Nouveau projet de loi de finances 2024 : Votre activité LMNP est-elle impactée ?

Le 12 octobre 2023, la Commission des Finances de l’Assemblée nationale a adopté plusieurs amendements au projet de loi de finances 2024. Et plus précisément des amendements concernant le statut LMNP et sa fiscalité. Alors qu’est-ce qui va changer pour les loueurs en meublé non professionnels si ce PLF 2024 est définitivement adopté ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.  

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Le projet de loi de finances 2024 en attente de vote définitif

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Tous les ans, les députés et sénateurs votent la loi de finances pour l’année suivante. Cette loi impacte tous les résidents fiscaux français, qu’il s’agisse de particulier, d’entreprise, de SCI, de loueur en meublé (non) professionnel, de SARL, etc. 

Cette année, le projet de loi de finances 2024 intéresse particulièrement les propriétaires LMNP, puisqu’il vient apporter deux modifications majeures : 

• Une révision des seuils et des abattements pour le régime micro-BIC ; 
• Une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée. 

Mais avant de voir les conséquences de ces amendements, il convient de préciser que le projet de loi de finances n’est pas encore définitivement voté. À l’heure actuelle, d’autres amendements peuvent être ajoutés par les députés de l’Assemblée nationale. Et ce, jusqu’au 21 novembre 2023, date du vote solennel sur le projet de loi de finances 2024 dans sa globalité (pas seulement pour les LMNP). Suite à ce vote, le PLF doit aussi être approuvé dans sa constitutionnalité, par le Sénat, avant le 31 décembre 2023. À défaut d’accord avant l’échéance, c’est l’article 49.3 de la Constitution qui viendra entériner le PLF dans son état initial (avec quelques modifications éventuelles). 

Plusieurs rebondissements peuvent encore intervenir d’ici l’adoption finale. Cela dit, si la loi est votée, elle a vocation à s’appliquer dès le 1er janvier 2024. Les revenus perçus en 2024 seront donc soumis à la PLF 2024. En revanche, les revenus perçus en 2023, mais déclarés en 2024, ne seront pas impactés. 

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Le PLF 2024 et les locations meublées de courte durée 

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Le projet de loi de finances 2024 a d’abord été présenté en Conseil des ministres le 27 septembre 2023. À ce stade, aucune disposition ne concernait les loueurs en meublé non professionnels. Puis le 12 octobre 2023, le groupe Renaissance a apporté deux amendements majeurs qui viennent durcir la fiscalité des LMNP, en particulier les propriétaires bailleurs optant pour la location saisonnière. 

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La révision du régime micro-BIC 

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L’amendement n°I-CF2778 apporté au projet de loi de finances 2024 vient totalement bouleverser le régime micro-BIC des propriétaires d’un logement meublé à vocation saisonnière, à la fois en termes de seuil et d’abattement forfaitaire. 

Au niveau des seuils : 

Aujourd’hui, le régime micro-BIC est applicable de plein droit pour tous les propriétaires de locations saisonnières dont les ressources locatives sont inférieures à 188 700 € (en cas de classement) ou 77 700 € (sans classement)

Avec le PLF 2024, les seuils passent à : 

• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, ceux dont le classement est inférieur à 3 étoiles, ou les locations de courte durée (non nécessairement destinées à une clientèle touristique). 
• 100 000 € pour les meublés de tourisme classés avec 3, 4 ou 5 étoiles, les chambres d’hôte ou les gîtes ruraux. 

Au niveau de l’abattement : 

Aujourd’hui, les propriétaires-bailleurs soumis au régime micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %, voire même 71 % en cas de location d’un meublé de tourisme classé (peu important le nombre d’étoiles). Désormais, le niveau d’abattement dépend du type de location : 

• 30 %  pour les meublés de tourisme non classés, ceux dont le classement est inférieur à 3 étoiles ou les locations de courte durée (non nécessairement destinées à une clientèle touristique). 
• 60 % pour les meublés de tourisme classés avec 3, 4 ou 5 étoiles, les chambres d’hôte ou les gîtes ruraux. 

Dans ce contexte, le régime réel d’imposition semble encore plus avantageux pour les propriétaires d’une location meublée saisonnière. D’une part, parce qu’il sera très souvent obligatoire faute de respecter les seuils. D’autre part, parce que les nouveaux abattements sont loin de prendre en compte toutes les charges reposant sur les propriétaires d’un logement loué sur de courtes durées. Cependant, si le régime réel reste globalement plus intéressant, le deuxième amendement du projet de loi de finances 2024 vient mettre à mal ses avantages fiscaux en matière d’amortissement LMNP. 

