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Régime micro-foncier - Quelles sont les règles ?

Régime micro-foncier - Quelles sont les règles ?
Xavier Mbemba
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La mise en location d’un logement vous permet de bénéficier d’un complément de revenu et de vous constituer un patrimoine immobilier. Mais en contrepartie, vous devrez payer l’impôt sur les loyers perçus. Et c’est à ce moment que les galères administratives commencent. Si vous louez un bien vide, c’est le régime des revenus fonciers qui a vocation à s’appliquer. Mais comme en droit fiscal français, il y a toujours des subtilités, vous avez aussi le choix entre deux régimes : le régime réel ou le régime micro-foncier. Dans cet article, on va justement s’intéresser à cette seconde option ; son fonctionnement, sa fiscalité, ses modalités de déclaration. Sans oublier ses différences avec le régime réel d’imposition. 

Les conditions pour être au régime micro-foncier 


Le régime micro-foncier peut s’appliquer à tous types de logements ; qu’ils s’agissent de locaux d'habitation (maison, appartement), de terrains, de caves, de parkings, de locaux d'activité professionnelle (local commercial ou bureau). Cela dit, il convient toutefois de respecter quelques conditions en termes de revenus et de modalités de mise en location. 

Un logement nu non soumis à un régime spécial

En tant qu’option du régime des revenus fonciers, le micro-foncier s’applique uniquement pour les logements loués nu. Ainsi, si vous ajoutez les meubles prévus par le décret du 31 juillet 2015, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé (non) professionnel (LMNP ou LMP). Vos recettes locatives seront alors considérées comme des bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. 

Par ailleurs, même si vous louez un logement vide, celui-ci ne doit pas obéir à un régime spécial. En effet, les propriétaires des biens immobiliers listés ci-dessous sont exclus du régime du micro-foncier : 

  • un monument historique ;
  • un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ;
  • un logement dont les revenus locatifs sont soumis à un dispositif de défiscalisation spécifique (comme la loi Sellier, le dispositif Borloo ancien, la loi Pinel, le dispositif Robien, Périssol ou Besson) ;
  • un bien loué dans le cadre d'une convention avec l'ANAH ; 
  • un bien immobilier détenu en nue-propriété.

Des limites de revenus fonciers 

Au-delà de la mise en location d’un logement vide, le régime micro-foncier impose également certaines conditions en termes de loyers perçus. En effet, ce régime ne s’applique que si votre revenu brut foncier annuel est inférieur à 15 000 € (article 32 du Code général des Impôts - CGI). 

Mais attention, il convient de connaître les subtilités de cette limite : 

  • Les 15 000 € sont calculés pour une année calendaire. Ainsi, si vous louez votre logement seulement une partie de l’année, ils sont proratisés. Par exemple, si vous commencez votre activité de location au 1er juillet, vous ne pourrez percevoir plus de 7 500 €. 
  • La limite est calculée pour l’ensemble du foyer fiscal. Si vous et votre partenaire (ou membres de votre famille) avez investi dans différents logements nus, il faut que la somme de tous les loyers perçus (hors charge) soit inférieure à 15 000 €. 

Le régime micro-foncier s’applique de plein droit dès lors que ces conditions sont réunies. C’est-à-dire que vous n’avez pas besoin d’effectuer une demande spécifique, ni de lever d’option pour en profiter. 

Mais dès que vous dépassez la limite des 15 000 € sous quelque forme que ce soit, c’est le régime réel qui s’appliquera. 

La fiscalité du régime micro-foncier 

L’abattement forfaitaire 

En choisissant le régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Cela signifie que vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers perçus. Par exemple, si vos recettes locatives correspondent à 10 000 €, les impôts ne seront calculés que sur 7 000 €. 

Bon à savoir : le revenu foncier brut correspond aux loyers hors charges, et éventuellement la quote-part des bénéfices d’une SCI (si vous avez créé une société civile immobilière). Les charges récupérables ou le dépôt de garantie ne sont pas pris en compte. 

En contrepartie de cet abattement, vous ne pourrez déduire aucune charge, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux de rénovation, etc. Alors si vos charges sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs, ce n’est pas forcément le régime le plus pertinent. 

La déclaration simplifiée 

Cette absence de déduction de charges vous permet de bénéficier d’un régime simplifié. Et oui, lors de la déclaration d'impôt sur le revenu, vous n’avez pas besoin de calculer les frais engagés, ni le déficit. 

À la place, il suffit de déclarer le montant brut de vos revenus fonciers perçus en année N-1. Cette déclaration s’effectue à travers le formulaire 2042 et vos recettes locatives sont à reporter dans la case 4BE (cadre relatif aux “Revenus fonciers”).

C’est l’administration qui se charge d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30 %. 

L’alternative, le régime réel

En tant que propriétaire d’un logement nu, vous pouvez bénéficier du régime réel sous deux conditions : 

  • Vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €. 
  • Vous avez explicitement opté pour le régime réel. 

Mais alors pourquoi choisir cette option ? 

La déduction des charges et le déficit 

Le régime réel d’imposition vous permet de prendre en compte les dépenses réellement engagées pour la mise en location. C’est-à-dire les travaux, les frais de réparation et d’entretien, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les honoraires d’agence immobilière, la taxe foncière, la taxe d’ordure ménagère, les cotisations d'assurance (assurance loyers impayés, assurance PNO, etc.).

Et bien souvent, toutes ces charges sont nettement supérieures à 30 % des revenus locatifs. Il arrive même qu’elles soient supérieures aux loyers perçus. 

Dans ce cas, il y a déficit. La bonne nouvelle, c’est qu’avec le régime réel, il est possible de reporter ce déficit foncier sur les déclarations des années suivantes. Vous pourrez alors déduire de votre revenu global toutes les dépenses autres que les intérêts d'emprunt dans une limite de 10 700 €. Et ce, pendant 6 ans. Pour les intérêts d’emprunt et la part du déficit dépassant 10 700 €, ils sont déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans. 

Une déclaration fiscale complexe 

Si le régime réel semble nettement plus avantageux fiscalement, il est assorti d’un inconvénient : la complexité des démarches administratives. C’est justement pour cette raison que de nombreux propriétaires optent pour le régime micro-foncier, quitte à perdre de l’argent. 

En effet, à travers le régime réel, vous devez déclarer vos revenus, mais également justifier l’ensemble de vos charges et éventuellement les déficits. Ce qui se traduit par le remplissage des formulaires 2042 et 2044 avec toutes les cases correspondantes, en prenant bien garde à ne pas faire d’erreur.  

De quoi en décourager plus d’un. Heureusement, il y a nopillo. Nous vous accompagnons pour toutes vos déclarations fiscales afin que vous profitiez pleinement de vos revenus locatifs, sans les contraintes administratives qui vont avec. 

Bon à savoir : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Vous ne pourrez donc plus passer au régime micro-foncier pendant les 3 années suivantes. Alors avant de changer de régime, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un expert. 

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