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Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?

Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ?
Romain Levrini
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Au moment d’investir dans l’immobilier à deux, trois ou plus, la SCI est souvent l’option privilégiée. Et pour cause, cette forme juridique a été spécialement conçue pour détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs. Mais ce n’est pas la seule raison qui pousse les investisseurs à choisir cette option. La société civile immobilière vous permet également de profiter d’une fiscalité intéressante. Alors quels sont les avantages fiscaux d'une SCI ? Nopillo répond à vos questions. 

Une transmission simplifiée avec la société civile immobilière 

Bien souvent, les investisseurs optent pour la création d’une SCI familiale afin de simplifier la transmission du patrimoine immobilier. Et pour cause, en cas de succession, la SCI fournit des avantages fiscaux incontournables. 

Une baisse de la valeur du bien transmis

Pour rappel, le principe même de la création d’une société civile immobilière, c’est de transférer la propriété du bien à la personne morale SCI. Ce faisant, les associés ne sont pas propriétaires du logement, mais seulement de parts sociales de la SCI. Dans ce cas, ce n’est pas le bien immobilier en lui-même qui est transmis, mais les parts sociales. Et ça, ça change tout. 

En effet, traditionnellement, en cas de transmission de patrimoine, la valeur prise en compte pour déterminer le montant des droits de succession, c’est la valeur globale du bien. S’il est estimé à 300 000 €, il sera imposé à hauteur de 300 000 €. Et ce, peu importe s’il reste encore 250 000 € de crédit immobilier à payer. 

À l’inverse, la valeur des parts sociales prend en compte les dettes associées au bien. 

Si l’on reprend l’exemple précédent, seule la quote-part associée au 50 000 € sera imposée (et non aux 300 000 €). Selon le montant des dettes, les avantages fiscaux de la SCI peuvent être plus ou moins importants. 

Bon à savoir : ces règles s’appliquent aussi bien pour les logements servant de résidence principale que pour les logements mis en location.  

Un abattement possible des droits de succession 

En droit de succession, les parents peuvent faire des donations “gratuites” (non taxées) à leurs enfants dans une limite de 100 000 € par enfant et par parent. Et ce, tous les 15 ans. 

Dans une succession classique, le patrimoine est transmis dans l’intégralité au décès des parents. Dans le cas d’un couple avec un enfant propriétaire d’un patrimoine immobilier d’une valeur de 400 000 €, l’enfant devra payer des droits de succession sur 200 000 €. 

Mais il est possible de déjouer cette imposition grâce aux avantages fiscaux de la SCI.  

Comment ? En étalant la transmission des parts. Pour reprendre notre exemple, chaque parent peut décider de transmettre 100 000 € de parts à son enfant au cours de sa vie. Si les parents décèdent plus de 15 ans après cette première donation, les comptes seront remis à zéro. À leur décès, l’enfant ne sera pas taxé sur les 200 000 € de patrimoine restants du fait de l’abattement.  

Si cet étalement de la transmission est avantageux fiscalement, cela peut poser des problèmes en termes de gestion patrimoniale. En effet, dans notre exemple, l’enfant est propriétaire à hauteur de 50 % des parts, contre 25 % pour chaque parent. C’est à cet instant qu’intervient le démembrement de propriété. 

Le démembrement de propriété 

La propriété d’un bien immobilier se divise sous 3 formes :  

  • La nue-propriété : c’est la propriété du bien, sans forcément les droits qui y sont rattachés. 
  • L’usufruit : cela permet de récolter les fruits du logement. C'est-à-dire continuer à percevoir les loyers et/ou vivre dans le logement.
  • La pleine propriété : nue-propriété + usufruit . 

Dans le cadre d’une SCI, il est tout à fait possible de prévoir la transmission de la nue-propriété uniquement. De leur côté, les parents continuent de profiter de l’usufruit. Ce n’est qu’à leur décès que les enfants seront pleinement propriétaires du bien immobilier. 

Mais ce démembrement de propriété s’applique, quel que soit le mode de détention (SCI ou nom propre). Alors quel est l'avantage fiscal de la SCI ? Et bien, sa capacité à aménager la répartition du pouvoir de décisions entre les nues-propriétaires et les usufruitiers. Avec la SCI, il est possible de séparer la propriété des parts du pouvoir de décision quant à la gestion du patrimoine. Ainsi, les parents peuvent rester décisionnaire, quand bien même leur enfant posséderait autant ou davantage de parts. 

