Louer sa résidence principale : ce qui a changé en 2026
Louer sa résidence principale en meublé de tourisme : 120 jours par an au maximum, 90 jours dans les communes qui ont abaissé le plafond. Nouveau depuis le 20 mai 2026 : un numéro d’enregistrement est obligatoire partout en France et doit figurer sur toutes vos annonces. Sanctions : jusqu’à 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement, 15 000 € en cas de dépassement du plafond de jours, et retrait de l’annonce par la plateforme.
Louer sa résidence principale est autorisé dans la limite de 120 jours par an, ramenés à 90 jours dans les communes qui l’ont décidé. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d’enregistrement obtenu sur le téléservice national est obligatoire partout en France et doit figurer sur chaque annonce.
Ces deux règles ont changé avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Beaucoup de contenus en ligne décrivent encore l’ancien régime, où la déclaration en mairie n’était exigée que dans une dizaine de villes. Ce n’est plus le cas.
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Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?
120 jours par an si vous louez le logement en entier en meublé de tourisme. La logique est simple : au-delà, vous y vivez moins de huit mois par an et le logement perd sa qualification de résidence principale.
La loi Le Meur a ajouté une variable locale : chaque commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée. Plusieurs grandes villes l’ont fait ou l’examinent. Vérifiez donc la règle de votre commune avant de publier une annonce : le dépassement est passible d’une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
S’ajoute une limite par séjour : 90 jours consécutifs au même locataire. Au-delà, ce n’est plus une location de courte durée mais une location meublée à part entière, avec le bail et les préavis correspondants.
Louer une seule pièce : pas de plafond de jours
Si vous ne louez qu’une chambre tout en continuant d’habiter le logement, la limite de 120 jours ne s’applique pas : vous pouvez louer à l’année. Le locataire peut même y élire domicile, votre résidence principale devenant aussi la sienne.
C’est aussi le seul cas qui ouvre une exonération d’impôt, détaillée plus bas. Les modalités pratiques figurent dans notre article sur la location d’une chambre chez soi.
Bon à savoir : si vous êtes locataire et non propriétaire, la sous-location exige l’accord écrit exprès de votre bailleur, y compris sur le prix. Sans cet accord, vous vous exposez à la résiliation de votre bail et à la restitution des sommes perçues.
La copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ?
Oui, et c’est devenu plus facile. Commencez par vérifier le règlement de copropriété : une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit déjà toute activité de meublé de tourisme, sans qu’aucun vote ne soit nécessaire.
Nouveauté de la loi Le Meur : l’interdiction des meublés de tourisme peut désormais être votée en assemblée générale à la majorité des deux tiers, là où l’unanimité était auparavant requise. Autrement dit, une minorité ne peut plus bloquer la décision.
Deux réflexes en amont : lire le règlement avant d’investir dans l’équipement, et informer votre syndic de l’activité. Mieux vaut une opposition connue avant que découverte après la première réservation.
Faut-il déclarer la location de sa résidence principale ?
Oui, depuis le 20 mai 2026, et partout en France. La loi Le Meur a généralisé l’obligation de déclarer son meublé de tourisme pour obtenir un numéro d’enregistrement, alors qu’elle ne concernait auparavant qu’une dizaine de communes ayant délibéré en ce sens.
La déclaration se fait sur un téléservice national unique, qui remplace les portails communaux disparates. Elle exige un justificatif lorsque le logement est déclaré comme résidence principale. Le numéro obtenu doit être reporté sur toutes vos annonces, quelle que soit la plateforme (economie.gouv.fr).
Les sanctions ont été nettement relevées et sont prononcées par le maire :
- jusqu’à 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement ;
- jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro ;
- retrait de l’annonce : les plateformes sont tenues de bloquer ou supprimer celles qui ne comportent pas de numéro valide.
Le contrôle n’est plus théorique : les plateformes transmettent désormais aux communes le numéro, l’adresse du logement et le décompte des nuitées louées. Le détail du dispositif figure dans notre article sur la loi Le Meur et ses nouvelles obligations.
La déclaration d’activité, distincte et préalable
L’enregistrement en mairie ne remplace pas la déclaration d’activité. Vous devez aussi obtenir un numéro SIRET, dans les 15 jours suivant le début de la location, sur le guichet des formalités des entreprises.
Le formulaire papier P0i, encore cité par beaucoup de sites, a été supprimé le 1er janvier 2023 : la formalité est entièrement en ligne. La procédure complète est détaillée dans notre guide sur l’immatriculation LMNP.
Découvrez notre guide sur la location courte durée ici !
La déclaration d’activité
Outre la déclaration de location auprès de la mairie, il faut aussi déclarer son activité auprès de l’administration. Le plus simple est alors de s’enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel.
