Démarche LMNP : tout ce qu'il faut faire pour être en règle

En tant qu’investisseur locatif en location meublée, vous devez réaliser différentes formalités : création du statut en début d’activité, obligations comptables et déclarations fiscales annuelles. Pour sécuriser vos revenus et optimiser votre rentabilité, il vous faudra faire preuve de rigueur dans l’accomplissement de vos démarches LMNP.

Quelles démarches pour s’immatriculer en LMNP ?

La gestion LMNP commence par une immatriculation réussie. Pour créer votre statut de loueur en meublé non professionnel, vous procéderez à une inscription auprès de l’INPI.

Le délai de 15 jours pour la démarche d’immatriculation

Vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivant la première mise en location de votre bien immobilier. La date choisie marquera le point de départ des charges déductibles et des amortissements au régime réel.

Vous vous exposez à une amende de 150 euros si vous n’effectuez pas cette démarche LMNP (article 1729 B du Code général des impôts -CGI-)

L’inscription du LMNP sur le guichet unique de l’INPI

La formalité de déclaration du statut de loueur s’effectue non plus sur le formulaire P0i (CERFA 11921) papier, mais directement sur le site internet de l’INPI.

Sélectionnez le champ “création d’entreprises” et laissez-vous guider par le formulaire. Vous devez notamment renseigner le mode sous lequel vous avez décidé d’investir en LMNP : nom propre, indivision ou SARL de famille.

L'obtention du numéro SIRET

À l'issue de votre inscription, vous recevrez un numéro SIRET, la carte d'identité de votre activité de loueur. Il vous servira à :

• Déclarer vos impôts (il doit figurer sur le Cerfa 2042 C-Pro et sur la liasse fiscale 2031) ;
• Payer votre cotisation foncière des entreprises ;
• Ouvrir votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Quelles démarches fiscales pour devenir LMNP ?

Les loyers et charges locatives que vous percevez constituent des bénéfices industriels et commerciaux, taxables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La fiscalité du LMNP prévoit deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

Choisir entre micro-BIC et régime réel

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si vous n’optez pas volontairement pour le régime réel, et jusqu’à :

• 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, gîtes et chambres d’hôtes ;
• 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.

Vous ne pouvez pas déduire vos charges et taxes, ni pratiquer d’amortissement LMNP. Vous profitez à la place d’un abattement forfaitaire de 30 ou 50 % en fonction de la nature de la location. Vous serez donc forcément taxé sur les BIC de location meublée.

Lever l’option pour le régime réel

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, vous avez le plus souvent intérêt à opter pour le régime réel. Vous pouvez exercer l’option soit directement au lancement de l’activité, sur le formulaire de création du statut.

Sinon, vous pouvez choisir le régime réel chaque année avant la date limite de dépôt de la déclaration générale de revenus.

Le recours à un expert-comptable

Le régime réel impose de tenir une comptabilité d'engagement avec bilan, compte de résultat et tableau des amortissements. Pour éviter les erreurs, vous pouvez faire appel à un expert-comptable ou utiliser un logiciel spécialisé comme celui de Nopillo.

L’adhésion à un centre de gestion agréé ne donne plus droit à la suppression de la majoration de la base imposable ni à la réduction d’impôt. Elle n’est donc plus avantageuse.

Quelles sont les formalités liées au logement ?

Autres démarches LMNP que vous devez accomplir : équiper votre logement avec les meubles obligatoires, rédiger les clauses obligatoires du bail ou encore procéder à l'enregistrement de votre meublé de tourisme en mairie.

L’installation du mobilier obligatoire

Si vous vous lancez dans la location de longue durée, vous devez respecter la réglementation issue d’un décret de 2015. Elle vous impose d’équiper le logement avec une liste de meubles obligatoires, qui permettent au locataire :

• De se reposer ;
• De dormir ;
• De prendre ses repas ;
• De faire le ménage.

La rédaction du bail de location meublée

Le bail de location meublée est strictement encadré par la loi Alur. Pour être en règle, vous devez obligatoirement indiquer :

• L’identité du locataire et du bailleur ;
• La description du logement avec la surface habitable (loi Boutin) ;
• Les modalités financières du contrat de location (montant du loyer et des charges, mode de calcul des charges, montant du dépôt de garantie et règles de révision du loyer) ;
• La durée du bail (un an reconductible pour la location classique, 9 mois avec un étudiant) et la durée du délai de préavis.

Vous devez également annexer au bail le dossier de diagnostics immobiliers, l’état des lieux d’entrée ou encore des extraits du règlement de copropriété.

La déclaration en mairie des meublés de tourisme

Si vous louez tout ou partie de votre résidence principale, vous n’avez pas de déclaration à effectuer, hormis les revenus que vous percevez.

