LMNP vs location nue : comparaison fiscale complète
Au moment de vous lancer dans un investissement locatif, vous hésitez : LMNP ou location nue ? Pour vous décider, vous tiendrez essentiellement compte de la fiscalité. Celle-ci a en effet un impact sur la rentabilité et sur le montant de loyers que vous conserverez après impôts. Voici un comparatif complet pour prendre une décision éclairée.
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Revenus fonciers vs BIC : quelle différence ?
La location vide est une activité civile. Les loyers et charges encaissés par le bailleur constituent des revenus fonciers. Ils sont imposés sur leur montant net soit au régime micro-foncier, soit au régime réel.
À l’inverse, la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Les loyers et charges perçus par le loueur en meublé non professionnel (LMNP) constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont imposés au régime micro-BIC ou au régime réel, selon d’autres modalités que celles de la location nue.
Location meublée ou location nue : quelle fiscalité ?
Les recettes locatives sont taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de :
- 17.2 % en location nue ;
- 18.6 % en location meublée.
De plein droit, lorsque vous démarrez la location, vous êtes assujetti à un régime micro. Sur option ou si vous franchissez certains seuils de revenus locatifs, vous basculez au régime réel.
Le régime micro en location meublée en nue
Le régime micro-foncier en location nue ne vous permet pas de déduire vos charges d’exploitation. L’administration fiscale applique un abattement de 30 % pour en tenir compte. Vous serez donc imposé sur 70 % de vos recettes locatives, et le régime micro-foncier reste accessible jusqu’à 15 000 euros de loyers.
Le régime micro-BIC est calqué sur celui du micro-foncier pour les meublés de tourisme non classés : plafond de 15 000 euros et 30 % d’abattement.
En revanche, il est plus généreux pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, gîtes et chambres d’hôtes. Le plafond grimpe à 83 600 euros et l’abattement à 50 %.
La déduction de charges au régime réel en LMNP et en location vide
La comparaison de la fiscalité immobilière entre location nue et meublée passe aussi par l’analyse des charges déductibles.
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Le régime réel et le déficit foncier en location nue
En location nue au régime réel, il est possible de déduire une liste limitative de charges comprenant :
- Les intérêts d’emprunt ;
- La taxe foncière ;
- Les travaux d’entretien et de réparation ;
- Les charges de copropriété non répercutable sur le locataire ;
- Les frais de gestion locative ;
- Les primes d’assurances.
Ces charges peuvent réduire le résultat imposable, voire même créer un déficit foncier. Celui-ci s’impute et se reporte pendant 10 ans sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. À l’exception de la part de déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt, qui se reporte sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
Le régime réel et le déficit en LMNP
En location meublée, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges, lorsqu’elles sont :
- Engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Payées par le bailleur ;
- Comprises dans l’exercice en cours ;
- Justifiées par des factures.
Si les charges sont supérieures aux recettes locatives, alors vous générez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.
Mais surtout, le régime réel permet d’utiliser l’amortissement, ce qui constitue le principal avantage fiscal du LMNP.
Le LMNP : l’amortissement en fiscalité
L’amortissement consiste à prendre en compte la perte de valeur d’un actif liée à l’usure et au temps. Considéré comme un charge fictive, il vient réduire le résultat imposable.
En location meublée, vous pouvez amortir :
- Le bâti, hors terrain, ce dernier ne se dépréciant pas avec le temps ;
- Les meubles et les équipements d’un montant supérieur à 600 euros ;
- Les travaux qui touchent à la structure du bâtiment.
En location nue, il est aussi possible d’amortir, à condition de souscrire au dispositif Jeanbrun. Celui-ci prévoit un amortissement de 80 % du prix d’achat, dans une limite annuelle variable en fonction du niveau de loyer pratiqué (social, très social ou intermédiaire). En revanche, il se révèle bien plus restrictif qu’en location meublée, car l’investisseur doit respecter de nombreuses conditions dont un engagement de location de 9 ans.
Synthèse de la comparaison de la fiscalité en immobilier
Quelle est la rentabilité en location meublée vs nue ?
La rentabilité varie en fonction de différents critères :
- Le prix d’acquisition ;
- Le montant du loyer (supérieur de 10 à 20 % en location meublée) ;
- Le régime fiscal choisi ;
- La demande locative….
Pour mieux calculer la rentabilité d’un investissement locatif meublé ou nu, prenons un exemple chiffré
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