Les charges locatives en LMNP
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Entretien des parties communes, maintenance de l'ascenseur, … Toutes ces dépenses bénéficient d’abord au locataire. Il semble donc logique qu’il participe à leur financement. C’est justement possible grâce aux charges locatives en LMNP. Alors quelles sont-elles ? Comment le propriétaire peut-il en obtenir le remboursement ? Sont-elles déductibles ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. Les bases du statut sont rassemblées dans notre guide LMNP.
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Quelles sont les charges locatives ?
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont toutes les dépenses engagées par le propriétaire qui bénéficient directement au locataire. À ce titre, le bailleur peut en demander le remboursement au locataire. Si elles portent très souvent sur les parties communes des appartements situés dans des immeubles d’habitation collective, elles concernent aussi les parties privatives.
La liste exhaustive des charges locatives est définie par le décret du 26 août 1987. Voici un récapitulatif :
- Les dépenses d'entretien : comme le ménage des parties communes, l’entretien des espaces verts,etc.
- La maintenance : par exemple, l’entretien de l’ascenseur ou le remplacement de l’interphone dans les parties communes.
- La fourniture en énergie : eau froide, eau chaude, chauffage, électricité. Il s’agit de charges locatives dès lors que les factures sont au nom du propriétaire. Ce qui est régulièrement le cas pour les locations meublées.
- Les taxes et redevances : notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage ou la redevance assainissement.
L’intégralité des charges locatives en LMNP doit être mentionnée sur le contrat de bail.
Bon à savoir : dans le cadre d’une location meublée, la réparation ou le remplacement de l’un des meubles mis à disposition est toujours à la charge du propriétaire. Il n’est donc pas possible de répercuter les frais sur les charges locatives en LMNP.
Paiement des charges au réel ou au forfait ?
Contrairement aux logements vides, le propriétaire d’une location meublée a le choix entre deux modes d’imputation des charges locatives en LMNP.
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Les charges au réel
Il s’agit de payer réellement le montant dépensé. Mais comme il est difficile de le connaître à l’avance, le propriétaire fixe une provision sur charges. Celle-ci est calculée en fonction des charges engagées l’année précédente (ou selon le budget prévisionnel défini par le syndic de copropriété).
À la fin de l’année, il y a régularisation des charges. Si le locataire a versé davantage que les frais réellement dépensés, le propriétaire bailleur doit lui rembourser le trop-perçu. En revanche, si les dépenses réelles sont supérieures aux provisions, c’est au locataire de rembourser la différence.
Dans cette hypothèse, le propriétaire doit transmettre un décompte de charge à son locataire, avec un justificatif de toutes les dépenses engagées.
Le forfait de charge
Cette option n’est valable que pour une location meublée. En effet, pour les logements vides, les charges locatives sont systématiquement payées au réel.
Ici, le propriétaire fixe une somme correspondant à l’ensemble des charges locatives en LMNP. Mais attention, il ne peut fixer un montant arbitraire. Comme avec la provision, le forfait se calcule à partir de l’historique des charges payées (généralement sur les 2 ou 3 années précédentes).
D’ailleurs, la loi Alur précise que le montant du forfait « ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ». À défaut, le locataire peut se retourner contre le propriétaire pour une demande de remboursement.
Il y a toutefois deux différences avec les charges au réel :
- Il n’y a aucune régularisation. Et ce, même en cas de différence entre le forfait et les dépenses réellement engagées. Dans cette hypothèse, il est toutefois possible d’ajuster la somme l’année suivante. Mais pour cela, il convient d’intégrer une clause supplémentaire au contrat de location meublée, précisant que le montant forfaitaire des charges est indexé à l’indice de référence des loyers (IRL).
- Il est possible de définir un montant fixe ou de prévoir un pourcentage du loyer.
Bon à savoir : si les propriétaires ont traditionnellement le choix du mode d’imputation des charges locatives en LMNP, ce n’est pas le cas dans l’hypothèse d’un bail mobilité. Ici, c’est forcément le forfait qui s’applique. Cela s’explique par la courte durée de ce bail (10 mois maximum). Or, la régularisation des charges s’effectue tous les ans. Il sera donc difficile d’obtenir un remboursement ou de verser le trop-perçu. Il en va de même pour la location saisonnière.
Les charges locatives en LMNP sont-elles déductibles ?
Lors de sa déclaration fiscale, le propriétaire LMNP doit déclarer le loyer toutes charges comprises. C’est-à-dire, le montant du loyer, ainsi que la provision sur charges ou le forfait.
Ce qui fait gonfler ses recettes locatives, et donc sa base imposable.
Heureusement, il est possible de déduire les charges locatives en LMNP. Mais seulement si vous optez pour le régime réel d’imposition. En effet, les propriétaires qui choisissent le régime micro-BIC bénéficient déjà d’un abattement forfaitaire. Ils ne pourront donc pas déduire les charges de copropriété, les factures d’électricité, d’eau, …
À l’inverse, à travers le régime réel, les loueurs meublé non professionnels peuvent déduire tous les frais nécessaires à la mise en location. Dans ce cadre, la déduction des charges locatives au régime réel permet simplement d’équilibrer la balance, puisqu’elles sont préalablement comptabilisées en recettes.
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