Loi de finances 2024 : Votre activité LMNP est-elle impactée ?
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Définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 21 décembre 2023, la loi de finances 2024 bouleverse le statut LMNP et sa fiscalité. Alors qu’est-ce qui va changer pour les loueurs en meublé non professionnels ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
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La loi de finances 2024 - La fin du LMNP ?
Tous les ans, les députés et sénateurs votent la loi de finances pour l’année suivante. Cette loi impacte tous les résidents fiscaux français, qu’il s’agisse de particulier, d’entreprise, de SCI, de loueur en meublé (non) professionnel, de SARL, etc.
Cette année, le projet de loi de finances 2024 intéresse particulièrement les propriétaires LMNP, puisqu’il vient apporter une modification majeure : la révision des seuils et des abattements pour le régime micro-BIC.
Pour cette année, seul le régime micro-BIC a été modifié par la loi de Finances 2024. Mais d'autres lois viennent mettre à mal le statut LMNP, et notamment la location meublée touristique. Et pour cause, ce mode d'exploitation contribue largement à l'explosion des prix de l'immobilier. Or, dans certaines villes où la demande locative est déjà tendue, les biens saisonniers sont plutôt considérés comme néfastes. La volonté du législateur est clairement de réguler ces logements. Et quoi de mieux que la fiscalité pour le faire ? Après tout, les loueurs en meublé non professionnels bénéficient d'avantages fiscaux non négligeables. Pour le gouvernement, l'objectif est clairement de les amoindrir.
Quel impact sur les locations meublées de courte durée ?
La loi de finances 2024 vient durcir la fiscalité des LMNP, en particulier les propriétaires bailleurs optant pour la location saisonnière.
Le régime micro-BIC
L’amendement n°I-CF2778 vient totalement bouleverser le régime micro-BIC des propriétaires d’un logement meublé à vocation saisonnière, à la fois en termes de seuil et d’abattement forfaitaire.
Au niveau des seuils :
Aujourd’hui, le régime micro-BIC est applicable de plein droit pour tous les propriétaires de locations saisonnières dont les ressources locatives sont inférieures à 188 700 € (en cas de classement) ou 77 700 € (sans classement)
Avec le PLF 2024, les seuils passent à :
- 15 000 € pour les meublés de tourisme (à l'exception des chambres d'hôtes et des gîtes qui continuent de profiter d'un seuil de 188 700 €).
Pour les locations de longue durée, le seuil est toujours de 77 700 €.
Au niveau de l’abattement :
Aujourd’hui, les propriétaires-bailleurs soumis au régime micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %, voire même 71 % en cas de location d’un meublé de tourisme classé (peu important le nombre d’étoiles). Désormais, le niveau d’abattement dépend du type de location :
- 30 % pour les meublés de tourisme
- 50 % pour les locations de longue durée
- 71 % pour les meublés de tourisme classés situés en zone rurale, les chambres d’hôte ou les gîtes ruraux.
Dans ce contexte, le régime réel d’imposition semble encore plus avantageux pour les propriétaires d’une location meublée saisonnière. D’une part, parce qu’il sera très souvent obligatoire faute de respecter les seuils. D’autre part, parce que les nouveaux abattements sont loin de prendre en compte toutes les charges reposant sur les propriétaires d’un logement loué sur de courtes durées.
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La non-réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Un amendement qui ne passe pas
Avant l'adoption finale de la loi de finale 2024, l'amendement n°I-CF2975 venait porter le coup de grâce aux propriétaires LMNP d’une location saisonnière. Et pour cause, celui-ci prévoyait une modification du calcul de la plus-value en cas de revente. Heureusement, cet amendement n'est pas passé.
Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnels bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Dans ce cas, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier. Et ce, sans intégrer les amortissements déduits. Ces amortissements permettent de prendre en compte la perte de valeur du bien dans le calcul de l’impôt. Ce faisant, vous pouviez réduire votre base imposable, voire même la supprimer. Cet avantage fiscal permet alors de réaliser des économies d’impôt très importantes.
Avec cet amendement, le principe des amortissements est toujours prévu pour le régime réel. Mais ils devaient aussi être réintégrés au calcul de la plus-value. Et cela peut avoir de lourdes conséquences sur votre niveau d’imposition. Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple.
Exemple de calcul de plus-value avec le PLF 2024
Vous possédez un bien immobilier acquis à 200 000 € amortissable sur 20 ans. 10 ans plus tard, vous revendez le logement 260 000 €. Avec le régime réel, vous avez déjà pu amortir 100 000 €. Et grâce aux 10 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le calcul de l’impôt sur la plus-value, et d’un abattement de 8,35 % sur le calcul des prélèvements sociaux.
Mais quel sera le montant de la plus-value ?
Situation actuelle :
Plus-value = 260 000 € - 200 000 € = 60 000 €
Impôt sur le revenu = 60 000 * 0,7 * 19 % = 7 980 €
Cotisations sociales = 60 000 * 0,915 * 17,2 % = 9 442,8 €
À l’heure actuelle, vous devriez payer 17 422,80 € de plus-value.
En cas de réintégration de l'amortissement dans la plus-value.
Plus-value = 260 000 € - (200 000 € - 100 000) = 160 000 €
Impôt sur le revenu = 160 000 * 0,7 * 19 % = 21 280 €
Cotisations sociales = 160 000 * 0,915 * 17,2 % = 25 180,8 €
Vous devrez payer 46 460,80 € de plus-value.
Si le PLF 2024 est promulgué, vous paierez presque plus de 29 000 € d’impôt supplémentaire lors de la revente.
Bon à savoir : cette disposition ne concernait que les locations saisonnières. Pas les locations de longue durée. Mais même si l'amendement n'est pas passé, il n'est pas à exclure qu'il soit définitivement voté dans les prochaines années. D'où l'importance de suivre les évolutions législatives avec attention.
Que faire si vous êtes encore au régime micro-BIC?
Que vous louiez en location meublée de courte durée ou de longue durée, c’est définitivement le régime réel d’imposition le plus avantageux. Et ce, avant même l'adoption de la loi de Finances 2024. Dans ce cas, un changement de régime s’impose. On vous explique justement comment passer du micro-BIC au réel dans cet article.
Et surtout, nous vous accompagnons lors de vos déclarations fiscales. En effet, si le régime réel est très souvent le plus avantageux, c’est aussi le plus complexe. L’accompagnement d’un expert est donc nécessaire pour optimiser votre fiscalité et éviter les erreurs comptables.
Au-delà du choix du régime fiscal, il est important de réfléchir dès maintenant à la fiscalité applicable en cas de revente. Plusieurs options s’offrent à vous :
- Amortir ou ne pas amortir selon le niveau de plus-value attendu ;
- Vendre le bien avant la fin de l’année si vous aviez déjà un projet de vente ;
- Passer en société (comme la SCI à l’IS) afin de bénéficier d’une fiscalité plus stable.
Quoi qu’il en soit, il est primordial de réfléchir à ces différentes questions et d’adapter votre stratégie en fonction des évolutions législatives. Pour vous aider à prendre les meilleures décisions, nopillo vous accompagne.
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