Régimes fiscaux

Les loyers et charges que vous percevez sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mathématiquement, ces impositions vont avoir un impact sur votre rentabilité. La fiscalité prévoit deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Pour optimiser votre fiscalité, le plus souvent, mieux vaut choisir le second, qui permet de réduire, voire de supprimer l’imposition. Tout ce que vous devez savoir sur le régime LMNP !

Quel est le régime d’imposition du LMNP ?

Les recettes annuelles générées par un investissement locatif meublé constituent non pas des revenus fonciers, comme en location nue, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale, alors que la location vide est une activité civile.

Les revenus locatifs du loueur en meublé non professionnel sont taxés sur leur montant net :

• Au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition ;
• Aux prélèvements sociaux, passés de 17.2 % à 18.6 % en 2026, suite à l’augmentation de la CSG.

Reste donc à déterminer le montant net de vos recettes locatives, pour calculer votre impôt. Pour cela, il vous faut choisir entre deux régime fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix de votre régime LMNP est le fondement de votre stratégie fiscale, d’où l’importance de ne pas vous tromper !

Qu’est-ce que le régime micro-BIC du LMNP ?

Le régime micro-fiscal concerne les petites entreprises et les travailleurs indépendants dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils.

Au lieu de déduire vos frais réels, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire représentatif de vos charges. Vous n'êtes donc pas imposé sur votre bénéfice réel, mais sur un pourcentage de votre chiffre d'affaires (CA).

Les seuils de revenus pour le régime micro-BIC du LMNP

Le régime micro-BIC est accessible jusqu’à un certain plafond de recettes annuelles. Le montant du plafond varie déjà en fonction de la nature de la location, de longue durée et saisonnière. Il dépend également du type de location saisonnière : classée ou non classée.

Depuis 2026, les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour rester sous le régime micro-BIC sont fixés à :

• 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés, gîtes et chambres d'hôtes ;
• 15 000 euros pour les meublés touristiques non classés.

Les abattements forfaitaires en régime micro-BIC

On l’a vu, au régime micro-BIC, vous ne déduisez pas de charges d’exploitation. Pour en tenir compte, le fisc applique un abattement forfaitaire, dont le pourcentage varie en fonction de la nature de la location :

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 50 % dans les autres cas.

Les avantages du régime micro-BIC

Premier atout du régime micro-BIC : comme vous ne déduisez pas de charges, vous n’avez pas de comptabilité à tenir. Vos obligations comptables se limitent à tenir à jour un livre de recettes et de dépenses dans lequel vous mentionnez les loyers et charges perçues et vos frais.

En conséquence, vos obligations fiscales sont aussi allégées. Vous n’avez pas à remplir de liasse fiscale, vous devez seulement reporter votre chiffre d’affaires brut sur le formulaire 2042 C-Pro. L’administration fiscale se chargera d’appliquer le bon abattement.

Les inconvénients du régime micro-BIC

Inconvénient majeur : vous êtes forcément taxés sur vos revenus locatifs, après déduction de l’abattement. Ce régime LMNP ne vous permet pas de faire de l’optimisation fiscale, ce qui a un impact sur le rendement de votre investissement immobilier.

Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges, lesquelles peuvent être d’un montant très supérieur à celui de l’abattement. Vous n’avez pas la possibilité de créer un déficit qui viendrait annuler votre taxation sur les loyers.

Enfin, vous vous privez du puissant levier de défiscalisation que constituent les amortissements !

Qu’est-ce que le régime réel du LMNP ?

Comme son nom l’indique, le régime réel est un régime fiscal grâce auquel vous pouvez déduire vos charges et certaines taxes pour leur montant réel. L’article 39 C du Code général des impôts prévoit en outre la possibilité de réaliser des amortissements sur le bâti, le mobilier et des dépenses de travaux.

La déduction de charges au régime réel du LMNP

Vous pouvez imputer l’intégralité de vos charges d’exploitation sur vos loyers dès lors qu’elles répondent aux conditions de déductibilité de charges. Notamment, elles doivent être engagées dans l’intérêt de l’exploitation (et non du propriétaire) et justifiées par des factures.

Entrent par exemple dans la catégorie des charges déductibles :

• Les intérêts d’emprunt ;
• La taxe foncière ;
• Les primes d’assurance ;
• Les charges de copropriété non répercutables sur le locataire…

Le déficit au régime réel

Dès lors que vos charges excèdent vos loyers, vous créez un déficit LMNP. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Grâce à lui, vous pouvez supprimer votre taxation sur les recettes locatives.