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La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

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Ce qui change avec le PLF 2024

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Le second amendement n°I-CF2975 prévoit une modification du calcul de la plus-value en cas de revente.

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Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Dans ce cas, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier. Et ce, sans intégrer les amortissements déduits. Ces amortissements permettent de prendre en compte la perte de valeur du bien dans le calcul de l’impôt. Ce faisant, vous pouviez réduire votre base imposable, voire même la supprimer. Cet avantage fiscal permet alors de réaliser des économies d’impôt très importantes. 

Avec le PLF 2024, le principe des amortissements est toujours prévu pour le régime réel. Mais ils seront réintégrés au calcul de la plus-value. Et cela peut avoir de lourdes conséquences sur votre niveau d’imposition. Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple. 

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Exemple de calcul de plus-value avec le PLF 2024

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Vous possédez un bien immobilier acquis à 200 000 € amortissable sur 20 ans. 10 ans plus tard, vous revendez le logement 260 000 €. Avec le régime réel, vous avez déjà pu amortir 100 000 €. Et grâce aux 10 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le calcul de l’impôt sur la plus-value, et d’un abattement de 8,35 % sur le calcul des prélèvements sociaux. 

Mais quel sera le montant de la plus-value ? Tout dépend si l’amendement LMNP du projet de loi de finances 2024 passe ou non. 

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Avant le projet de loi de finances 2024 : 

Plus-value = 260 000 € - 200 000 € = 60 000 € 

Impôt sur le revenu = 60 000 * 0,7 * 19 % = 7 980 €

Cotisations sociales = 60 000 * 0,915 * 17,2 % = 9 442,8 € 

À l’heure actuelle, vous devriez payer 17 422,80 € de plus-value. 

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En cas de promulgation du PLF 2024 : 

Plus-value = 260 000 € - (200 000 € - 100 000) = 160 000 € 

Impôt sur le revenu = 160 000 * 0,7 * 19 % = 21 280 €

Cotisations sociales = 160 000 * 0,915 * 17,2 % = 25 180,8 € 

Vous devrez payer 46 460,80 € de plus-value. 

Si le PLF 2024 est promulgué, vous paierez presque plus de 29 000 € d’impôt supplémentaire lors de la revente. 

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Bon à savoir : cette disposition ne concerne que les locations saisonnières. Pas les locations de longue durée. Cependant, ces dernières ont aussi été impactées par le projet de loi de finances 2024 et ses amendements LMNP. 

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Le PLF 2024 et les locations de longue durée 

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Même si les locations de longue durée ne sont pas tant concernées par le projet de loi de finances 2024, il convient de noter quelques changements pour les LMNP. Et là encore, cela concerne le régime micro-BIC. 

En effet, le seuil d’application passe de 77 700 € à 46 000 €. Au-delà de ce montant, vous serez automatiquement soumis au régime réel d’imposition. Quant à l’abattement forfaitaire, il passe de 50 % à 40 %. 

Le régime micro-BIC est de moins en moins intéressant pour la location meublée non professionnelle. Heureusement, le régime réel vous permet de réduire drastiquement votre niveau d’imposition. Et si vous optez pour la longue durée, l’amortissement n’est toujours pas pris en compte lors du calcul de la plus-value. Vous pouvez donc bénéficier pleinement des avantages de ce statut. 

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Que faire si le projet de loi de finances passe pour les LMNP ?

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Que vous louiez en location meublée de courte durée ou de longue durée, c’est définitivement le régime réel d’imposition le plus avantageux ; avec ou sans promulgation du projet de loi de finances 2024 et de ses amendements LMNP. Dans ce cas, un changement de régime s’impose. On vous explique justement comment passer du micro-BIC au réel dans cet article. 

Et surtout, nous vous accompagnons lors de vos déclarations fiscales. En effet, si le régime réel est très souvent le plus avantageux, c’est aussi le plus complexe. L’accompagnement d’un expert est donc nécessaire pour optimiser votre fiscalité et éviter les erreurs comptables. 

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Au-delà du choix du régime fiscal, il est important de réfléchir dès maintenant à la fiscalité applicable en cas de revente. Plusieurs options s’offrent à vous : 

• Amortir ou ne pas amortir selon le niveau de plus-value attendu ; 
• Vendre le bien avant la fin de l’année si vous aviez déjà un projet de vente (intéressant uniquement si le logement est en location depuis de nombreuses années et que vous avez accumulez beaucoup d'amortissement); 
• Passer en société (comme la SCI à l’IS) afin de bénéficier d’une fiscalité plus stable. 

Quoi qu’il en soit, il est primordial de réfléchir à ces différentes questions et d’adapter votre stratégie en fonction des évolutions législatives. Pour vous aider à prendre les meilleures décisions, nopillo vous accompagne.