Frais de notaire et acquisition en LMNP

En tant que loueur meublé non professionnel, vous avez dû payer de nombreux frais au moment de l’acquisition du bien immobilier. Ces derniers viennent augmenter le coût global de votre investissement locatif. À ce titre, il est possible de les déduire. Alors quels sont les frais d’acquisition en LMNP ? Comment les déduire ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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La nature des frais d’acquisition

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Au-delà du prix de vente, l’acquéreur engage de nombreux frais lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Et notamment les frais d’agence et les frais de notaire qui constituent les frais d’acquisition. 

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Les frais de notaire 

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Lors de la signature de l’acte de vente, l’intervention d’un notaire est indispensable pour octroyer sa pleine valeur juridique au transfert de propriété. Mais cette intervention a un coût que l’on appelle frais de notaire.

Malgré l’appellation “frais de notaire”, ils ne correspondent pas uniquement aux honoraires du notaire. En effet, les frais d’acte incluent : 

• Les droits de mutation à titre onéreux : parmi eux, on retrouve les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Même en cas de donation, il faut également prévoir les droits de succession ou les droits de donation. 
• Les émoluments du notaire : c’est sa rémunération. Ils ne représentent que 15 % (en moyenne) du total des frais d’acquisition.  
• Les débours : ce sont les frais relatifs à la consultation du cadastre, des documents d'urbanisme et les autres formalités pour constituer le dossier de vente.

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Comme pour toute vente immobilière, les frais de notaire en LMNP sont à payer par l’acquéreur. Ils représentent entre 5 à 8 % du prix d’acquisition total, leur montant varie selon plusieurs critères : 

• Le type de bien : selon que vous achetiez un logement en VEFA (vente en état de futur achèvement), neuf ou ancien, le montant des frais de notaire varie énormément. En effet, les constructions neuves bénéficient des droits du trésor qui peuvent réduire les frais d’acquisitions (généralement 5 % de la valeur du bien). À l’inverse, vous paierez des frais de notaire plus élevés pour un logement ancien. 
• La zone géographique : selon les villes où se situe le bien immobilier, le montant des frais d’acte varie. 
• Le prix d’achat : comme les frais de notaire correspondent à un pourcentage du prix de vente, plus votre bien est cher, plus les frais d’acquisition sont importants. 

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Les frais d’agence 

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En cas de transaction immobilière, l’intervention d’une agence immobilière est souvent de mise. Mais contrairement aux frais de notaire, ils ne sont pas systématiquement à la charge de l’une des parties. Ils peuvent, en effet, être dus par le vendeur ou par l’acquéreur. Tout dépend du mandat de vente. 

Si les frais d’agence sont supportés par le vendeur, ils viendront faire gonfler le prix de vente (mais vous ne verrez pas la ventilation apparaître). Dans ce cadre, l’annonce immobilière doit faire apparaître la mention (F.A.I ou frais d’agence inclus). 

Si les frais d’agence sont supportés par l’acquéreur, ils viennent s’ajouter aux frais d’acquisition du LMNP. Et vous pourrez les déduire. 

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Le régime réel pour déduire ces frais d’acquisition en LMNP

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Afin de déduire les frais d’acquisition en LMNP, vous devez d’abord opter pour le bon régime fiscal. À savoir, le régime réel d’imposition. 

Pour rappel : 

• Avec le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. 
• Avec le régime réel : vous pouvez amortir le bien, les meubles et les travaux de rénovation, mais aussi déduire les charges nécessaires à la mise en location. 

C’est uniquement dans cette seconde hypothèse que vous pourrez passer les frais d’acquisition du LMNP en charges déductibles ou en charges amortissables.  

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Au-delà des frais de notaire et des frais d’agence, le régime réel d’imposition est souvent le plus avantageux. Et pour cause, l’ensemble de vos charges (intérêt d’emprunt, mobilier, travaux de rénovation, …) représentent, la plupart du temps, plus de 50 % de vos recettes locatives. Ce qui vous permet de réduire considérablement votre base imposable. 

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Les charges amortissables et les charges déductibles pour les frais d’acquisition

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Les frais d'acquisition peuvent être soit comptabilisés en charge et déduits immédiatement sur l'année de leur engagement, soit immobilisés en venant majorer la valeur du logement concerné.‍

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Les frais d’acquisition et les charges déductibles 

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Pour déduire les frais d’acquisition en LMNP, vous pouvez les comptabiliser en charge. Pour cela, il convient de respecter plusieurs conditions : 

• Les charges doivent être justifiées : vous devez apporter une pièce justificative, comme la facture du notaire ou de l’agence immobilière. 
• Les charges doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité : les frais de notaire et les frais d’agence étant nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, cette condition est bel et bien remplie. 
• Les charges doivent être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées : les frais de notaire sont payés lors de l’acquisition du bien. Ils ne sont donc déductibles que cette année. Si vous mettez le bien en location plusieurs années après l’avoir acheté, vous ne pourrez pas intégrer ces frais dans vos charges déductibles.

Pour vous assurer de respecter l’ensemble de ces conditions quant à la déduction des charges, mieux vaut faire appel à un expert, comme nopillo. Nous vous aidons à remplir vos déclarations fiscales, afin de s’assurer de leur conformité avec les exigences de l’administration fiscale. 

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Les frais d’acquisition et les charges amortissables

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Outre les charges déductibles, les loueurs meublés non professionnels peuvent aussi amortir les frais d’acquisition en LMNP. Mais pour cela, il faut impérativement que le bien soit mis en location dans le mois suivant l'acte de vente (pour les logements anciens) ou l'achèvement du bien (pour les constructions neuves). 

Dans ce cadre, les frais d’acte sont inclus dans le prix d’achat. L’avantage de l’amortissement est la possibilité d’étaler le montant des frais d’acquisition sur plusieurs années. À l’inverse, s’ils sont pris en compte en tant que charges déductibles, vous ne pourrez les déduire que la première année. 

La plupart du temps, c’est donc l’immobilisation des frais d’acquisition qui est la plus avantageuse puisqu’elle vous permet de gonfler votre base amortissable. 

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