Location saisonnière - Quelles sont les règles à respecter ?

Depuis 2008 et la naissance d’AirBnB, la location saisonnière rencontre un véritable succès. Et pour cause, les vacanciers y trouvent une excellente alternative aux hôtels. Quant aux propriétaires, ils optimisent la rentabilité de leur investissement immobilier locatif. Mais en contrepartie, ils doivent aussi respecter certaines règles. Quelles sont-elles ? 

Découvrez les réponses. 

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La loi sur la location saisonnière 

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Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, les locations saisonnières n’étaient que peu encadrées. Et même si, encore aujourd’hui, les règles sont moins strictes que pour la location longue durée, les propriétaires et les locataires doivent s’y soumettre.

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Pour commencer, il convient de comprendre ce qu’est une location saisonnière. Selon l’article D.324-1 du Code de Tourisme, il s’agit de tous les logements “à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.”. 

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À travers cette définition, nous pouvons retenir plusieurs points : 

• À l’usage exclusif du locataire : les locations d’une chambre chez l’habitant ne rentrent donc pas dans la réglementation des locations saisonnières. 
• Une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile : en aucun cas, le logement ne peut servir de résidence principale pour le locataire. 
• Une location à la journée, à la semaine ou au mois : il s’agit toujours de location de courte durée. D’ailleurs, la loi Hoguet de 1970 précise que la durée maximale, pour un même locataire, est fixée à 90 jours non renouvelables. À ce titre, ce type de logement s’adresse principalement aux touristes et aux voyageurs d’affaires.

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Une autorisation parfois nécessaire pour louer à court terme

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Si les locations saisonnières rencontrent un véritable succès auprès des propriétaires, c’est grâce à la rentabilité qu’elles génèrent. Comme les tarifs sont fixés à la nuit (et non au mois), les recettes locatives d’un meublé de tourisme sont nettement supérieures aux loyers d’un logement longue durée. Mais cela contribue aussi à augmenter le montant des loyers dans certaines villes. À tel point que les habitants “à l’année” rencontrent des difficultés pour se loger à des prix raisonnables. 

C’est pour cette raison que de nombreuses communes encadrent la location saisonnière. Pour louer une maison de vacances (appartement, studio ou autres) à des touristes ou des voyageurs d’affaires, les propriétaires doivent alors obtenir une autorisation spéciale. La plupart du temps, cette autorisation est obligatoire dès lors que : 

• vous louez un logement plus de 120 jours par an ; 
• ce logement ne constitue pas votre résidence principale.

Dans les grandes villes (comme Paris) ou les communes subissant un fort déséquilibre locatif, l’autorisation est obligatoire pour toutes les locations saisonnières. 

Comme les villes n’appliquent pas toutes les mêmes règles, vous devez vous renseigner auprès de la mairie avant la mise en location. Si vous souhaitez en savoir plus, c'est par ici.

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Bon à savoir : en plus d’une autorisation de la part de la mairie, le propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble collectif doit également s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location. 

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L’ajout de fournitures indispensable à la location meublée

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La location saisonnière rentre dans la catégorie des logements meublés. À ce titre, le bien immobilier doit à minima comporter les fournitures mentionnées au sein du décret du 31 juillet 2015. Par exemple : de la literie, des rideaux, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, etc. 

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Mais avec les sites de locations de vacances et de mise en relation entre particuliers, les propriétaires doivent faire face à une véritable concurrence. Alors pour attirer les locataires, vous devez mettre toutes les chances de côté en offrant un service maximal. Par exemple en ajoutant des draps, des serviettes, du gel douche, du shampoing, un lave-vaisselle, un abonnement internet, une table de billard, etc. 

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Une annonce de location complète

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Contrairement à la location classique, il n’y a aucune visite du bien avant de le louer. C’est pourquoi, les propriétaires doivent impérativement fournir une description complète du logement. La plupart du temps, cela se fait au travers de plateformes spécifiques, comme AirBnB ou Booking. 

