SARL immobilière et LMNP : le guide de la SARL de famille et de sa fiscalité

Si vous achetez à deux ou plus, vous êtes de plein droit soumis au régime de l’indivision. Rigide, il ne permet pas de gérer sereinement le patrimoine immobilier. Une autre solution s’offre à vous : la SARL immobilière. Elle permet de conserver le statut de LMNP tout en étant assujetti au régime de l’impôt sur le revenu. Elle offre également la possibilité d’optimiser la fiscalité de la transmission, grâce au démembrement des parts.

Qu'est-ce qu'une SARL de famille immobilière ?

La SARL immobilière a pour objet la gestion d’un patrimoine en commun au sein d’une société. Elle présente certaines spécificités par rapport à la SARL classique.

Caractéristiques d’une SARL de famille

Comme son nom l’indique, une SARL de famille est une société à responsabilité limitée créée entre les membres d’une même famille. Elle se constitue entre parents :

• En ligne directe (père, mère, enfants, grands-parents et petits-enfants) ;
• En ligne collatérale (frères et sœurs et les conjoints) ;
• Par alliance (époux ou partenaires de PACS).

Elle exclut donc les créations entre cousins, oncles, tantes, neveux et nièces et concubins.

Distinction entre SARL immobilière de famille et SARL classique

De plein droit, la SARL classique est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). La taxation des bénéfices (loyers, charges locatives et plus-values) s’effectue au niveau de la société :

• Au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros ;
• Au taux normal de 25 % au-delà.

Les recettes locatives et les plus-values restent en réserve au sein de la société. Si les associés décident de se les distribuer, ils devront se verser des dividendes. Ils s’acquitteront alors de la flax tax ou prélèvement forfaitaire unique de 31.4 %, qui comprend :

• 12.8 % d’impôt sur le revenu (IR) ;
• 18.6 % de prélèvements sociaux.

Sur option, les associés peuvent préférer une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils profiteront alors d’un abattement de 40 % sur l’IR, mais pas sur les prélèvements sociaux.

Concrètement, en SARL classique, il y a une double imposition si les associés votent la redistribution des bénéfices.

La fiscalité d’une SARL de famille en location meublée

Le statut de loueur en meublé non professionnel est réservé aux personnes physiques ou aux sociétés dotées de la transparence fiscale, c’est-à-dire qui sont soumises à l’impôt sur le revenu.

Le Code de commerce autorise les associés d’une SARL classique à la basculer au régime de l’IR pendant les 5 premières années suivant sa création. Cette disposition ne permet donc pas d'envisager de la location meublée sur le long terme.

Pour favoriser la constitution d’un patrimoine et simplifier la gestion d’un investissement immobilier entre associés de la même famille, le législateur a créé la SARL familiale.

Contrairement à sa cousine, elle permet d’opter pour la taxation des bénéfices à l’impôt sur le revenu sans limitation de durée. La SARL de famille est fiscalement transparente et donc compatible avec le statut de loueur en meublé.

La taxation des bénéfices en SARL immobilière

La taxation des bénéfices ne s'effectue plus au niveau de la société, mais à celui des associés. Chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfices, dans sa tranche marginale d’imposition (TMI). Il n’y a donc pas de double imposition comme en SARL à l’IS.

Quels sont les avantages fiscaux de la SARL de famille en LMNP ?

Les loyers et charges locatives d’une location meublée, considérée comme une activité commerciale, constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En SARL immobilière, les associés n’ont pas le choix de leur régime fiscal. Ils ne peuvent pas opter pour le régime micro-BIC, ils sont forcément assujettis au régime réel. Celui-ci leur permet de déduire des charges et de pratiquer des amortissements.

La déduction de charges et la création d’un déficit en SARL immobilière

Les bailleurs supportent de nombreuses charges d’exploitation et des taxes comme les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou encore la taxe foncière. Ils peuvent intégralement les déduire des revenus locatifs dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de la location et qu’elles sont justifiées par une facture.

Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers, alors il se crée un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée à concurrence de la détention dans le capital social pendant 10 ans. Il vient ainsi effacer l'imposition des associés.

Les amortissements comptables en SARL immobilière

L’article 39 C du Code général des impôts autorise à pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain), les meubles et les travaux d’amélioration du bien immobilier. Ils sont considérés comme une charge fictive, qui vient réduire le bénéfice imposable sans décaisser d’argent.

Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais peuvent être reportés sans limitation de durée. Vous les utiliserez une fois le déficit apuré pour réduire le résultat fiscal imposable.

En résumé, la fiscalité LMNP en SARL de famille conserve les avantages du régime réel !

Les abattements fiscaux pour le démembrement des parts sociales

Le démembrement de propriété consiste à séparer les attributs du droit de propriété entre un usufruitier et un nue-propriétaire.

