Louer sa résidence principale : ce qui a changé en 2026

Louer sa résidence principale est autorisé dans la limite de 120 jours par an, ramenés à 90 jours dans les communes qui l’ont décidé. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d’enregistrement, obtenu en déclarant votre location en ligne auprès de la commune, est obligatoire partout en France et doit figurer sur chaque annonce.

Ces règles ont évolué avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Beaucoup de contenus en ligne décrivent encore l’ancien régime, où la déclaration en mairie n’était exigée que dans certaines communes. Ce n’est plus le cas. Article mis à jour le 28/10/2026.

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Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?

120 jours par an si vous louez le logement en meublé de tourisme. La logique est simple : le logement doit rester avant tout votre habitation.

La loi Le Meur a ajouté une variable locale : chaque commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par délibération motivée (ANIL). Vérifiez donc la règle de votre commune avant de publier une annonce : le dépassement du plafond expose à une amende civile de plusieurs milliers d’euros. Des dérogations existent pour obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

S’ajoute une limite par client : 90 jours consécutifs au maximum par année civile pour un même client, dans toutes les communes (service-public.gouv.fr).

Louer une seule pièce : un cadre différent

Si vous ne louez qu’une chambre tout en continuant d’habiter le logement, la situation n’est pas celle de la location du logement entier : renseignez-vous auprès de votre mairie sur les règles locales applicables avant de publier une annonce. Le locataire peut, dans certains cas, y établir sa résidence principale, ce qui ouvre des conditions d’exonération détaillées plus bas.

Les modalités pratiques figurent dans notre article sur la location d’une chambre chez soi.

Bon à savoir : si vous êtes locataire et non propriétaire, la sous-location exige l’accord écrit exprès de votre bailleur. Sans cet accord, vous vous exposez à des conséquences pouvant aller jusqu’à la résiliation de votre bail.

La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?

Cela dépend de votre règlement de copropriété. Pour un règlement adopté avant le 21 novembre 2024, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, y compris la location meublée de tourisme (service-public.gouv.fr). Les règlements adoptés depuis cette date doivent préciser expressément si cette activité est autorisée ou interdite.

Nouveauté de la loi Le Meur : un règlement existant peut être modifié pour interdire la location meublée touristique à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, c’est-à-dire avec au moins deux tiers des voix. Selon l’ANIL, cette interdiction ne peut toutefois viser que les lots d’habitation constituant une résidence secondaire : elle ne devrait donc pas s’appliquer à votre résidence principale.

Deux réflexes en amont : lire le règlement avant d’investir dans l’équipement, et communiquer votre numéro d’enregistrement à votre syndic dès son obtention. Mieux vaut une opposition connue avant que découverte après la première réservation.

Faut-il déclarer la location de sa résidence principale ?

Oui, depuis le 20 mai 2026, et partout en France. Avant cette date, l’obligation ne concernait que certaines communes ; elle est désormais généralisée, et la déclaration se fait en ligne auprès de la commune où se situe le logement (service-public.gouv.fr). La déclaration précise notamment si le logement est votre résidence principale. Le numéro obtenu doit être reporté sur toutes vos annonces et sur les réservations, quelle que soit la plateforme (economie.gouv.fr).

Les manquements peuvent être sanctionnés par des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros (défaut d’enregistrement, fausse déclaration, dépassement du plafond de jours), et les annonces dépourvues de numéro peuvent être retirées par les plateformes.

Le contrôle n’est plus théorique : la commune peut vous demander le nombre de jours loués, et les plateformes doivent désactiver l’annonce une fois le plafond annuel atteint. Le détail du dispositif figure dans notre article sur la loi Le Meur et ses nouvelles obligations.

La déclaration d’activité, distincte et préalable

L’enregistrement en mairie ne remplace pas la déclaration d’activité. Vous devez aussi obtenir un numéro SIRET : la démarche est gratuite et se fait sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant le début de la location (service-public.gouv.fr).

Depuis le 1^er janvier 2023, cette formalité se fait uniquement en ligne : les anciens formulaires papier, comme le P0i encore cité par certains sites, ne sont plus à utiliser. La procédure complète est détaillée dans notre guide sur l’immatriculation LMNP.

Retrouvez tous nos articles sur la location saisonnière en LMNP.

La déclaration d’activité et vos revenus 

Une fois le SIRET reçu, vous le reportez sur votre déclaration de revenus : en micro-BIC, vous indiquez vos recettes brutes en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO ; au régime réel, vous déposez la liasse 2031-SD avant de reporter les montants sur la 2042 C-PRO. Les revenus perçus en 2026 se déclarent au printemps 2027.

Pour connaître les dates et les obligations de l’année, consultez notre article sur la déclaration LMNP 2026 : dates, échéances et obligations.

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Quelle fiscalité sur la location de sa résidence principale ?

Les loyers perçus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposables au titre de la location meublée. Deux régimes s’offrent à vous.

