Contrairement à la location nue, les loyers perçus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers. À ce titre, il faudra établir une déclaration fiscale à part (en plus de votre déclaration d'impôt sur le revenu). Celle-ci varie selon le régime choisi.
Avec le régime micro BIC
Le régime micro-BIC est applicable automatiquement dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (et 176 200 € pour les logements touristiques classés). Grâce à ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.
Mais pour cela, il faut réaliser certaines démarches administratives en LMNP.
Concrètement, vous devrez remplir le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222). Ici, il faudra renseigner vos recettes locatives dans la rubrique “Professions non salariées” et la sous-rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles”.
Attention, ces recettes correspondent à l’intégralité des loyers et charges locatives perçus. C’est-à-dire, sans déduction de l’abattement forfaitaire. En effet, c’est l’administration fiscale qui fera la déduction à réception de votre déclaration LMNP. La somme retenue sera ensuite ajoutée à vos revenus globaux pour calculer le montant de l'impôt à payer.
Avec le régime réel
Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les dépenses réellement engagées pour la gestion du bien immobilier, mais aussi amortir le bien, les meubles et les travaux de rénovation. C’est particulièrement avantageux si vous devez rembourser un emprunt immobilier ou si vous avez réalisé de nombreux travaux. Et pour cause, plus vous avez des frais importants, plus votre base imposable diminue (elle peut même être nulle dans certains cas).
Si ce régime vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants, les démarches administratives du LMNP sont plus complexes.
En effet, vous devez envoyer plusieurs formulaires à l’administration. À savoir :
- Formulaire 2031 SD et son annexe (le formulaire 2031 Bis SD) : pour la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux.
- Formulaire 2033-A : c’est un bilan simplifié de votre activité LMNP.
- Formulaire 2033-B : il s’agit d’un compte de résultat simplifié.
- Formulaire 2033-C : vous y trouverez un tableau des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins-values,
- Formulaire 2033-D : pour les provisions et les déficits reportables.
En plus de cette liasse fiscale, vous devez compléter votre déclaration de revenus à travers le formulaire 2042 C-PRO.
Contrairement au régime BIC, vous devez préciser la somme imposable (c’est-à-dire après déduction des charges, de l’amortissement et de l’éventuel déficit reportable).
Les avantages du régime réel d’imposition
La complexité de ces formalités effraie plus d’un investisseur. Et pourtant, les avantages fiscaux sont considérables. Heureusement, vos démarches peuvent être simplifiées avec nopillo. Vous réduirez ainsi votre base taxable, tout en limitant la gestion administrative du régime réel.
Alors si vous êtes sous le régime micro-BIC, sachez qu’il est toujours possible de changer. Il vous suffit d’adresser un courrier au service des impôts en respectant la date limite de dépôt de l’ensemble des déclarations fiscales.
Cette date limite, c’est la même que pour votre déclaration d’impôt sur le revenu. Et ce, que vous soyez sous le régime BIC ou réel.