Les parents conservent l’usufruit et peuvent percevoir les loyers. Ils donnent la nue-propriété aux enfants. Au décès des parents, la pleine propriété se reconstitue entre les mains des enfants, sans taxation supplémentaire.

Ce montage juridique permet d’optimiser la fiscalité de la transmission car :

• Les héritiers profitent d’un abattement pour lien de parenté (100 000 euros par enfant et par parent dans notre exemple) ;
• La valeur des parts sociales est calculée après déduction des dettes comme le prêt ayant servi à financer l’achat immobilier ;
• Les droits de donation sont calculés en fonction d’un barème et de l’âge de l’usufruitier, et non sur la valeur en pleine propriété des parts sociales immobilières.

Vous avez donc tout intérêt à anticiper la transmission dès votre investissement LMNP en société !

Le régime de taxation des plus-values immobilières en SARL de famille

En SARL de famille, les associés conservent leur statut de personnes physiques. La plus-value immobilière réalisée à l’occasion de la revente du bien relève donc du régime des plus-values des particuliers.

Celui-ci prévoit une taxation de la plus-value :

• À l'impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Il prévoit également des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. À la clé, une exonération totale d’IR et de PS au bout de 30 ans.

Par comparaison, au régime de l’IS, les plus-values générées relèvent du régime des professionnels et ne profitent pas de l’abattement pour durée de détention. C’est un avantage fiscal en moins.

Comparaison : SCI vs SARL de famille vs indivision : comment choisir ?

Souvent, on pense à la société civile immobilière pour gérer un patrimoine immobilier en commun. Cette forme juridique est fiscalement transparente et est conçue pour les activités civiles qui génèrent des revenus fonciers, comme la location nue. Or la location meublée est une activité commerciale, a priori incompatible avec la SCI.

Il reste toutefois possible de faire de la location meublée en SCI :

• Si les recettes provenant de la location meublée représentent 10 % au maximum du total des recettes de la société (elle garde alors la transparence fiscale) ;
• Si vous optez pour l’IS. On vous rappelle que ce régime fiscal est incompatible avec le statut de loueur en meublé.

L'indivision quant à elle, se produit de plein droit lorsque vous achetez à deux ou plus. Elle suppose une prise de décision à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration et à l’unanimité pour les actes de disposition. Il existe donc un sérieux risque de blocage en cas de mésentente entre les indivisaires.

La SARL immobilière permet de contourner tous ces écueils. L’activité de location meublée reste possible sans limitation de durée ni de total des recettes. En outre, les statuts juridiques permettent d’organiser le fonctionnement de la société et de fluidifier la prise de décision.

Comment créer et gérer sa SARL immobilière ?

Vous devez réaliser différentes démarches administratives pour créer la SARL immobilière.

La rédaction des statuts juridiques

Les statuts juridiques constituent le document socle pour organiser les relations entre associés. Ils doivent mentionner :

• L’objet social de la société ;
• Le montant des apports de chaque associé et leur nature (en numéraire ou en nature) ;
• Le nom du gérant ;
• Des clauses spécifiques comme un agrément ou la répartition des bénéfices.

L’immatriculation et l’obtention du SIRET

Le gérant doit immatriculer la société auprès du registre national des entreprises (RNE), qui remplace le registre du commerce et des sociétés (RCS). Il enverra un dossier comprenant :

• Un exemplaire des statuts ;
• Un avis de parution dans un journal d’annonces légales ;
• Une attestation de dépôt du capital social sur un compte bloqué.

Cette formalité s’effectue de manière dématérialisée sur le site de l’INPI. À l’issue, la SARL obtiendra son numéro SIRET, qui lui confère son existence juridique.

La tenue d’une assemblée générale annuelle

La gestion LMNP d'une SARL implique des formalités juridiques supplémentaires. Chaque année, le gérant doit convoquer les associés en assemblée générale.

À cette occasion, il leur présentera les comptes annuels qui devront être approuvés. Les associés en profiteront pour décider du sort des bénéfices : mise en réserve ou distribution.

Quelle est la comptabilité d’une SARL immobilière ?

La SARL immobilière doit tenir une comptabilité d’engagement, avec bilan et compte de résultat. Le gérant devra aussi envoyer au service des impôts une liasse fiscale composée des formulaires 2031 et 2033.

Les associés ont eux aussi des obligations fiscales à respecter. Ils doivent déclarer chaque année leur quote-part de revenus locatifs sur le Cerfa 2042 C-Pro.

La loi n’impose pas le recours à un expert-comptable, mais cela est fortement recommandé pour éviter les erreurs, notamment sur le calcul des amortissements. Et le risque de redressement fiscal qui va avec !

La SARL immobilière constitue un outil des plus efficaces pour gérer un patrimoine en commun. Elle permet de conserver tous les avantages fiscaux du statut LMNP et de transmettre le patrimoine avec une fiscalité maîtrisée.