Passer de la location nue à la location meublée - Pourquoi et comment ?

Loyers plus intéressants, location saisonnière, attractivité du bien, avantages fiscaux, … la location meublée est l’une des options favorites des propriétaires bailleurs. Mais si vous souhaitez profiter de tous ces avantages, il faut évidemment passer de la location nue à la location meublée. Alors comment faire ? Découvrez la réponse dans cet article. 

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Pourquoi passer de la location nue à la location meublée ?

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Bénéficier des avantages de la location meublée 

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Passer de la location nue à la location meublée est généralement plus intéressant pour les propriétaires-bailleurs. Et ce, pour plusieurs raisons : 

• Le montant des loyers : du fait de la mise à disposition des meubles, vous pouvez proposer un loyer jusqu’à 30 % plus élevé. Cela dit, n’oubliez pas de réaliser une étude de marché pour fixer le bon montant et trouver plus facilement des locataires. Dans tous les cas, la location meublée vous permet d’augmenter votre taux de rentabilité. 
• La flexibilité des baux locatifs : les contrats de location meublée bénéficient de règles plus flexibles en termes de durée de location et de préavis. 
• L’attractivité des biens : les logements meublés sont particulièrement recherchés par les étudiants, les professionnels en déplacement ou encore les jeunes actifs. 
• La location saisonnière : en ajoutant toutes les fournitures nécessaires, vous pouvez facilement opter pour la location courte durée. Ce qui vous permet de multiplier les bénéfices. 

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Si vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de la location meublée, n’hésitez pas à consulter cet article. 

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Au-delà de tous ces bénéfices, c’est surtout le statut de loueur meublé non professionnel qui rend la location meublée si attractive. 

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Profiter du statut LMNP 

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Dans le cadre de la location nue en nom propre, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Ils sont donc intégrés à votre déclaration d'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 30 %. 

À l’inverse, dans le cadre de la location meublée, vos recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux. Et cela change fortement votre base imposable, notamment selon le régime choisi : 

• Si vous optez pour le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (pour les locations de longue durée). 
• Si vous optez pour le régime réel : vous pouvez déduire l’ensemble des charges nécessaires à la gestion (frais de notaire, intérêts d’emprunt, achat de mobilier, honoraires d’agence, …) et amortir le bien, les meubles et les travaux de rénovation. Si vous avez beaucoup de charges déductibles, votre base imposable en LMNP pourra être nulle, voire même négative. Auquel cas, vous pouvez reporter le déficit sur les recettes locatives des années suivantes. 

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Afin de profiter de tous ces avantages, vous devez passer de la location nue à la location meublée. Mais comment faire ?

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Comment transformer une location vide en meublée? 

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Attendre le bon moment

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Si la location meublée présente de nombreux avantages, il faut savoir qu’il n’est pas possible d’imputer les déficits liés aux charges déductibles et à l’amortissement sur les revenus globaux (uniquement sur les recettes locatives). En revanche, avec le revenu foncier pour une location nue, c’est possible. 

Alors, si vous avez déjà imputé du déficit foncier sur vos revenus globaux, vous devrez attendre 3 ans avant de passer de la location nue à la location meublée. Par exemple, si vous avez imputé votre déficit en 2022, vous ne pourrez devenir loueur meublé qu’après la troisième année suivant l’imputation, soit en 2026. 

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Équiper le logement

L’une des premières choses à faire pour passer de la location nue à la location meublée, c’est d’équiper le bien immobilier avec toutes les fournitures prévues par le législateur. C’est-à-dire : 

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Un dispositif d'occultation des fenêtres pour les chambres à coucher (volets ou rideaux) ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou four à micro-ondes ; 
• Réfrigérateur et congélateur ou compartiment de congélation ; 
• Vaisselle ; 
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager. 

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Si l’un de ces éléments vient à manquer, le locataire est en droit de vous les réclamer, et même de saisir le juge à défaut d’action de votre part. Ce dernier pourra alors requalifier le bien en logement vide. 

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Rédiger un nouveau contrat de bail 

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Pour passer de la location nue à la location meublée, vous devrez rédiger un contrat de bail mentionnant le type de bien. 

Au-delà du contrat de location, n’oubliez pas de changer les documents annexes. En particulier l’état des lieux, qui doit inclure un inventaire avec l’ensemble des fournitures mises à disposition. Vous pouvez également ajouter une grille de vétusté en annexe afin d’éviter les litiges à la fin du bail de location. 

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Déclarer son activité de loueur meublé 

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Dernière étape pour passer de la location nue à la location meublée : la déclaration de statut LMNP dans les 15 jours suivant votre début d’activité. Pour cela, il suffit d’envoyer le formulaire P0i au service des impôts dans lequel est situé le bien immobilier. 

Au moment de cette déclaration, vous pourrez choisir le régime fiscal applicable (micro-BIC ou réel) et la TVA (si besoin)

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Après étude de votre dossier, vous recevrez votre numéro de SIRET qui vous sera utile pour vos déclarations fiscales. Ces dernières varient selon le régime choisi : 

• Régime micro-BIC : il vous suffit d’envoyer le formulaire 2042-C PRO en plus de votre déclaration de revenus. 
• Régime réel : vous devez envoyer la liasse fiscale. Il s’agit de déclarer votre bilan, votre compte de résultat, vos amortissements, etc. Les formalités étant plus complexes, il est souvent préférable de passer par un tiers, comme nopillo. Et pour cause, nous automatisons l’ensemble de vos déclarations et nous assurons de leur conformité auprès de l’administration fiscale. 

Enfin, n’oubliez pas d’ouvrir un compte professionnel sur le site des impôts afin de payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) en fin d’année. 

Plus d'informations sur les démarches relatives au statut de LMNP ici.