En revanche, si vous faites de la location saisonnière en résidence secondaire, vous devez enregistrer votre meublé touristique auprès de la mairie. Vous remplirez le Cerfa 14004 soit directement sur le site internet de la mairie, soit en version papier.

Les démarches spécifiques en zones tendues

Dans les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, vous devez au préalable obtenir une autorisation de changement d'usage pour transformer un local d'habitation en meublé de tourisme. Dans les autres villes, vous procédez à la déclaration du meublé de tourisme avant de demander l’autorisation de changement d’usage.

Dans certaines villes comme Paris, il existe même une règle de compensation. Elle vous impose d’acheter un local commercial de même superficie que votre meublé de tourisme pour le louer sur le marché de la longue durée.

Quel est le calendrier des démarches annuelles ?

Chaque année, vous devez remplir une liasse fiscale pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Vous déclarerez le montant de vos recettes locatives sur le 2042-C-PRO et devrez payer votre CFE en décembre.

L’envoi de la liasse fiscale en mai

Si vous avez choisi le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2031 et ses annexes 2033 A à G. C’est sur ces documents que vous déduisez vos charges (taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt…) et vos amortissements. Vous avez jusqu’à la troisième semaine de mai pour effectuer cette démarche LMNP.

La déclaration des revenus en mai

Vous reporterez les résultats comptables sur le formulaire  2042 C-Pro, à la case :

• 5NA si le résultat est bénéficiaire ;
• 5NY si le résultat est déficitaire (5GA pour le déficit reportable).

Le paiement de la CFE en décembre

Vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) chaque année, mais vous bénéficiez d’une exonération pendant l’année civile suivant le lancement de votre activité. Elle fait partie, au côté de la taxe foncière, des taxes déductibles des revenus locatifs.

Vous ne recevrez pas d’avis papier. Vous devez consulter l’avis sur votre espace professionnel du site impot.gouv.fr. Le paiement s’effectue avant le 15 décembre, par paiement direct ou par prélèvement automatique.

Récapitulatif chronologique

Comment gérer les démarches LMNP en cours d’activité ?

Vous devez déclarer les changements qui interviennent au cours de votre activité de loueur. Cette démarche LMNP s'effectue sur le site internet de l’INPI.

Changement d'adresse ou de situation

Si vous gérez votre LMNP en nom propre, vous avez le plus souvent choisi votre adresse personnelle comme adresse de correspondance. Si elle change, il vous faut la mettre à jour pour recevoir les courriers du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Idem, si votre état civil change, pour que votre numéro SIREN reste rattaché à votre identité légale exacte.

Connectez-vous sur le site de l’INPI par le biais de FranceConnect. Allez à la rubrique "Modifier ou cesser une entreprise", puis saisissez votre numéro SIREN. Sélectionnez l'option de modification des coordonnées et procédez au changement. Si vous vous êtes marié ou avez divorcé, vous devrez fournir un justificatif (acte de mariage ou livret de famille mis à jour).

Si vous passez du LMNP en nom propre au LMNP en indivision, vous devez obtenir un nouveau SIRET valable pour l’ensemble de l’indivision. Vous procéderez alors à la cessation de l’activité LMNP existante, avant d’en créer une nouvelle au nom de l’indivision.

Démarche de cessation d'activité LMNP

Vous déclarerez la fin de votre statut dans les 30 jours suivant la cessation d’activité. La déclaration s’effectue sur le site internet de l’INPI, sur le formulaire P2-P4i.

Autre démarche à ne pas oublier : la télétransmission de la dernière liasse fiscale dans les 60 jours suivant l’arrêt de votre activité. Si vous aviez opté pour le régime réel, les déficits et les amortissements que vous n’avez pas consommés seront perdus.

Enfin, si vous revendez votre logement meublé, vous devez déclarer le montant de la plus-value réalisée sur le formulaire 2042-C.

Simplifiez vos démarches LMNP avec Nopillo

Vous le constatez, vous avez de nombreuses démarches à accomplir pour créer et gérer un statut LMNP. Vous risquez de commettre des erreurs à chaque étape, qui peuvent déclencher un contrôle fiscal ou tout simplement, nuire à votre rentabilité.

La solution pour vous affranchir de toutes ces contraintes et sécuriser votre investissement locatif ? Le logiciel comptable Nopillo. Vous bénéficiez d’un accompagnement à la déclaration de votre activité et vous pouvez automatiser le calcul de vos amortissements. Vous transmettez les justificatifs des charges déductibles directement sur votre espace personnel.

En quelques clics, vous pouvez générer votre liasse fiscale, et Nopillo effectue la télédéclaration aux impôts. Il ne vous restera plus qu’à reporter le montant de votre exercice fiscal sur votre déclaration d'impôts sur les revenus.