Quelle imposition pour la location meublée ?
Loyers plus élevés, contrat de bail plus flexible, pluralité de contrats, … louer un logement tout équipé présente de multiples avantages pour les propriétaires bailleurs. Mais qu’en est-il de l’imposition de la location meublée ? C’est justement ce que nous allons voir dans cet article.
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Revenus locatifs imposés comme bénéfices industriels et commerciaux
Par principe, les propriétaires d’un bien immobilier voient leurs recettes locatives imposées comme des revenus fonciers. Mais dès lors que le bien est équipé des meubles mentionnés par le décret du 31 juillet 2015, le propriétaire devient loueur meublé non professionnel (à condition de faire toutes les démarches administratives nécessaires). Ce faisant, les loyers perçus ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et cela a une incidence majeure sur l’imposition de la location meublée.
Bon à savoir : au-delà de la location meublée, les BIC concernent tous types de revenus professionnels, artisanaux ou commerciaux, dès lors qu’ils sont perçus par une personne ou une société soumise à l’impôt sur le revenu. C’est par exemple le cas du chiffre d’affaires des auto-entrepreneurs.
Une imposition variable en fonction du régime choisi
Qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de BIC, le propriétaire-bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux. Mais force est de constater que l’imposition de la location meublée est nettement plus avantageuse.
Régime micro-BIC
C’est le régime de droit commun dès lors que les recettes locatives sont inférieures à :
- 15 000 € pour les locations saisonnières ;
- 77 700 € pour les locations meublées classiques ;
- 188 500 € pour les chambres d’hôtes.
Si tel est votre cas, vous pourriez bénéficier d’un abattement forfaitaire de :
- 30 % pour les locations saisonnières non classés ou situés en zone tendue ;
- 50 % pour les locations de longue durée ;
- 51 % pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue ;
- 71 % pour les chambres d'hôte.
À ce stade, vous pouvez déjà constater les avantages de l’imposition pour la location meublée, puisqu’avec le régime micro-foncier, l’abattement n’est que de 30 %.
Pour autant, c’est le régime réel qui permet aux loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’avantages fiscaux.
Régime réel d’imposition
Contrairement au régime micro-BIC, vous devez sélectionner l’option pour le régime réel lors de votre inscription en tant que propriétaire LMNP. À défaut, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. À moins que vos revenus locatifs ne dépassent les seuils susmentionnés.
Dès lors que vous êtes soumis au régime réel, vous bénéficiez de plusieurs mécanismes fiscaux vous permettant de réduire votre imposition en location meublée. Les voici :
- La déduction des charges : toutes les charges réellement engagées pour la mise en location peuvent être déduites des loyers perçus. Cela concerne, par exemple, les honoraires d’agence immobilière, les frais de comptabilité, la réparation des meubles, le paiement de la taxe foncière, etc.
- L’amortissement : l’objectif est de prendre en compte la perte de valeur au fil des ans. Ainsi, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation.
- Le report du déficit : cela vous concerne uniquement si les charges sont supérieures aux recettes locatives. Dans ce cadre, vous pourrez reporter le déficit sur revenus locatifs l’année suivante (dans une limite de 10 ans et 10 000 €).
Grâce à l’ensemble de ces mécanismes, la base imposable est nettement réduite. Elle est même parfois complètement supprimée.
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Des recettes ajoutées aux revenus du foyer fiscal
Une fois que vous avez calculé les revenus imposables en location meublée, il convient de les ajouter au reste des revenus du foyer fiscal. L’ensemble est alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Mais attention, car plus les recettes locatives imposables sont élevées, plus vous paierez d’impôts. Et dans certains cas, cela peut vous faire passer d’une tranche d’imposition à l’autre. Alors pour optimiser son imposition en location meublée, il est plus que nécessaire de bien choisir son régime fiscal.
Exemple d’imposition de location meublée
Afin de vous aider à mieux comprendre l’imposition de la location meublée, nous allons prendre un exemple concret, et envisager les deux régimes fiscaux.
Voici la situation d'une location meublée traditionnelle :
- Revenus nets imposables du propriétaire (hors loyers perçus) : 26 000 €
- Recettes locatives annuelles : 18 000 €
- Charges déductibles : 5000 €
- Amortissement : 15 000 €
Avec le régime micro-BIC :
Ici, l’imposition sur les recettes locatives est 18 000 * 0,5 = 9 000 €
Cette somme est ajoutée au reste des revenus du propriétaire, soit 26 000 + 9 000 € = 35 000 €
Le total est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ici, il y a 3 tranches d’imposition qui nous intéressent :
- Revenus inférieurs à 10 777 € = 0 %
- Revenus compris entre 10 778 et 27 478 = 11,1 %, soit 1 837 €
- Revenus compris entre 27 479 et 78 570 (35 000 € dans notre exemple) = 30 %, soit 2 256 €
Avec le régime micro-BIC, le propriétaire LMNP devra payer 4 093 € d’impôts (1837 + 2256).
Avec le régime réel
Le calcul des recettes imposables est légèrement plus complexe, puisqu’il faut prendre en compte l’amortissement et les charges déductibles. Soit : 18 000 - 5 000 - 15 000 = - 2 000 €
Ici, le propriétaire est en situation de déficit. Alors s’il n’est pas possible de reporter le déficit sur les revenus professionnels globaux, cela permet toutefois d’éviter le passage à une autre tranche d’imposition. Et oui, en choisissant le régime réel, le bailleur reste imposé à 11,1 %. Soit 1 674 €. Par rapport à un loueur meublé non professionnel au régime micro-BIC, il a économisé plus de 2 000 € d’impôt.
Bon à savoir : il s’agit d’un cas extrêmement simplifié, sans abattement, ni crédit, ni réduction d’impôt. En réalité, le calcul de l’imposition en location meublée est souvent un peu plus complexe que la situation ci-dessus. Alors si vous souhaitez limiter le risque d’erreur et un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter nopillo.
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