiale n'en est qu'une variante d'usage.
• Les formes spécifiques : la SCI de construction-vente construit pour vendre ; la SCI d'attribution attribue des lots à ses associés.
• Le piège : utiliser une SCI de gestion pour construire et revendre expose à l'impôt sur les sociétés et à la TVA.

Derrière le sigle SCI se cachent plusieurs sociétés aux objets et aux régimes différents. Le Code civil fixe le socle commun des sociétés civiles ; le Code de la construction et de l'habitation organise des formes particulières, destinées à construire ou à répartir un immeuble entre associés. Choisir la bonne forme dès la création évite une requalification fiscale ou une modification coûteuse des statuts. Les règles générales sont présentées dans notre pilier sur la société civile immobilière.

« SCI familiale » n'est pas une catégorie juridique. C'est une SCI de gestion dont les associés sont membres d'une même famille. Elle obéit exactement aux mêmes règles qu'une SCI de gestion entre amis ou entre associés d'affaires ; seuls les objectifs et les clauses des statuts changent.

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Quels sont les principaux types de SCI ?

Types de SCI : objet et régime, octobre 2026

Note : Code civil, articles 1845 et suivants ; Code de la construction et de l'habitation pour la SCCV, la SCI d'attribution, la société d'attribution en jouissance à temps partagé et la SCI d'accession progressive ; Code monétaire et financier pour les SCPI.

À retenir : on gère avec une SCI de gestion, on construit pour vendre avec une SCCV.

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La SCI de gestion

C'est la forme la plus répandue. Elle achète un ou plusieurs biens, les loue nus ou les met à disposition de ses associés, et les transmet par donations de parts. Elle relève par défaut de l'impôt sur le revenu, chaque associé étant imposé sur sa quote-part en revenus fonciers, et peut opter pour l'IS. Elle doit conserver une activité civile : la location meublée et l'achat-revente habituel la font passer à l'IS au-delà de 10 % de ses recettes. Ses usages sont présentés dans notre pilier sur la SCI familiale et dans notre guide sur la SCI pour un investissement locatif.

La SCI de construction-vente

La SCCV est conçue pour une opération de promotion immobilière : elle acquiert un terrain, fait construire un immeuble et vend les lots, souvent en vente en l'état futur d'achèvement. Elle est généralement dissoute une fois tous les lots vendus. Son régime fiscal est particulier : elle n'est pas soumise à l'IS du seul fait de son activité de vente, et ses bénéfices sont imposés au nom des associés, selon leur propre régime. Ses associés sont souvent des promoteurs ou des sociétés, qui répondent des dettes sociales selon des règles adaptées à l'activité.

La SCI d'attribution

La SCI d'attribution construit ou acquiert un immeuble, puis attribue à chaque associé, en propriété ou en jouissance, le lot qui correspond à ses parts. Elle a été utilisée pour des programmes d'habitat groupé et des résidences de loisirs. Chaque associé doit répondre aux appels de fonds nécessaires à la construction ; s'il ne le fait pas, ses parts peuvent être vendues. À la fin de l'opération, la société peut être dissoute et les lots attribués en pleine propriété.

Et la société de jouissance à temps partagé ?

Variante de la SCI d'attribution, la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé donne à chaque associé, en contrepartie de ses parts, le droit d'occuper un logement pendant une période déterminée de l'année. Elle est surtout utilisée pour des résidences de vacances. Les associés supportent leur part des charges, même s'ils n'utilisent pas leur période. Son régime, fixé par le Code de la construction et de l'habitation, encadre la sortie des associés ; en pratique, revendre ses parts peut être difficile. Elle ne convient pas à un projet patrimonial familial classique, pour lequel une SCI de gestion reste plus souple.

Exemple : un terrain hérité et un projet de construction

Trois frères héritent d'un terrain constructible estimé 300 000 €. Deux projets s'offrent à eux.

• Construire trois maisons pour les vendre : la forme adaptée est une SCCV. Les bénéfices de la vente sont imposés chez les associés selon leur régime ; une SCI de gestion utilisée à cette fin serait requalifiée en marchand de biens, avec IS et TVA.
• Construire trois maisons pour les garder et les louer : une SCI de gestion convient. Elle détient les maisons, perçoit les loyers et permet de transmettre les parts.
• Construire trois maisons pour que chacun habite la sienne : une SCI d'attribution, ou une division du terrain avant construction, répond mieux au projet.

Peut-on passer d'un type à l'autre ?

Changer l'objet d'une SCI suppose une modification des statuts, votée par les associés, publiée et déposée au greffe. Mais modifier les statuts ne suffit pas toujours : si une SCI de gestion se met à construire pour vendre, l'administration regardera l'activité réelle, et non la seule rédaction de l'objet. Pour une opération de construction-vente ponctuelle, créer une SCCV distincte, à côté de la SCI de gestion familiale, est souvent la solution la plus sûre. Les conséquences d'une activité commerciale sont détaillées dans notre guide sur la SCI commerciale.

Et la SCI professionnelle ?

Comme la SCI familiale, la SCI professionnelle n'est pas une forme juridique particulière : c'est une SCI de gestion dont l'objet est de détenir les murs d'une entreprise ou d'un cabinet et de les louer à l'activité de ses associés. Elle relève des mêmes règles que toute SCI de gestion. Le montage est détaillé dans notre guide sur la SCI professionnelle, et la comparaison avec la SCP dans celui consacré à la question SCP ou SCI.

Une SCI de gestion peut-elle faire construire ?

Oui, à condition de construire pour conserver. Une SCI de gestion peut acheter un terrain et y faire bâtir un immeuble qu'elle louera ensuite, sans changer de nature : la construction n'est alors qu'un moyen de constituer son patrimoine locatif. Ce qui fait basculer l'activité, c'est l'intention de revendre rapidement les lots construits. Une SCI qui fait construire puis revend l'ensemble peu après l'achèvement s'expose à une requalification ; une SCI qui loue l'immeuble pendant de longues années avant une éventuelle vente reste civile. L'objet social doit mentionner la construction et prévoir le financement correspondant.

Comment choisir le bon type ?

1. Vous voulez garder les biens, les louer ou les transmettre : SCI de gestion.
2. Vous construisez pour vendre : SCCV.
3. Vous construisez pour que chaque associé reçoive un lot : SCI d'attribution ou division préalable.
4. Vous voulez placer de l'épargne sans gérer : parts de SCPI ; voir notre guide SCPI ou SCI.

Quelles erreurs éviter ?

• Utiliser une SCI de gestion pour une opération de promotion.
• Croire qu'une « SCI familiale » a un régime particulier.
• Rédiger un objet social trop étroit, qui empêche un second achat.
• Ignorer les appels de fonds dans une SCI d'attribution.

La place de la SCI parmi les autres sociétés civiles est présentée dans notre guide sur la société civile. Vue d'ensemble : notre page de référence sur la SCI, sa création et sa gestion.

Sources

• Légifrance — Code civil, articles 1845 à 1870-1 : de la société civile — consulté le 8 octobre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Code de la construction et de l'habitation, sociétés de construction — consulté le 8 octobre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Entreprendre Service Public — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir — consulté le 8 octobre 2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr

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