Micro-foncier : quelles sont les règles en 2026 ?
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers d’un logement loué nu, applicable de plein droit sous 15 000 € de revenu brut foncier.
- Aucune charge déductible au micro-foncier : ni travaux, ni intérêts d’emprunt, ni taxe foncière. La déclaration tient à une case, la 4BE.
- Le régime réel foncier permet le déficit foncier, imputable jusqu’à 10 700 € sur le revenu global, ou 21 400 € en rénovation énergétique.
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers d’un logement loué nu, à condition que le revenu brut foncier du foyer reste sous 15 000 € par an (article 32 du CGI). Il s’applique de plein droit, sans démarche, et interdit toute déduction de charges.
Son alternative est le régime réel foncier, sur option. Le point de bascule est simple : dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le micro-foncier vous coûte de l’impôt.
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Quelles sont les conditions du micro-foncier ?
Trois conditions cumulatives : un bien loué nu, un revenu brut foncier sous 15 000 €, et l’absence de régime spécial. Le micro-foncier couvre alors tous les biens générant des revenus fonciers : appartement, maison, terrain, cave, parking, local commercial ou bureau loué nu.
Un bien loué nu
Le micro-foncier est une option du régime des revenus fonciers, donc réservée à la location nue. Dès que le logement comporte les équipements du décret du 31 juillet 2015, les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux et relèvent du micro-BIC, pas du micro-foncier.
Un plafond de 15 000 € par foyer fiscal
Le plafond s’apprécie sur le revenu brut foncier de l’ensemble du foyer, loyers hors charges, quote-part de résultat de SCI incluse. Ni les charges récupérables ni le dépôt de garantie n’entrent dans le calcul.
Deux précisions de calcul. Le plafond est proratisé la première année : une mise en location au 1er juillet limite les recettes à 7 500 €. Et il se calcule foyer par foyer, non bien par bien : trois logements à 6 000 € de loyers font sortir du micro-foncier.
Les cas d’exclusion
Même sous le plafond, certains biens sont exclus du micro-foncier :
- un monument historique ;
- un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ;
- un logement placé sous un dispositif de défiscalisation spécifique : Pinel, Robien, Borloo ancien, Périssol, Besson, Sellier ;
- un bien conventionné avec l’ANAH ;
- un bien détenu en nue-propriété ;
- la seule détention de parts de SCI sans aucun immeuble loué nu détenu en direct. C’est l’exclusion la moins connue et la plus fréquente.
Un seul bien exclu suffit à faire basculer l’ensemble des revenus fonciers du foyer au régime réel.
Comment sont imposés les revenus au micro-foncier ?
L’abattement de 30 % est appliqué par l’administration : vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers. Sur 10 000 € de recettes, la base imposable ressort à 7 000 €. Cet abattement est censé représenter la totalité de vos charges.
Cette base s’ajoute à vos autres revenus et subit deux prélèvements : le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à 17,2 %. À un taux marginal de 30 %, l’imposition atteint donc 47,2 % de la base, soit 3 304 € sur 10 000 € de loyers.
En contrepartie de l’abattement, aucune charge n’est déductible : ni intérêts d’emprunt, ni taxe foncière, ni travaux, ni assurance, ni charges de copropriété. Si vos charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est la situation la plus courante dès qu’il y a un crédit, le micro-foncier vous fait payer un impôt que vous ne devriez pas.
Où déclarer les revenus au micro-foncier
La déclaration se limite à une ligne. Vous reportez le montant brut des loyers perçus l’année précédente en case 4BE de la déclaration de revenus 2042, rubrique Revenus fonciers. Aucun formulaire annexe, aucun calcul de charges, aucun déficit à déterminer.
Le régime réel foncier : quand devient-il plus intéressant ?
Le régime réel s’applique dans deux cas alternatifs : soit vos revenus fonciers dépassent 15 000 €, et il devient obligatoire ; soit vous optez pour lui volontairement, en dessous du plafond. C’est ce second cas qui intéresse la plupart des bailleurs.
Il rend déductibles les charges réellement supportées : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, primes d’assurance, honoraires de gestion. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement, en revanche, ne le sont pas.
Le déficit foncier, et son plafond doublé jusqu’en 2027
Quand les charges dépassent les loyers, il y a déficit foncier. Le mécanisme se lit en trois temps (article 156 I-3° du CGI) :
- la part du déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dès l’année même, dans la limite de 10 700 € ;
- l’excédent au-delà de 10 700 € et la part provenant des intérêts d’emprunt se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes ;
- les intérêts d’emprunt ne s’imputent jamais sur le revenu global.
Le plafond est porté à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce doublement, créé par la loi de finances 2023, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026.
Trois conditions l’encadrent : un DPE avant et un DPE après travaux, des travaux éligibles réalisés par une entreprise RGE, et le maintien du bien en location nue jusqu’à la troisième année suivant l’imputation. À un taux marginal de 41 %, le plafond doublé représente près de 8 800 € d’impôt effacé sur une seule année.
La contrepartie : une déclaration plus lourde
Au réel, il faut remplir le formulaire 2044 en plus de la 2042, justifier chaque charge et suivre les déficits reportables d’une année sur l’autre. C’est cette complexité qui pousse beaucoup de bailleurs à rester au micro-foncier, parfois au prix de plusieurs milliers d’euros d’impôt.
Bon à savoir : l’option pour le réel foncier est irrévocable pendant 3 ans. Vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant. C’est une décision à chiffrer avant de la prendre, et non à tester. Notre article dédié détaille l’arbitrage : micro-foncier ou régime réel.
Voici ce qui sépare le micro-foncier du régime réel foncier, et ce que change le passage du même logement en location meublée.
En résumé : le micro-foncier ne demande aucune comptabilité mais taxe 70 % des loyers ; le réel foncier ouvre le déficit imputable sur le revenu global ; la location meublée ouvre l’amortissement, sans déficit sur le revenu global.
Micro-foncier, réel foncier ou location meublée ?
Le choix ne se limite pas aux deux régimes fonciers. Passer le même logement en location meublée change de catégorie fiscale : les loyers deviennent des BIC, avec un abattement de 50 % au micro-BIC, ou l’amortissement du bien au régime réel.
Les deux logiques ne se valent pas. Le déficit foncier s’impute sur le revenu global, ce que le meublé ne permet pas : c’est un avantage réel du nu quand vous engagez de gros travaux. À l’inverse, l’amortissement en meublé joue chaque année sans débourser un euro de travaux.
Le passage du nu au meublé suppose de vérifier l’équipement, le bail et le marché locatif local. Les conséquences fiscales des deux formules sont comparées dans notre article LMNP ou location nue, et le simulateur d’économies d’impôts chiffre l’écart sur votre bien.
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Sources
- Légifrance — Code général des impôts, article 32 (régime micro-foncier) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr
- Légifrance — Code général des impôts, article 156 I-3° (déficit foncier et plafonds d’imputation) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr [URL exacte à insérer]
- Légifrance — Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (équipements du logement meublé) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr
- Assemblée nationale — Amendement de prorogation du plafond majoré de déficit foncier jusqu’au 31 décembre 2027 — consulté le 30 juillet 2026 — assemblee-nationale.fr
- BOFiP — RFPI, base d’imposition des revenus fonciers — consulté le 30 juillet 2026 — bofip.impots.gouv.fr [référence BOI-RFPI-BASE-30-20 à confirmer]
