LMNP et indivision : comment investir et gérer un bien à plusieurs ?

Au moment d’investir dans l’immobilier à plusieurs se pose la question : faut-il préférer l’indivision en LMNP ou la création d’une société ? L’indivision présente l’avantage de la simplicité : elle ne suppose aucune formalité pour être mise en place. Sa gestion peut en revanche s’avérer complexe, car la loi prévoit des règles strictes pour la prise de décision.

Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?

L'achat à plusieurs est une stratégie courante pour investir en LMNP. Il peut se placer sous le régime de l’indivision, régi par les articles 815 et suivants du Code civil.

Définition de l’indivision

L’indivision est une situation juridique qui se produit de plein droit lorsque deux personnes ou plus effectuent un achat immobilier ou reçoivent une succession. Appelées indivisaires ou co-indivisaires, elles possèdent des droits de même nature sur le bien indivis, sans que leurs parts respectives ne soient matérialisées.

Si rien n’est mentionné dans l’acte d’achat, les indivisaires sont réputés avoir des droits égaux sur l’indivision, par exemple 50 % / 50 % pour un couple. Mais l’acte peut prévoir des répartitions inégales, à 70 / 30 %, par exemple en fonction des apports respectifs dans l’acquisition.

Sources de l’indivision

L’indivision peut être ou subie (indivision légale) ou choisie.

L’indivision légale se produit à la suite d’une succession, d’une donation ou de la dissolution d’un régime matrimonial communautaire après un divorce. Les héritiers se retrouvent propriétaires ensemble d’un ou de plusieurs biens immobiliers tant que le partage n’a pas été provoqué.

L’indivision choisie quant à elle résulte d’une acquisition en commun par un couple non marié, des amis ou des associés. Elle est mise en place automatiquement, sans aucune démarche, dès lors que les indivisaires ne font pas le choix de créer une structure juridique.

Pour en savoir plus sur quelle ville choisir pour un projet immobilier à plusieurs.

La compatibilité de l’indivision avec le LMNP

Contrairement aux idées reçues, la location meublée non professionnelle n’est pas réservée à l’investisseur locatif en nom propre : elle peut être exercée en indivision. Il faudra simplement, à la création de la LMNP, indiquer ce mode de détention du patrimoine immobilier sur le site de l’INPI.

Le numéro SIRET obtenu à l’issue de la procédure concernera l’indivision, mais chaque indivisaire aura des obligations fiscales à remplir de son côté.

La répartition des charges et des dépenses en indivision

La détention d’un bien immobilier implique de nombreuses charges et le paiement de taxes. La règle est simple : la réparation des frais s’effectue au prorata des droits dans l’indivision. Si vous détenez ⅙ des droits, vous supportez ⅙ des dépenses.

Une exception : les dépenses liées à des travaux d’amélioration sur le logement. Aucun des indivisaires ne peut les imposer aux autres, mais si l’un d’eux les supporte, il aura droit à une indemnité sur le montant de la plus-value générée par les travaux.

Quelle est la fiscalité de l'indivision meublée ?

Les recettes provenant de la location meublée de longue durée ou saisonnière constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont taxés sur leur montant net à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18.6 %.

Contrairement au loueur en meublé non professionnel qui exerce son activité en nom propre, les LMNP indivisaires n’ont pas le choix de leur régime fiscal. Le régime micro-BIC est interdit : ils doivent forcément opter pour le régime réel. Ainsi, la répartition des bénéfices impacte directement votre fiscalité LMNP.

Les charges et le déficit en indivision

Les différentes charges comme les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou la taxe foncière sont déductibles des loyers. Lorsqu’elles sont supérieures aux recettes locatives, elles permettent de créer un déficit LMNP.

Ce déficit se reporte sur les BIC de location meublée, pour effacer l’imposition sur les revenus locatifs. Le déficit n’est pas commun à l’indivision, mais se répartit en fonction de la quote-part de chaque indivisaire.

Les amortissements en indivision

Les amortissements LMNP permettent de comptabiliser la perte de valeur d’un actif liée à l’usure et au temps. Ils s’effectuent par composant et par durée de vie et portent sur le bâti (hors terrain, qui ne se déprécie pas), le mobilier et les travaux d’amélioration du bien.

Fiscalement, les amortissements sont limités à la différence entre les revenus locatifs perçus et les charges déductibles. Ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais servent à ramener le résultat fiscal au plus près de zéro lorsque le déficit est consommé.

Comme les charges, l’amortissement s’impute au niveau de chaque indivisaire, au prorata de sa détention dans l’indivision.

À savoir : le régime réel implique une comptabilité d’engagement. Pour éviter les erreurs et limiter le risque de redressement fiscal, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable en indivision.

L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en indivision

La déclaration sur le revenu est personnelle : il n’y a pas d’imposition commune dans une indivision.

S'il y a bénéfice, celui-ci sera imposé dans la tranche marginale d’imposition de chaque indivisaire, qui devra en outre payer des prélèvements sociaux de 18.6 %.

