8 conseils pour louer sa résidence principale

La mise en location d’un appartement ou d’une maison n’est pas seulement réservée aux investisseurs immobiliers qui possèdent plusieurs logements. Il est aussi possible de louer sa résidence principale. Cela vous permet ainsi de générer des revenus complémentaires, d’amortir le coût d’acquisition de votre bien et éventuellement d’autofinancer vos vacances. Nopillo vous explique justement tout ce qu’il faut faire afin de réussir sa location saisonnière.

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1 - Choisir le bon format pour louer sa résidence principale 

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Il est possible de louer sa résidence principale en entier ou seulement une partie. Selon les modalités de mise en location, les règles varient : 

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Louer son logement en entier 

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Vous avez la possibilité de louer intégralement votre résidence principale 120 jours par an maximum. Et pour cause, si vous vivez moins de 8 mois par an à votre domicile, celui-ci perd sa qualification de résidence principale. 

En plus de la limite de 120 jours par an, le législateur pose aussi une limite de 90 jours non renouvelable pour le même locataire. Au-delà de ce seuil, il ne s’agit plus d’une location saisonnière, mais d’une location meublée à part entière, avec toutes les obligations que cela implique. Plus d’infos. 

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Louer une pièce de sa résidence principale 

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Vous pouvez louer une pièce de votre résidence principale de manière temporaire ou à l’année. Selon la durée de location, il faudra donc respecter les règles de la location saisonnière ou celle de la location meublée longue durée. 

Par ailleurs, si vous louez une chambre à l’année, le locataire peut tout à fait y élire domicile. C’est-à-dire que votre résidence principale sera aussi celle de votre locataire. 

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Bon à savoir : la location de résidence principale concerne aussi bien les propriétaires du bien immobilier que les locataires. Mais dans ce dernier cas, il faudra une autorisation expresse de la part du propriétaire pour faire de la sous-location. 

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2 - Bien meubler sa résidence principale avant de la mettre en location

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Quelles que soient les modalités, la location de sa résidence principale implique la fourniture de meubles au locataire. Dans un premier temps, vous devez impérativement respecter la liste du mobilier obligatoire mentionnée au sein du décret du 31 juillet 2015. À savoir : 

• De la literie ; 
• Des tables et des chaises ; 
• Des stores ou des rideaux pour les chambres à coucher ; 
• Un réfrigérateur et à minima une partie congélation ; 
• Des plaques de cuisson et un micro-ondes ; 
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité suffisante ; 
• Des placards et des étagères pour le rangement ; 
• Du matériel pour le nettoyage ; 
• Des luminaires. 

Si vous louez à la nuitée, nous vous conseillons également d’ajouter des équipements supplémentaires pour offrir à vos locataires tout le confort dont ils ont besoin. Par exemple : une machine à café, une bouilloire électrique, un sèche-cheveux, un porte-serviette, une télévision, un accès wifi, des adaptateurs électriques si vous recevez régulièrement des touristes étrangers, etc. 

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3 - Vérifier le règlement de copropriété pour la location saisonnière 

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Si vous prévoyez de louer votre résidence principale pour des séjours de courte durée, pensez à vérifier le règlement de copropriété. En effet, il se peut que la location saisonnière y soit interdite. C’est le cas si vous constatez une “clause d’habitation exclusivement bourgeoise”. 

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4 - Déclarer la location de sa résidence principale 

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La déclaration en mairie 

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Par principe, la déclaration en mairie n’est pas obligatoire pour la mise en location de sa résidence principale. Et pour cause, soit vous louez votre logement entièrement moins de 120 jours par an, soit vous louez seulement une pièce. Or, la déclaration en mairie est généralement obligatoire pour les locations saisonnières de plus de 120 jours par an. 

Il existe toutefois quelques exceptions. En effet, certaines villes françaises imposent une déclaration, quel que soit le nombre de nuitées. Il en est ainsi des villes suivantes : 

• Paris, 
• Annecy, 
• Aix-en-Provence, 
• Biarritz, 
• Bordeaux, 
• Cannes, 
• Lyon, 
• Nice, 
• Strasbourg,
• Toulouse, 
• Tours. 

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La déclaration vous permettra alors d’obtenir un numéro d’enregistrement de votre résidence principale. 

