Quelle imposition pour la location meublée ?
- Les loyers d’une location meublée sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers.
- Le micro-BIC s’applique par défaut sous 83 600 € de recettes à compter des revenus 2026 (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé), avec un abattement de 50 % ou de 30 %.
- Le régime réel s’applique sur option ou au-delà des plafonds : il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, les meubles et les travaux.
- Le résultat imposable s’ajoute aux autres revenus du foyer et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Un déficit issu des charges ne s’impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
Article mis à jour le 02/10/2026.
Loyers plus élevés, contrat de bail plus flexible, pluralité de contrats, … louer un logement tout équipé présente de multiples avantages pour les propriétaires bailleurs. Mais qu’en est-il de l’imposition de la location meublée ? C’est justement ce que nous allons voir dans cet article, en complément de notre guide complet de la fiscalité LMNP.
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Revenus locatifs imposés comme bénéfices industriels et commerciaux
Par principe, les propriétaires d’un bien immobilier voient leurs recettes locatives imposées comme des revenus fonciers. Mais dès lors que le bien est équipé des meubles mentionnés par le décret du 31 juillet 2015, le propriétaire devient loueur meublé non professionnel (à condition de faire toutes les démarches administratives nécessaires). Ce faisant, les loyers perçus ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et cela a une incidence majeure sur l’imposition de la location meublée.
Bon à savoir : au-delà de la location meublée, les BIC concernent tous types de revenus professionnels, artisanaux ou commerciaux, dès lors qu’ils sont perçus par une personne ou une société soumise à l’impôt sur le revenu. C’est par exemple le cas du chiffre d’affaires des auto-entrepreneurs.
Une imposition variable en fonction du régime choisi
Qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de BIC, le propriétaire-bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux. Mais force est de constater que l’imposition de la location meublée est nettement plus avantageuse.
Régime micro-BIC
C’est le régime de droit commun dès lors que les recettes locatives ne dépassent pas :
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés ;
- 83 600 € à compter des revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025) pour les locations meublées de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Si tel est votre cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de :
- 50 % pour les locations meublées de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
À ce stade, vous pouvez déjà constater l’intérêt de l’imposition de la location meublée, puisqu’avec le régime micro-foncier, l’abattement n’est que de 30 %.
Pour autant, c’est le régime réel qui permet aux loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’avantages fiscaux. Pour comparer les deux options sur votre situation, vous pouvez utiliser le comparateur pour choisir entre micro-BIC et régime réel.
Régime réel d’imposition
Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel s’applique sur option, exercée avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus (par exemple lors de votre inscription en tant que propriétaire LMNP), puis reconduite tacitement chaque année sauf renonciation. À défaut, c’est le régime micro-BIC qui s’applique, à moins que vos recettes locatives ne dépassent les seuils mentionnés ci-dessus.
Dès lors que vous êtes soumis au régime réel, vous bénéficiez de plusieurs mécanismes fiscaux vous permettant de réduire votre imposition en location meublée. Les voici :
- La déduction des charges : toutes les charges réellement engagées pour la mise en location peuvent être déduites des loyers perçus. Cela concerne, par exemple, les honoraires d’agence immobilière, les frais de comptabilité, la réparation des meubles, le paiement de la taxe foncière, etc.
- L’amortissement : l’objectif est de prendre en compte la perte de valeur au fil des ans. Ainsi, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. L’amortissement est déductible dans la limite du résultat avant amortissement (article 39 C du CGI) : il ne peut pas créer de déficit.
- Le report du déficit : cela vous concerne uniquement si les charges (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. Ce déficit ne s’impute pas sur vos autres revenus : il se reporte sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156 I 1° bis du CGI).
Grâce à l’ensemble de ces mécanismes, la base imposable est nettement réduite. Elle est même parfois complètement supprimée.
