Passer du nu au meublé : pourquoi et comment ?
- Passer de la location nue à la location meublée permet de relever les loyers et de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
- Les recettes passent des revenus fonciers aux bénéfices industriels et commerciaux, avec le choix entre micro-BIC et régime réel.
- Il faut équiper le logement avec la liste de mobilier fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, faute de quoi il peut être requalifié en location vide.
- Un nouveau bail meublé, un état des lieux avec inventaire du mobilier et une déclaration de début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours doivent être établis.
- Un déficit foncier imputé sur le revenu global impose de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation avant de passer en meublé.
Loyers plus intéressants, location saisonnière, attractivité du bien, avantages fiscaux, … la location meublée est l’une des options favorites des propriétaires bailleurs en meublé. Mais si vous souhaitez profiter de tous ces avantages, il faut évidemment passer de la location nue à la location meublée. Alors comment faire ? Découvrez la réponse dans cet article.
Article mis à jour le 29/10/2026.
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Pourquoi passer de la location nue à la location meublée ?
Bénéficier des avantages de la location meublée
Passer de la location nue à la location meublée est généralement plus intéressant pour les propriétaires-bailleurs. Et ce, pour plusieurs raisons :
- Le montant des loyers : du fait de la mise à disposition des meubles, vous pouvez généralement proposer un loyer plus élevé que pour une location vide. Cela dit, n’oubliez pas de réaliser une étude de marché pour fixer le bon montant et trouver plus facilement des locataires. Dans tous les cas, la location meublée vous permet d’augmenter votre taux de rentabilité.
- La flexibilité des baux locatifs : les contrats de location meublée bénéficient de règles plus flexibles en termes de durée de location et de préavis.
- L’attractivité des biens : les logements meublés sont particulièrement recherchés par les étudiants, les professionnels en déplacement ou encore les jeunes actifs.
- La location saisonnière : en ajoutant toutes les fournitures nécessaires, vous pouvez facilement opter pour la location courte durée. Ce qui vous permet de multiplier les bénéfices.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de la location meublée, n’hésitez pas à consulter cet article.
Au-delà de tous ces bénéfices, c’est surtout le statut de loueur meublé non professionnel qui rend la location meublée si attractive.
Profiter du statut LMNP
Dans le cadre de la location nue en nom propre, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Ils sont donc intégrés à votre déclaration d'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 30 %.
À l’inverse, dans le cadre de la location meublée, vos recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. Et cela change fortement votre base imposable, notamment selon le régime choisi :
- Si vous optez pour le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (pour les locations meublées de longue durée).
- Si vous optez pour le régime réel : vous pouvez déduire l’ensemble des charges nécessaires à la gestion (frais de notaire, intérêts d’emprunt, achat de mobilier, honoraires d’agence, …) et amortir le bien, les meubles et les travaux de rénovation. Si vous avez beaucoup de charges déductibles, votre base imposable en LMNP pourra être nulle ou fortement réduite. Un éventuel déficit ne s’impute pas sur vos autres revenus : il se reporte sur les bénéfices tirés de la location meublée des années suivantes.
Pour comparer rapidement les deux situations, voici les principales différences :
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime simplifié | Micro-foncier : abattement de 30 % (revenus fonciers jusqu’à 15 000 €) | Micro-BIC : abattement de 50 % en location meublée de longue durée |
| Régime réel | Déduction des frais et charges réels | Déduction des charges réelles et amortissements |
| Déficit | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors cas particuliers) | Non imputable sur le revenu global : reportable sur les bénéfices meublés suivants |
| Déclaration annuelle | Déclaration de revenus 2042 (2044 au réel) | 2042-C-PRO (micro-BIC) ou liasse fiscale 2031 (réel) |
| Formalité de début d’activité | Aucune | Déclaration sur le guichet des formalités des entreprises sous 15 jours |
Afin de profiter de tous ces avantages, vous devez passer de la location nue à la location meublée. Mais comment faire ?
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Comment transformer une location vide en meublée?
Attendre le bon moment
Si la location meublée présente de nombreux avantages, il faut savoir qu’il n’est pas possible d’imputer les déficits liés aux charges déductibles et à l’amortissement sur les revenus globaux (uniquement sur les recettes locatives). En revanche, avec le revenu foncier pour une location nue, c’est possible.
Alors, si vous avez déjà imputé du déficit foncier sur vos revenus globaux, vous devrez attendre le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation avant de passer de la location nue à la location meublée. Par exemple, si vous avez imputé votre déficit en 2022, vous ne pourrez devenir loueur meublé qu’après le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, soit à partir de 2026, car la location doit être maintenue jusqu’à cette date.
Équiper le logement
L’une des premières choses à faire pour passer de la location nue à la location meublée, c’est d’équiper le bien immobilier avec toutes les fournitures prévues par le législateur. C’est-à-dire :
- Une literie avec couette ou couverture ;
- Un dispositif d'occultation des fenêtres pour les chambres à coucher (volets ou rideaux) ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou compartiment de congélation ;
- Vaisselle ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager.
Si l’un de ces éléments vient à manquer, le locataire est en droit de vous les réclamer, et même de saisir le juge à défaut d’action de votre part. Ce dernier pourra alors requalifier le bien en logement vide.
Rédiger un nouveau contrat de bail
Pour passer de la location nue à la location meublée, vous devrez rédiger un contrat de bail mentionnant le type de bien.
Au-delà du contrat de location, n’oubliez pas de changer les documents annexes. En particulier l’état des lieux, qui doit inclure un inventaire avec l’ensemble des fournitures mises à disposition. Vous pouvez également ajouter une grille de vétusté en annexe afin d’éviter les litiges à la fin du bail de location.
Déclarer son activité de loueur meublé
Dernière étape pour passer de la location nue à la location meublée : la déclaration de début d’activité de loueur meublé, à effectuer en ligne sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Cette démarche est gratuite.
Au moment de cette déclaration, vous pourrez indiquer le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel).
Une fois la formalité accomplie, vous obtenez un numéro SIRET, qui vous sera utile pour vos déclarations fiscales. Ces dernières varient selon le régime choisi :
- Régime micro-BIC : il vous suffit d’envoyer le formulaire 2042-C-PRO en plus de votre déclaration de revenus.
- Régime réel : vous devez envoyer la liasse fiscale. Il s’agit de déclarer votre bilan, votre compte de résultat, vos amortissements, etc. Les formalités étant plus complexes, il est souvent préférable de passer par un tiers, comme nopillo. Et pour cause, nous automatisons l’ensemble de vos déclarations et nous assurons de leur conformité auprès de l’administration fiscale.
Enfin, n’oubliez pas d’ouvrir un compte professionnel sur le site des impôts afin de payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) en fin d’année.
Retrouvez toutes nos informations sur les démarches relatives au statut de LMNP.
FAQ : passer de la location nue à la location meublée
Faut-il déclarer le passage en location meublée ?
Oui. Le loueur en meublé doit effectuer une déclaration de début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET et d’indiquer le régime d’imposition choisi.
Peut-on passer en meublé après avoir imputé un déficit foncier ?
Lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation, sous peine de remise en cause de l’avantage. Il convient donc d’attendre cette date avant de basculer en meublé.
Quel mobilier faut-il pour qu’un logement soit considéré comme meublé ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager.
Comment sont imposés les loyers d’une location meublée ?
Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique pour la location meublée de longue durée ; au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien et le mobilier.
Sources : Service-public.gouv.fr, revenus d’une location meublée ; impots.gouv.fr, location vide de meubles ; Service-public.gouv.fr, revenus fonciers.
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