Remboursement de la caution du logement - Mode d’emploi
Au départ du locataire sortant, le bailleur doit procéder au remboursement de la caution du logement. Comment ça se passe ?
Lors de la remise des clés, le locataire verse un dépôt de garantie prévu dans le contrat de bail. Mais lorsqu’il part, le propriétaire-bailleur doit, en principe, lui rendre la caution de l’appartement. Est-ce automatique ? Quel est le délai de remboursement de la caution locative ? Quid en cas de dégradation du bien immobilier ? Comment procéder à la restitution de la caution du logement ? Que se passe-t-il en cas de retard ? Nopillo répond à toutes vos questions.
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Caution de location et restitution - Comment ça marche ?
Vos locataires espèrent tous récupérer la caution de location. Sa restitution se fait après l’état des lieux de sortie.
La caution de location est une somme exigée par le propriétaire pour se prémunir contre les éventuels manquements du locataire (un impayé de loyer ou une dégradation des bien), anticiper la régularisation des charges locatives sur provision ou prendre en compte la vétusté des meubles.
Ainsi, lors de la signature du contrat de bail, le locataire doit verser le premier mois de loyer et la caution. Son montant varie selon le type de bien. En effet, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer maximum. Mais cela vaut pour les locations vides. Lorsque vous louez un bien meublé, la caution passe à deux mois de loyer.
Pourquoi cette différence ? Parce que lorsque le logement est équipé, le risque de dégradation augmente, et les frais de réparation avec. Il est donc normal que le locataire prenne en charge tout ou partie de ces dépenses, à travers la caution du logement. La restitution est alors minimisée, puisque le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les montants engagés pour réparer les dommages au bien et aux meubles.
Bon à savoir : par principe, c’est le locataire qui verse le dépôt de garantie au propriétaire-bailleur ou à l’agence immobilière. Mais dans certains cas, ce sont des organismes spécifiques comme Action logement ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Combien de temps pour faire la restitution de la caution de location ?
La restitution de la caution de location doit être effectuée dans les 2 mois à compter de la date d’état des lieux de sortie ou de la remise des clés. Ce délai pour rendre la caution au locataire permet ainsi au propriétaire de calculer les éventuelles retenues de garantie. Et pour ceux qui avaient dépensé la caution (bien que déconseillé), cela laisse le temps de réunir les fonds nécessaires avant de les restituer.
Mais attention, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ce délai de restitution de caution de location meublée passe à 1 mois.
D’où l’importance de bien remplir ces deux documents lors de la signature du contrat de bail.
Quelle que soit votre situation, il est primordial de respecter les délais de restitution de la caution locative, au risque de subir une majoration pour manquement à vos obligations.
À qui incombe la restitution de la caution de la location meublée ?
Par principe, la restitution de la caution de la location meublée incombe au propriétaire. Mais lorsque celui-ci passe par un agent immobilier, les choses changent.
En cas de mandat de gestion locative, ce sont généralement les agences immobilières qui encaissent le dépôt de garantie. Ce sont donc elles qui prennent en charge le remboursement de la caution de location lors du départ du locataire.
Qu’il s’agisse de l’agence immobilière ou du propriétaire, le délai de restitution de caution de location est toujours le même.
Caution de logement et remboursement - Comment prouver les manquements ?
Nous l’avons vu, la caution de logement, avant son remboursement sert plusieurs objectifs : se prémunir contre les éventuels manquements du locataire, anticiper la régularisation des charges locatives ou prendre en compte la vétusté. Dans ces différentes hypothèses, le propriétaire pourra retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Mais encore faut-il le prouver.
Les modalités de preuve varient alors selon les cas :
- Impayés de loyers : pour faciliter la preuve des impayés, envoyez une lettre de mise en demeure dès le premier retard.
- Dégradations du bien immobilier : les dommages ne peuvent être constatés qu’à travers l’état des lieux. Si vous notez des différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, vous pourrez conserver tout ou partie de la caution de logement. Mais pour cela, il faudra présenter les factures et devis liés aux travaux et réparations.
- Régularisation des charges locatives : celle-ci n’est possible que lorsque le paiement des charges se fait sur provision. Dans ce cas, vous pouvez procéder à un arrêté des comptes provisoires. Et si la situation le justifie, il est possible de mobiliser 20 % de la caution en attendant l’apurement définitif des charges.
- Prise en compte de la vétusté : cela n’est possible que si vous remplissez une grille de vétusté. Elle est généralement jointe à l’état des lieux d’entrée.
La présentation de ces différents documents de preuve est indispensable pour permettre au locataire de vérifier les sommes dues. S’il est en désaccord avec le montant présenté, il pourra toujours contester la décision du bailleur, soit à l’amiable, soit via une action en justice.
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Quelle est la procédure pour la restitution de la caution d’un logement ?
La procédure de restitution de caution de logement se déroule en 3 étapes :
- La constatation : tout commence par l’état des lieux de sortie (et éventuellement l’utilisation de la grille de vétusté). À ce stade, vous pourrez constater les dégâts éventuels et l’usure des meubles.
- Le calcul de la retenue sur caution : si nécessaire, vous pourrez déduire les dépenses nécessaires pour remettre le logement en état, les loyers impayés, la valeur d’usure des meubles et 20 % de la caution pour la régularisation des charges.
- La restitution de la caution de location : une fois la retenue effectuée, vous devrez rendre le reste de la caution du logement au locataire.
Tout cela, en respectant le délai de remboursement de la caution d’une location
Peut-on refuser la restitution du dépôt de garantie d’une location ?
Le propriétaire peut refuser la restitution du dépôt de garantie d’une location dans deux hypothèses :
- Des loyers impayés : lorsqu’ils savent qu’ils quittent leur logement, de nombreux locataires arrêtent de payer leur loyer le ou les mois précédents leur départ.
- Des dégradations matérielles : que ce soit la peinture à refaire, des meubles à racheter, des portes à remplacer, les dégâts sont parfois tels que le dépôt de garantie ne suffit pas à tout couvrir.
Dans tous les cas, les sommes dues par le locataire doivent être supérieures à la caution du logement. À défaut, le propriétaire devra restituer la caution au prorata des montants engagés.
Caution d’appartement et restitution tardive - Quels sont les risques ?
De par l’importance de la caution d’appartement, une restitution tardive implique plusieurs risques pour le bailleur.
Si le propriétaire tarde à rembourser le dépôt de garantie dans les temps, le locataire peut demander la caution en restitution. Pour cela, il devra envoyer une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Au sein de cette lettre, il peut exiger une augmentation de la somme due, correspondant à 10 % du loyer mensuel. Et ce, pour chaque mois de retard.
Attention : si la restitution de la caution de l’appartement tarde à cause du locataire (notamment s’il n’a pas communiqué sa nouvelle adresse), celui-ci ne peut exiger de majoration.
Et si cette lettre de mise en demeure n’est toujours pas suffisante pour récupérer la caution du locataire, la restitution pourra être exigée par ce dernier en faisant appel à un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation. En dernier recours, il pourra aller voir le juge pour régler le litige.
Pour éviter tout litige futur avec votre locataire, prenez le temps de remplir l’état des lieux d’entrée et éventuellement la grille de vétusté. Sans oublier de procéder à la régularisation des charges locatives chaque année.
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