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Le tableau ci-dessous résume les différences entre les deux régimes.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Application | Par défaut, sous les plafonds de recettes | Sur option, ou au-delà des plafonds |
| Plafond de recettes (revenus 2026) | 83 600 € (longue durée, tourisme classé, chambre d’hôtes) ; 15 000 € (tourisme non classé) | Pas de plafond |
| Charges | Abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Charges réellement engagées |
| Amortissement | Non | Oui (bien, meubles, travaux) |
| Déficit | Non | Imputable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes |
| Obligations | Déclaration simplifiée | Comptabilité et liasse fiscale |
Des recettes ajoutées aux revenus du foyer fiscal
Une fois que vous avez calculé les revenus imposables en location meublée, il convient de les ajouter au reste des revenus du foyer fiscal. L’ensemble est alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Mais attention, car plus les recettes locatives imposables sont élevées, plus vous paierez d’impôts. Et dans certains cas, cela peut vous faire passer d’une tranche d’imposition à l’autre. Alors pour optimiser son imposition en location meublée, il est plus que nécessaire de bien choisir son régime fiscal. Pour estimer votre impôt, vous pouvez essayer le simulateur Nopillo.
Exemple d’imposition de location meublée
Afin de vous aider à mieux comprendre l’imposition de la location meublée, nous allons prendre un exemple concret, et envisager les deux régimes fiscaux.
Voici la situation d’une location meublée de longue durée (célibataire, une part fiscale) :
- Revenus nets imposables du propriétaire (hors loyers perçus) : 26 000 €
- Recettes locatives annuelles : 18 000 €
- Charges déductibles : 5 000 €
- Amortissement : 15 000 €
Le calcul s’appuie sur le barème de l’impôt sur le revenu applicable en 2026 (revenus 2025) : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % de 11 601 à 29 579 €, 30 % de 29 580 à 84 577 €.
Avec le régime micro-BIC :
Ici, l’imposition sur les recettes locatives est : 18 000 × 50 % = 9 000 €
Cette somme est ajoutée au reste des revenus du propriétaire, soit 26 000 + 9 000 = 35 000 €
Le total est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ici, il y a 3 tranches d’imposition qui nous intéressent :
- Revenus inférieurs à 11 600 € : 0 %
- Revenus compris entre 11 601 et 29 579 € : 11 %, soit 1 978 €
- Revenus compris entre 29 580 et 84 577 € (35 000 € dans notre exemple) : 30 %, soit 1 626 €
Avec le régime micro-BIC, le propriétaire LMNP devra payer environ 3 604 € d’impôt sur le revenu (1 978 + 1 626, montants arrondis).
Avec le régime réel
Le calcul des recettes imposables est légèrement plus complexe, puisqu’il faut prendre en compte l’amortissement et les charges déductibles.
Résultat avant amortissement : 18 000 − 5 000 = 13 000 €
L’amortissement est déductible dans la limite de ce résultat, soit 13 000 € sur les 15 000 € de l’exemple. Le résultat imposable est donc de 0 €, et les 2 000 € d’amortissement non déduits peuvent être reportés sur les exercices suivants.
Le propriétaire reste donc imposé sur ses seuls autres revenus, soit 26 000 € : 11 % × (26 000 − 11 600) = 1 584 €. Par rapport au micro-BIC, il économise environ 2 020 € d’impôt sur le revenu dans cet exemple.
Bon à savoir : il s’agit d’un cas extrêmement simplifié, hors prélèvements sociaux, crédit ou réduction d’impôt. En réalité, le calcul de l’imposition en location meublée est souvent un peu plus complexe que la situation ci-dessus. Alors si vous souhaitez limiter le risque d’erreur et bénéficier d’un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter Nopillo.
Questions fréquentes sur l’imposition de la location meublée
Comment sont imposés les loyers d’une location meublée ?
Ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel, puis ajoutés aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Quel est l’abattement du micro-BIC pour une location meublée ?
Il est de 50 % pour une location meublée de longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, et de 30 % pour un meublé de tourisme non classé.
Un déficit en location meublée peut-il réduire mes autres revenus ?
Non. Le déficit issu des charges ne s’impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
Sources : service-public.gouv.fr (fiche F32744) ; service-public.gouv.fr (barème, fiche F1419) ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; articles 39 C et 156 I 1° bis du CGI.
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