Quelles sont les démarches pour créer un statut LMNP en indivision ?

Les démarches administratives à accomplir ne concernent pas l’indivision en elle-même, puisqu’elle se produit sans aucune formalité. Elles porteront sur la création du statut LMNP en commun.

L’obtention du numéro SIRET

Le numéro SIRET est obligatoire pour obtenir le statut de loueur en meublé. Il devra être reporté sur les déclarations fiscales annuelles de l’indivision.

On le rappelle, le numéro SIRET est commun à l’ensemble de l’indivision. Il faut se rendre sur le site internet de l’INPI, cocher la case “création d’entreprise” et remplir le formulaire. C’est à cette occasion que vous devrez renseigner le champ “indivision” à la place de celui en nom propre.

La désignation d’un référent

Vous devez aussi identifier l’un des indivisaires comme référent de l’indivision, en ajoutant un pouvoir sur le site. Il deviendra l’interlocuteur privilégié de l’administration fiscale et de l’INSEE.

Soyez vigilant : vous devez accomplir cette formalité dans les 15 jours suivant la première mise en location du logement meublé.

À savoir : le représentant de l’indivision doit gérer chaque année la liasse fiscale composée des formulaires 2031 et 2033. Chaque indivisaire doit en outre déclarer sa quote-part de recettes locatives dans le Cerfa 2042 C-Pro.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision LMNP ?

L’indivision en LMNP présente des atouts et des écueils que vous devez avoir en tête avant de vous lancer.

Avantages de l’indivision en LMNP

Premier avantage : l’indivision ne requiert aucune formalité pour sa mise en place, contrairement à une société, qui impose notamment :

• La rédaction de statuts juridiques ;
• La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
• L’ouverture d’un compte bancaire et le dépôt d’une partie des apports ;
• La désignation d’un gérant.

En conséquence, l’indivision n’implique aucun frais de création ni de gestion. Les seules dépenses à supporter seront déduites ou amorties grâce au régime réel.

Autre atout : chaque indivisaire conserve la transparence fiscale associée au statut de LMNP. Les indivisaires sont imposés dans leur TMI : si l’un d’eux dispose de peu de revenus, il ne sera pas pénalisé par la fiscalité des autres.

Inconvénients de l’indivision en LMNP

Gros inconvénient du LMNP en indivision : les quorum de majorité. Le Code civil impose des règles très rigides, qui peuvent occasionner des situations de blocage. Les décisions doivent ainsi être prises :

• À la majorité des deux tiers des droits indivis pour les actes d’administration comme la signature d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial en résidence de services ;
• À l’unanimité pour les actes de disposition, comme la revente d’un bien immobilier.

Autre écueil : nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut être provoqué à tout moment, c’est-à-dire que chaque indivisaire peut demander à vendre sa part. Si aucun des autres ne souhaite la racheter, alors il peut y avoir une vente forcée. Cette disposition ne permet donc pas de pérenniser le patrimoine immobilier.

Une solution à envisager pour bien gérer l’indivision : la convention d’indivision

Une structure à plusieurs demande une gestion LMNP encore plus rigoureuse. Pour limiter les risques de conflit et prévoir des règles de majorité plus souples, il est possible de rédiger une convention d’indivision. Elle peut aussi prévoir la désignation d’un gérant, qui prendra les décisions courantes.

LMNP en couple : faut-il choisir l’indivision ou la SARL de famille ?

L’indivision entre concubins ou entre partenaires de PACS se produit fréquemment, mais il existe une alternative à envisager pour détenir des biens à plusieurs : c’est la SARL de famille.

Contrairement à la SARL classique, la SARL de famille est dotée de la transparence fiscale. Les revenus locatifs sont taxés à l’IR, ce qui la rend compatible avec le statut LMNP. Déduction de charges et des amortissements : vous profitez des mêmes avantages fiscaux qu’en détention propre.

La SARL de famille permet également d’optimiser la fiscalité de la transmission, grâce au démembrement des parts sociales. Les parents donnent de leur vivant la nue-propriété des parts à leurs enfants, qui profitent d’un abattement sur les droits de donation.

Attention toutefois : la SARL de famille peut être créée entre Pacsés, mais pas entre concubins, et elle entraîne des frais de constitution assez élevés.

Comment s’effectue la sortie de l’indivision ?

La sortie de l’indivision s’effectue lorsque l’un des indivisaires revend sa quote-part aux autres, ou si l’ensemble des indivisaires décident de revendre le bien immobilier. Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir le juge pour procéder à la vente forcée du logement.

Si vous réalisez une plus-value immobilière, celle-ci sera répartie en proportion des parts de chaque indivisaire. La taxation s’effectue selon le régime des plus-values des particuliers, avec :

• De l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;

• Des prélèvements sociaux, au taux de 18.6 %.

La Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Il faut tout de même attendre 30 ans pour être totalement exonéré !