Découvrez notre guide sur la location courte durée ici !

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La déclaration d’activité 

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Outre la déclaration de location auprès de la mairie, il faut aussi déclarer son activité auprès de l’administration. Le plus simple est alors de s’enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel. 

Pour cela, il faudra remplir le formulaire PO1 et le renvoyer au service des impôts des entreprises dans les 15 jours suivant votre début d’activité. Dès lors que le SIE aura pris connaissance de votre dossier, vous recevrez votre numéro de SIRET. Celui-ci est indispensable pour déclarer et payer les impôts sur vos revenus locatifs. 

Si vous souhaitez plus de détails sur la déclaration d’activité en LMNP, cliquez sur ce lien. 

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5 - Payer des impôts sur les recettes locatives 

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L’imposition en tant que LMNP

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Dès lors que vous percevez des revenus sur la location de votre résidence principale, vous devez payer des impôts. Si vous avez opté pour le régime de loueur en meublé non professionnel, les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Vous avez alors le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % (en cas de location de courte durée) ou 50 % (en cas de location de longue durée) sur vos revenus locatifs. 

• Le régime réel d’imposition : dans ce cas, il n’y a aucun abattement, mais une possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. Mais attention, comme vous louez votre résidence principale, les modalités de déduction sont particulièrement complexes. D’où l’importance de faire appel à un expert, comme nopillo, pour vous aider dans cette tâche. 

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L’exonération d’impôt

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Il est aussi possible d’être exonéré d’impôt sur les revenus locatifs, sous certaines conditions : 

• Les pièces mises en location constituent en partie votre résidence principale : comme la salle de bain ou la cuisine. Cela signifie que vous ne bénéficierez pas d’exonération d’impôt si le logement loué est entièrement indépendant de votre résidence principale. 
• Le logement constitue la résidence principale du locataire : ce peut aussi être sa résidence temporaire dans le cadre d’un contrat de travail saisonnier, d’un CDD ou d’une année scolaire pour les étudiants. 
• Les loyers sont raisonnables : 192 €/m2/an pour les logements situés en Île-de-France et 142 €/m2/an pour les logements situés en province (au titre de l’année 2022). 

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Vous pouvez aussi être exonéré d’impôt si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, à condition que vos recettes locatives soient inférieures à 760 €. 

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6 - Collecter la taxe de séjour 

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Même si vous louez votre résidence principale, il faut tout de même collecter la taxe de séjour. Mais cet impôt local n’est imposé que dans certaines villes touristiques. Il convient donc de vérifier en amont si vous êtes tenu de la facturer, de la récupérer et de la rembourser à votre commune. Cliquez ici pour en savoir plus. 

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Par ailleurs, si vous passez par un intermédiaire de type AirBnB ou Booking, vous n’avez rien à faire. Ce sont les plateformes de réservation qui sont chargées de collecter la TVA. 

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7 - Vérifier ses contrats d’assurance 

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Comme il s’agit de louer votre résidence principale, vous avez normalement souscrit un contrat d’assurance habitation. Mais attention, car ces contrats vous couvrent dès lors qu’un sinistre survient. Lorsque le sinistre implique d’autres locataires, rien ne garantit que vous soyez toujours couvert. Il convient donc de vérifier les clauses de votre assurance et l’étendue des garanties. 

Si rien n’est prévu, deux possibilités s’offrent à vous : 

• Souscrire une extension de garantie pour les dégâts causés par les locataires ; 
• Demander au locataire une attestation d’assurance villégiature qui les couvre lors d’une location saisonnière. 

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8 - Signer un contrat de bail avant de louer sa résidence principale 

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Même si vous louez votre résidence principale pour une courte durée, il est primordial de signer un contrat de location. L’idée est alors de résumer les conditions de la mise en location. À ce titre, le bail doit mentionner les informations suivantes : 

• L’identité et les coordonnées des parties (bailleur et locataire) ; 
• La durée du contrat de location ; 
• Le montant du loyer exigé ; 
• Le dépôt de garantie ; 
• Les caractéristiques du bien immobilier ; 
• L’état des lieux (sans oublier tous les meubles). 

N’hésitez pas à lire cet article si vous souhaitez plus de détails sur les clauses du contrat de location. 

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