Création de SCI étape par étape

Que ce soit pour investir en couple, avec vos amis ou membres de votre famille, la société civile immobilière est la solution idéale. Et pour cause, celle-ci vous permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs, tout en bénéficiant d’un certain nombre d’avantages. Mais pour en profiter, encore faut-il procéder à la création de la SCI. Découvrez toutes les étapes et formalités à remplir pour donner vie à votre projet. 

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La rédaction des statuts de la société civile immobilière 

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Comme pour toute société, la création d’une SCI suppose la rédaction des statuts de la société civile immobilière. Ces derniers définissent : 

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L’identité des associés

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Le principe même de la société civile immobilière, c’est d’offrir la possibilité aux investisseurs d’acheter à plusieurs, sans se retrouver bloqué dans la prise de décision (comme c’est le cas avec l’indivision). À ce titre, les statuts de la société doivent inclure au minimum deux associés. Mais il ne s’agit pas forcément de deux personnes physiques. En effet, il est possible qu’un des associés soit une personne physique et l’autre une personne morale. Ce montage juridique est utilisé par certains investisseurs immobiliers qui souhaitent acheter seul, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la société civile immobilière (notamment la soumission à l’impôt sur les sociétés). 

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Pour en revenir aux statuts, ils doivent mentionner le nom, le prénom, l’adresse du domicile, la date et le lieu de naissance de l’associé personne physique. Pour ce qui est des informations de l’associé personne morale, il s’agit de sa dénomination, son adresse et son numéro de SIRET. 

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Le montant du capital social et les apports des associés 

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Dans une SCI, il n’y a pas de montant de capital social minimum. Cela dit, les associés doivent fournir un apport à la société civile immobilière pour lui donner vie. 

Il peut alors s’agir de: 

• Un apport en numéraire : autrement dit, une somme d’argent. Cette somme peut être issue des fonds propres des associés ou obtenue via un crédit d’acquisition de parts sociales.
• Un apport en nature : c’est souvent un bien immobilier dans le cadre de la création d’une SCI. Mais attention, si vous détenez un bien en nom propre que vous transmettez à la société, l’intervention du notaire est indispensable pour rédiger les statuts lors de la création de la SCI. Par ailleurs, si la valeur du bien est supérieure à 30 000 € et représente plus de la moitié du capital de la SCI, c’est le commissaire aux apports qui doit estimer sa valeur. 

En échange de leurs apports, les associés se voient attribuer des parts sociales. Sauf stipulation contraire dans les statuts, c’est généralement leur quote-part qui détermine le pouvoir de décision de chaque associé au sein de la SCI. 

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La dénomination, le siège et l’objet social de la SCI 

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Le choix de la dénomination sociale est libre. Le plus simple étant :  “SCI + nom de l’associé 1 +  nom de l’associé 2 + etc.” Mais il est aussi possible de sélectionner un nom de SCI plus original. Quelle que soit l’option choisie, sachez que ce nom ne peut être ni utilisé, ni protégé par une autre société. Pour vous assurer de son unicité, n’hésitez pas à effectuer une recherche d’antériorité auprès de l’institut national de la propriété industrielle (INPI) et Infogreffe. 

En plus de la dénomination sociale, les statuts doivent aussi mentionner le siège social de la SCI. Ce peut être l’adresse du bien immobilier géré par la SCI ou l’adresse de l’un des associés. 

Enfin, n’oubliez pas de préciser l’objet social. Dans le cadre d’une SCI, c’est assez simple puisqu’il s’agit généralement de l’acquisition, la détention et la gestion d’un bien immobilier.  

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Bon à savoir : les statuts doivent également mentionner la durée de vie de la société qui doit être limitée dans le temps, avec un maximum de 99 ans. 

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Les règles de fonctionnement de la SCI 

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Pour assurer le bon fonctionnement de la société civile immobilière et la fluidité dans la prise de décision, il est préférable de définir les éléments ci-dessous, dès la création de la SCI : 

• La nomination du gérant : ce peut être un associé ou un tiers. Celui-ci sera alors chargé de gérer le bien immobilier. 
• Les pouvoirs du gérant : il s’agit de définir toutes les tâches qu’il devra accomplir et les décisions qu’il pourra prendre. 
• Les règles de prise de décision : quelle décision doit être prise à l’unanimité, à la majorité, par le gérant seul, …? 
• Les règles de l’assemblée générale (AG) : notamment pour la convocation (les modalités, la périodicité, …). 
• Les conditions de cessions des parts sociales : comme l’insertion d’une clause d’agrément. 
• Les dates de début et de fin d’exercice : généralement du 1er janvier au 31 décembre. 

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Sauf cas particulier, vous avez la possibilité de rédiger vous-même les statuts de la SCI. Mais pour éviter les conflits entre les associés, nous vous conseillons de passer par un notaire, un avocat, un expert-comptable ou nopillo. 

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Le dépôt du capital social, indispensable à la création de la SCI 

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Même s’il n’y a pas de capital social minimum, les associés doivent tout de même fournir un apport pour créer une SCI. Si l’apport est en numéraire, les associés ouvrent un compte bancaire au nom de la société civile immobilière. Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé, puisque c’est ici qu’ils déposent le capital social, paient les différentes charges nécessaires à la gestion du bien et perçoivent les loyers versés. L’ouverture d’un compte bancaire de SCI permet ainsi de séparer les finances personnelles des associés et celles de la société civile immobilière. 

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Bon à savoir : les associés n’ont pas l’obligation de libérer la totalité de l’apport financier dès la création de la SCI. 

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La publication au journal d’annonces légales 

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La création d’une SCI impose la publication d’un avis de constitution au journal d’annonces légales (JAL). Prévoyez environ 185 € pour une SCI (mais cela dépend du département). 

Cet avis de constitution comporte plusieurs mentions obligatoires, telles que : 

• le nom de la société ;
• la forme juridique (SCI, société civile immobilière) ;
• le nom du ou des gérants ;
• l'adresse du siège social de la SCI ;
• la date de prise d’activité.

L’objectif est de faire connaître l’existence de la société aux yeux des tiers. Et notamment les futurs locataires qui pourraient être intéressés par la mise en location du logement géré. 

Et surtout, cette démarche est indispensable pour immatriculer la SCI. 

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L’immatriculation au registre des commerces et des sociétés (RCS)

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Si la publication au JAL permet de prouver l’existence de la SCI, ce n’est pas suffisant pour les administrations publiques (en particulier le service des impôts). Pour que ces dernières reconnaissent pleinement la société civile immobilière, il convient de déposer le dossier d’immatriculation. Celui-ci comprend : 

• un exemplaire des statuts ; 
• le formulaire M0 (où vous indiquez les caractéristiques de la société et les options fiscales choisies) ; 
• la déclaration relative au registre des bénéficiaires effectifs ; 
• l’avis de parution de l’annonce légale ; 
• le justificatif d’identité du gérant ; 
• la déclaration de non condamnation du gérant :  
• un justificatif d’occupation des locaux. 

Vous pouvez déposer le dossier d’immatriculation de la SCI au Greffe du tribunal de commerce ou effectuer la démarche par voie dématérialisée. Suite à cela, vous recevrez l’extrait Kbis de la SCI (c’est un peu comme sa carte d’identité). Son existence est officialisée. 

Pour toutes les démarches de création de SCI, nopillo vous accompagne. N’hésitez pas à nous contacter. 

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