Pour cela, il faudra remplir le formulaire PO1 et le renvoyer au service des impôts des entreprises dans les 15 jours suivant votre début d’activité. Dès lors que le SIE aura pris connaissance de votre dossier, vous recevrez votre numéro de SIRET. Celui-ci est indispensable pour déclarer et payer les impôts sur vos revenus locatifs.
Si vous souhaitez plus de détails sur la déclaration d’activité en LMNP, cliquez sur ce lien.
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Quelle fiscalité sur la location de sa résidence principale ?
Les loyers perçus sont des bénéfices industriels et commerciaux, imposables au titre de la location meublée. Deux régimes s’offrent à vous, et l’écart est plus important qu’en location classique depuis la loi Le Meur.
- Micro-BIC : abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 €. Pour un meublé classé, l’abattement remonte à 50 % et le plafond à 83 600 €.
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, mais au prorata de la surface et du temps de location, puisqu’il s’agit de votre habitation. C’est ce prorata qui rend le calcul plus délicat qu’en location classique.
Sur des recettes de courte durée non classées, l’écart entre 30 % et 50 % d’abattement justifie souvent à lui seul de faire classer le logement. Notre comparateur micro-BIC ou réel chiffre les deux hypothèses.
Les deux cas d’exonération totale
L’article 35 bis du code général des impôts prévoit deux exonérations, réservées à la location d’une partie de votre résidence principale :
- Location d’une pièce à un locataire qui en fait sa résidence principale, y compris temporaire pour un étudiant ou un saisonnier. Les pièces louées doivent faire partie de votre logement, et le loyer doit rester dans une limite fixée par mètre carré, réévaluée chaque année et différente en Île-de-France et en province.
- Location en chambre d’hôtes occasionnelle : exonération si les recettes annuelles restent inférieures à 760 €.
Un logement entièrement indépendant de votre résidence principale, même contigu, n’ouvre droit à aucune de ces exonérations.
Vérifier ses contrats d’assurance
Comme il s’agit de louer votre résidence principale, vous avez normalement souscrit un contrat d’assurance habitation. Mais attention, car ces contrats vous couvrent dès lors qu’un sinistre survient. Lorsque le sinistre implique d’autres locataires, rien ne garantit que vous soyez toujours couvert. Il convient donc de vérifier les clauses de votre assurance et l’étendue des garanties.
Si rien n’est prévu, deux possibilités s’offrent à vous :
- Souscrire une extension de garantie pour les dégâts causés par les locataires ;
- Demander au locataire une attestation d’assurance villégiature qui les couvre lors d’une location saisonnière.
Les quatre obligations pratiques à ne pas oublier
1. L’équipement du logement
La location meublée suppose de respecter la liste du décret du 31 juillet 2015 : literie, rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien.
En location à la nuitée, l’équipement attendu par les voyageurs va au-delà : machine à café, bouilloire, sèche-cheveux, wifi, adaptateurs électriques. Ces achats sont amortissables au régime réel, au prorata de l’usage locatif.
2. La taxe de séjour
Elle est due dans les communes qui l’ont instituée, y compris pour une résidence principale. Vérifiez le tarif applicable auprès de votre mairie avant de fixer vos prix : la taxe se collecte auprès du voyageur puis se reverse à la commune.
Si vous passez par une plateforme de réservation, c’est elle qui collecte et reverse la taxe de séjour pour votre compte. Attention à ne pas la confondre avec la TVA, qui ne concerne pas une location meublée sans prestations para-hôtelières.
3. L’assurance
Votre contrat multirisque habitation ne couvre pas nécessairement les dommages causés par des occupants de passage. Deux solutions : demander une extension de garantie à votre assureur, ou exiger du locataire une attestation d’assurance villégiature. Un appel à votre assureur avant la première réservation suffit à le vérifier.
4. Le contrat de location
Même pour deux nuits, un écrit est indispensable : identité des parties, durée, prix, dépôt de garantie, description du logement et état des lieux avec inventaire du mobilier. Les mentions attendues sont détaillées dans notre article sur le bail de location saisonnière
N’hésitez pas à lire cet article si vous souhaitez plus de détails sur les clauses du contrat de location.
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Sources
- economie.gouv.fr — Location meublée de tourisme : les règles pour sa résidence principale — consulté le 30 juillet 2026 — economie.gouv.fr
- Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr [URL exacte à insérer]
- Légifrance — Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, liste du mobilier obligatoire — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr
- Légifrance — Code général des impôts, article 35 bis (exonérations) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr [URL exacte à insérer]
- impots.gouv.fr — Location meublée : régimes d’imposition — consulté le 30 juillet 2026 — impots.gouv.fr