En prime, la nue-propriété a une valeur moindre, étant donné qu’elle est dépourvue de l’usufruit. Sa valeur dépend de l'âge des usufruitiers. Par exemple, si l’usufruitier à moins de 41 ans révolus, la nue-propriété vaut 30 % de la pleine propriété. Alors que s’il a plus de 91 ans révolus, elle passe à 90 %. 

En cumulant ces 3 mécanismes, les droits de succession en cas de SCI sont nettement réduits.   

Les avantages fiscaux d’une SCI à l’IR 

Le principe de transparence fiscale 

Par défaut, les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu. C’est-à-dire que les associés sont imposés comme s’ils étaient propriétaires du bien immobilier en nom propre ; aussi bien à travers le barème d’imposition sur le revenu que encore de la plus-value. 

Concrètement, les bénéfices de la SCI sont ajoutés aux revenus globaux de l’associé proportionnellement à sa quote-part. Ces derniers sont alors soumis au régime des revenus fonciers, comme une location classique. En cas d’imposition à l’IR, Il n’y a donc pas d’avantage fiscal de la SCI à proprement parler. 

Cela dit, ce régime permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation (comme la loi Pinel) et du déficit foncier. 

Bon à savoir : Avec le régime de l’imposition sur le revenu, l’associé est toujours imposé sur sa quote-part des bénéfices, même si celle-ci reste entre les mains de la SCI (par exemple pour réaliser d’autres investissements). 

Les revenus fonciers 

Le régime des revenus fonciers permet de choisir entre 2 options : 

  • Le régime micro-bic : ce régime n’est possible que sous deux conditions. D’une part, vous possédez au moins un bien en nom propre. D’autre part, la totalité des revenus fonciers du foyer fiscal est inférieure à 15 000 €. Si tel est le cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. 
  • Le régime réel : l’idée est de prendre en compte les dépenses réellement engagées. Mais surtout, d’appliquer un déficit sur les revenus globaux dès lors que les charges sont supérieures aux recettes locatives. 

Et c’est justement ce déficit foncier qui constitue le gros avantage fiscal de la SCI à l’IR, puisqu’il s’applique sur les revenus globaux. Ainsi, lorsque la société civile immobilière est déficitaire (notamment à cause de travaux de rénovation), vous pouvez réduire la base imposable de votre foyer fiscal. En revanche, si la SCI est bénéficiaire, le montant des impôts à payer augmente. À tel point que cela peut vous faire passer d’une tranche à l’autre. 

Les avantages fiscaux d’une SCI à l’IS

Si l’imposition sur les sociétés n’est qu’optionnelle, elle vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux de la SCI. 

Des tranches d’imposition moindres 

Contrairement aux associés personnes physiques qui sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, la SCI ne connaît que deux taux : 

  • 15 % en deçà de 42 500 € de bénéfices ; 
  • 25 % au-delà de 42 500 € de bénéfices. 

Cet avantage fiscal de la SCI est particulièrement intéressant pour les associés dont les revenus sont taxés à hauteur de 30 % ou plus, puisque c’est la SCI qui paie l’impôt sur les sociétés. 

Mais attention, dès lors que les bénéfices sont distribués aux associés (sous forme de dividendes ou de rémunération), les montants perçus doivent être déclarés. Dans ce cas, il y a une double imposition. 

Les bénéfices industriels et commerciaux 

Une société civile immobilière soumise à l’IS voit ses recettes locatives imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et non plus en tant que revenus fonciers. Or, ce régime fiscal est particulièrement intéressant du fait de ses mécanismes juridiques : 

  • L’amortissement : la société civile immobilière peut amortir le bien immobilier (hors terrains), les frais de notaire, les honoraires de l’agence immobilière, les travaux de construction et de rénovation. L’idée est alors de prendre en compte la perte de valeur du bien au fil des ans. Ce faisant, la SCI réduit sa base imposable. 
  • Le déficit : dès lors que les charges sont supérieures aux recettes locatives, la SCI est en déficit. Et contrairement à l’imposition sur le revenu, il est possible de reporter ces pertes indéfiniment sur les prochains exercices comptables. 

Les avantages fiscaux de la SCI dépendent donc du choix du régime d’imposition. Or chaque situation est particulière. Pour payer le moins d'impôt possible, mieux vaut se faire accompagner par des experts, comme nopillo. 

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