Les amortissements comptables au régime réel

L’amortissement comptable vient constater la perte de valeur de votre logement meublé, des meubles et équipements liée à l’usure et au temps. Vous pouvez aussi amortir les dépenses de travaux qui augmentent la valeur de votre bien immobilier.

Les amortissements LMNP ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. L’excédent est placé en report et vient réduire votre résultat fiscal redevenu bénéficiaire pour limiter votre taxation.

Les obligations comptables du régime réel

Au régime réel, vous devez tenir une vraie comptabilité d’engagement, avec bilan et compte de résultat. Pour y parvenir, vous pouvez faire appel à un expert-comptable immobilier ou vous appuyer sur un logiciel de comptabilité LMNP comme celui de Nopillo.

Vos démarches administratives et obligations fiscales sont étendues : vous devez remplir une liasse fiscale composée des déclarations 2031 et 2033, en plus de la 2042 C-Pro. C’est un inconvénient, mais il est largement compensé par les opportunités de défiscalisation offertes par le régime réel.

Gardez toutefois en tête que chaque option implique des contraintes différentes de gestion LMNP au quotidien.

Comparatif micro-BIC vs réel : quel régime fiscal est le plus rentable pour vous ?

Il devient plus avantageux pour vous de choisir le régime LMNP du réel lorsque vos charges dépassent le pourcentage de l’abattement applicable à votre location.

Par ailleurs, les frais d’acquisition, dont les frais de notaire peuvent être passés en charges déductibles pour créer un important déficit dès le lancement de votre activité, ou amortis, pour lisser l’avantage fiscal sur une plus longue période. Un avantage que n’offre pas le régime micro-BIC.

Le régime réel est également tout indiqué lorsque vous prévoyez de réaliser des travaux, qui permettent de créer un stock d’amortissements utilisables une fois le déficit consommé.

Pour bien comprendre le gain fiscal du régime réel par rapport au régime micro-BIC, voici un exemple chiffré.

• Studio ancien acheté 200 000 euros
• Loyers : 750 euros / mois
• Charges : 4000 par an (taxe foncière, frais de gestion locative, assurances, intérêts d’emprunt et dépenses diverses non répercutables sur le locataire)
• Frais d’acquisition : 15 000 euros en déduction immédiate
• Travaux et meublés : 15 000 euros en amortissements

Comment changer de régime fiscal LMNP ?

De plein droit lorsque vous lancez votre activité de loueur, le régime LMNP applicable est celui du micro-BIC. Vous pouvez toutefois choisir le régime réel sur option :

• Lorsque vous créez votre statut de LMNP au SIREN et déclarez votre première mise en location ;
• En cours d’activité, à condition d’exercer l’option avant le dépôt de votre déclaration générale de revenus (fin mai-début juin selon votre département de résidence).

L’option pour le régime réel est reconduite tacitement chaque année. Si vous souhaitez la dénoncer pour revenir au régime micro-BIC, vous devrez en informer l’administration fiscale avant la date limite de dépôt de la déclaration générale de revenus.

Vous basculerez également automatiquement au régime réel dès lors que vous excédez les seuils du régime micro-BIC, 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, 83 600 euros dans les autres cas.

Quel régime fiscal pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes ?

Vous souhaitez vous lancer ou avez opté pour la location saisonnière ? Le meublé de tourisme est dans le collimateur des pouvoirs publics, car il entraîne une hausse de la tension locative dans les zones tendues, ainsi que l’augmentation des loyers et du foncier.

Pour tenter de réguler le marché, les lois de Finances successives ont amoindri le pourcentage de l’abattement forfaitaire et le seuil de recettes pour rester éligible au micro-BIC. Ils sont désormais fixés à 30 % et 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, comme pour les loueurs en nu.

Vous avez donc tout intérêt à obtenir le classement de votre meublé de tourisme ou à préférer les chambres d’hôtes pour bénéficier du plafond à 83 600 euros et de l’abattement de 50 %. Ou mieux encore : à opter pour le régime du réel, plus complexe, mais plus performant.

Ne laissez pas le hasard décider de votre fiscalité ! Que vous soyez sur le point de réaliser votre premier investissement locatif ou déjà bailleur, simulez votre investissement immobilier comme dans notre exemple, pour en savoir plus sur le total de votre imposition à chaque régime. En tenant compte des charges et abattements, de la possibilité de faire des amortissements, vous pourrez vous décider sereinement entre les deux régimes fiscaux.