Quels sont les frais de notaire et frais d'acquisition en LMNP ?

En tant que loueur meublé non professionnel, vous avez dû payer des frais d’acte au moment de l’acquisition du bien immobilier. Ces derniers viennent augmenter le coût global de votre investissement locatif. À ce titre, il est possible de les déduire. Alors quels sont les frais de notaire en LMNP ? Comment les déduire ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

‍

C’est quoi les frais de notaire ? 

‍

Lors de la signature de l’acte de vente, l’intervention d’un notaire est indispensable pour octroyer sa pleine valeur juridique au transfert de propriété. Mais cette intervention a un coût que l’on appelle frais de notaire (ou frais d’acquisition).

Malgré l’appellation “frais de notaire”, ils ne correspondent pas uniquement aux honoraires du notaire. En effet, les frais d’acquisition incluent : 

• Les droits de mutation à titre onéreux : parmi eux, on retrouve les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Mais même en cas de donation, il faut également prévoir les droits de succession ou les droits de donation. 
• Les émoluments du notaire : c’est sa rémunération. Ils ne représentent que 15 % (en moyenne) du total des frais d’acquisition.  
• Les débours : ce sont les frais relatifs à la consultation du cadastre, des documents d'urbanisme et les autres formalités pour constituer le dossier de vente.

‍

Comme pour toute vente immobilière, les frais de notaire en LMNP sont à payer par l’acquéreur. 

‍

À quoi correspondent les frais de notaire en LMNP ?

‍

Lors d’une vente, les frais de notaire en LMNP représentent entre 5 à 8 % du prix d’acquisition total. Cela varie selon plusieurs critères : 

• Le type de bien : selon que vous achetiez un logement en VEFA (vente en état de futur achèvement), neuf ou ancien, le montant des frais de notaire varie énormément. En effet, les constructions neuves bénéficient des droits du trésor qui peuvent réduire les frais d’acquisitions (généralement 5 % de la valeur du bien). À l’inverse, vous paierez des frais de notaire plus élevés pour un logement ancien. 
• La zone géographique : selon les villes où se situe le bien immobilier, le montant des frais d’acquisition varie. 
• Le prix d’achat : comme les frais de notaire correspondent à un pourcentage du prix de vente, plus votre bien est cher, plus les frais d’acquisition sont importants. 

‍

Comment déduire ces frais d’acquisition en LMNP ?

‍

Pour déduire les frais de notaire en LMNP, vous devez d’abord opter pour le bon régime fiscal, et ensuite choisir entre l’amortissement ou la déduction des charges. 

‍

Le choix du bon régime 

‍

Les loyers perçus par les loueurs en meublé non professionnels sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui leur permet de choisir entre deux régimes fiscaux : 

• Régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. 
• Régime réel : vous pouvez amortir le bien, les meubles et les travaux de rénovation, mais aussi déduire les charges nécessaires à la mise en location. À ce titre, vous pourrez passer les frais de notaire du LMNP en charges déductibles ou en charges amortissables.  

‍

Entre les deux régimes, c’est souvent le régime réel d’imposition qui est le plus avantageux, puisque vos charges représentent, la plupart du temps, plus de 50 % de vos recettes locatives. Ce qui vous permet de réduire considérablement votre base imposable. 

‍

Les frais de notaire et les charges déductibles 

‍

Les frais de notaire en LMNP peuvent être déduits dès lors que vous optez pour le régime réel. Mais attention, pour bénéficier de la déduction, il faut respecter plusieurs conditions : 

• Les charges doivent être justifiées : vous devez apporter une pièce justificative, comme la facture du notaire. 
• Les charges doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité : les frais de notaire étant nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, cette condition est bel et bien remplie. 
• Les charges doivent être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées : les frais de notaire sont payés lors de l’acquisition du bien. Ils ne sont donc déductibles que cette année. Si vous mettez le bien en location plusieurs années après l’avoir acheté, vous ne pourrez pas intégrer les frais de notaire dans vos charges déductibles.

Pour vous assurer de respecter l’ensemble de ces conditions quant à la déduction des charges, mieux vaut faire appel à un expert, comme nopillo. Nous vous aidons à remplir vos déclarations fiscales, afin de s’assurer de leur conformité avec les exigences de l’administration fiscale. 

‍

Les frais de notaire et les charges amortissables

‍

Outre les charges déductibles, les loueurs meublés non professionnels peuvent aussi amortir les frais de notaire en LMNP. Mais pour cela, il faut impérativement que le bien soit mis en location dans le mois suivant l'acte de vente (pour les logements anciens) ou l'achèvement du bien (pour les constructions neuves). 

Dans ce cadre, les frais d’acte sont inclus dans le prix d’achat. L’avantage de l’amortissement est la possibilité d’étaler le montant des frais de notaire sur plusieurs années. À l’inverse, s’ils sont pris en compte en tant que charges déductibles, vous ne pourrez les déduire que la première année. 

‍