• Micro-BIC : abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond de recettes de 15 000 €. Pour un meublé classé, l’abattement est de 50 % et le plafond de 83 600 € pour les revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025) (service-public.gouv.fr).
• Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, généralement à hauteur de l’usage locatif réel du logement, puisqu’il s’agit aussi de votre habitation. Ce calcul est plus délicat qu’en location classique.

Sur des recettes de courte durée, l’écart entre 30 % et 50 % d’abattement peut justifier d’étudier le classement du logement. Notre comparateur micro-BIC ou réel chiffre les deux hypothèses.

Les deux cas d’exonération

Deux exonérations existent, réservées à la location d’une partie de votre résidence principale (service-public.gouv.fr) :

• Location d’une pièce à un locataire qui en fait sa résidence principale, y compris temporaire pour un étudiant ou un saisonnier. Le loyer doit rester sous un plafond annuel par mètre carré, réévalué chaque année : pour les revenus 2026, 215 €/m² en Île-de-France et 159 €/m² ailleurs. Ce dispositif est actuellement prévu jusqu’au 31 décembre 2026.
• Location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces à des personnes de passage : exonération si les recettes annuelles restent inférieures à 760 € TTC.

Vérifier ses contrats d’assurance 

Comme il s’agit de louer votre résidence principale, vous avez normalement souscrit un contrat d’assurance habitation. Mais attention, car ces contrats vous couvrent dès lors qu’un sinistre survient. Lorsque le sinistre implique d’autres locataires, rien ne garantit que vous soyez toujours couvert. Il convient donc de vérifier les clauses de votre assurance et l’étendue des garanties. 

Si rien n’est prévu, deux possibilités s’offrent à vous : 

• Souscrire une extension de garantie pour les dégâts causés par les locataires ; 
• Demander au locataire une attestation d’assurance villégiature qui les couvre lors d’une location saisonnière. 

Les quatre obligations pratiques à ne pas oublier

1. L’équipement du logement

La location meublée suppose de respecter la liste du décret du 31 juillet 2015 : literie, rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien.

En location à la nuitée, l’équipement attendu par les voyageurs va au-delà : machine à café, bouilloire, sèche-cheveux, wifi, adaptateurs électriques. Ces achats peuvent être amortis au régime réel, à hauteur de l’usage locatif.

2. La taxe de séjour

Elle est due dans les communes qui l’ont instituée, y compris pour une résidence principale. Vérifiez le tarif applicable auprès de votre mairie avant de fixer vos prix : la taxe se collecte auprès du voyageur puis se reverse à la commune.

Si vous passez par une plateforme de réservation, celle-ci peut collecter et reverser la taxe de séjour pour votre compte : vérifiez ce point dans ses conditions.

3. L’assurance

Votre contrat multirisque habitation ne couvre pas nécessairement les dommages causés par des occupants de passage. Deux solutions : demander une extension de garantie à votre assureur, ou exiger du locataire une attestation d’assurance villégiature. Un appel à votre assureur avant la première réservation suffit à le vérifier.

4. Le contrat de location

Même pour deux nuits, un écrit est vivement recommandé : identité des parties, durée, prix, dépôt de garantie, description du logement et état des lieux avec inventaire du mobilier. Les mentions attendues sont détaillées dans notre article sur le bail de location saisonnière.

N’hésitez pas à consulter notre guide des clauses à insérer dans un contrat de location meublée si vous souhaitez plus de détails. 

Questions fréquentes

Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale ?

Le plafond est de 120 jours par an, que la commune peut abaisser jusqu’à 90 jours. Un même client ne peut pas louer plus de 90 jours consécutifs par année civile.

Le numéro d’enregistrement est-il obligatoire ?

Oui, depuis le 20 mai 2026, dans toutes les communes. Il doit figurer sur chaque annonce et sur les réservations.

Faut-il un numéro SIRET pour louer sa résidence principale ?

La démarche d’immatriculation se fait gratuitement sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant le début de la location. Elle est distincte de l’enregistrement en mairie.

Peut-on être exonéré d’impôt en louant une chambre ?

Sous conditions : si la pièce est la résidence principale du locataire et que le loyer reste sous le plafond par mètre carré, ou en cas de location occasionnelle à des personnes de passage sous 760 € TTC de recettes annuelles.

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Sources

• economie.gouv.fr, Location meublée de tourisme : les règles pour sa résidence principale, consulté le 28/10/2026 : economie.gouv.fr
• service-public.gouv.fr, Louer sa résidence principale en meublé de tourisme, consulté le 28/10/2026 : service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr, Location meublée : les règles de 2026, consulté le 28/10/2026 : service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr, Revenus d’une location meublée, consulté le 28/10/2026 : service-public.gouv.fr
• ANIL, Renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), consulté le 28/10/2026 : anil.org
• Légifrance, Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, liste du mobilier obligatoire : legifrance.gouv.fr