La description du logement comporte alors : 

• La nature du bien immobilier (maison, appartement, studio, tente, …) ; 
• Les équipements fournis ; 
• Les photos du logement ; 
• La localisation (notamment proximité avec les transports en commun et commerce) ; 
• Le prix ;
• Les horaires d’arrivée et de départ. 

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Le descriptif doit impérativement être conforme au logement mis en location. À défaut, le locataire est en droit de faire une réclamation pour publicité mensongère. 

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Le bail de location saisonnière obligatoire 

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Comme pour toute mise en location, la signature d’un contrat de bail est obligatoire entre les deux parties. Ce contrat doit regrouper plusieurs éléments, tels que : 

• L'identité des parties : les noms du locataire et du bailleur doivent apparaître sur le contrat de location.

• Le prix du loyer : celui-ci est défini librement par le propriétaire. Il peut s’agir d’un prix à la nuitée, à la semaine ou au mois. 
• La commission : aussi bien celle de la plateforme que de l’agent immobilier (si vous passez par un intermédiaire. 
• La durée de location : vous devez mentionner les dates exactes d’arrivée et de départ. Mais aussi les horaires. 
• L’adresse du bien et ses caractéristiques : il s’agit de reprendre les éléments principaux du descriptif fourni en amont. 
• Les arrhes ou l’acompte : cela permet notamment de récupérer une partie de la somme en cas d’annulation du contrat. Ces contreparties financières ne concernent pas les plateformes, puisque le locataire paye directement lors de la réservation. 
• La caution : les propriétaires sont libres de fixer le montant du dépôt de garantie. 
• Le numéro d’enregistrement : cela concerne les logements pour lesquels la déclaration de location saisonnière est obligatoire. 

Et bien sûr, la signature des parties. 

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Les assurances à prévoir 

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Comme pour tout logement, il est primordial de souscrire une assurance habitation. 

Mais quelle assurance choisir ? 

Dans le cadre de la location saisonnière, le propriétaire peut souscrire une assurance pour lui seul ou pour lui et les locataires. 

Si vous choisissez une assurance qui ne couvre que vous, vous devrez prévenir le locataire afin qu’il s’assure de son côté. 

Si vous choisissez une assurance qui couvre aussi le locataire, deux possibilités s’offrent à vous : 

• Assurance “Pour le compte de qui il appartient” : cela permet d’être couvert pour tous types de dommages ;que ce soit au logement ou envers les tiers. 
• Garanties restreintes : seuls les dommages causés au bien immobilier peuvent être indemnisés. 

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La déclaration d’activité 

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Les démarches administratives

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Votre activité de location saisonnière vous permettant de tirer des revenus locatifs, vous avez l'obligation de la déclarer. 

Selon le montant des recettes locatives, vous aurez le statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel. En effet, si les loyers perçus sont inférieurs à 23 000 € et la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal, vous bénéficierez du statut de propriétaire LMNP. 

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Dans tous les cas, vous devez vous immatriculer auprès de l’administration fiscale dans les 15 jours suivant votre début d’activité. Au-delà de cette obligation de déclaration, d’autres démarches administratives s’imposent à vous.

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La fiscalité de la location saisonnière 

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Que vous soyez LMP ou LMNP, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont alors imposés différemment selon le régime fiscal choisi : 

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, sauf si le bien est classé et situé hors d'une zone tendue (auquel cas, l'abattement passe à 51 %).
• Le régime réel d’imposition : vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges et amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. 

Si le régime micro-BIC est applicable de plein droit (dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 188 500 €), vous avez toujours la possibilité d’en changer. 

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Bon à savoir : il est possible de demander le classement du bien mis en location. Cela vous permettra alors de bénéficier de certains avantages fiscaux (notamment concernant la non-application d’une taxe de séjour majorée). 

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