Grille de vétusté - Définition et méthode de calcul

À l’emménagement et au déménagement, locataire et bailleur doivent signer un état des lieux d’entrée et de sortie. L’objectif est de vérifier l’état de chaque pièce et des équipements qui composent le logement. En plus de ce document, les parties ont tout intérêt à y joindre une grille de vétusté. Alors de quoi s'agit-il ? Comment calculer la vétusté d’un bien ? Qui est responsable des réparations ? Focus.

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C’est quoi une grille de vétusté ? 

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Instaurée par la loi Alur, la grille de vétusté est un outil utilisé en annexe de l’état des lieux. À travers ce document, les propriétaires-bailleurs et les locataires peuvent évaluer l'état du logement mis en location. Vous pourrez ainsi savoir si le logement est en bon état ou s'il nécessite des réparations ou des rénovations.

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En outre, la grille de vétusté permet de faire la différence entre vétusté et dégradation. 

Selon le décret du 30 mars 2016 la vétusté est “ l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement “. Si la vétusté est liée à l’usure naturelle des équipements au fil du temps, la dégradation correspond à un mauvais usage des équipements. Cette différence est primordiale en matière de location immobilière, puisqu’elle détermine la charge des réparations. Mais avant de voir qui répare quoi, il convient de calculer la vétusté d’un logement et de ses équipements. 

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Comment calculer la vétusté d’un logement ?

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La composition de la grille de vétusté 

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Pour calculer l’usure naturelle d’un bien, la grille de vétusté est un allié précieux. Ce document est généralement composé de plusieurs catégories pour chaque élément du logement (murs, plafonds, sols, fenêtres, portes, etc.).

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Pour chaque élément, vous devez indiquer : 

• La durée de vie : il s’agit d’une durée de vie théorique. Celle-ci doit être calculée depuis la date de mise en service du bien. L’idée est de permettre au locataire de faire bon usage de chaque équipement pendant toute la durée de location. 
• La franchise : c’est la période pendant laquelle le bien n’est pas censé se détériorer. En cas de dégradation, le locataire sera tenu responsable. 
• Le taux d’abattement : c’est le niveau d’usure naturelle. Chaque année, le bien se dégrade légèrement, jusqu’à atteindre un taux d’usure de 100 %. A ce stade, il n’est plus en état de fonctionnement. 
• La part résiduelle : c’est le taux de participation du locataire dans la réfection du bien si le taux d’abattement atteint 100 %. 

La plupart du temps, ces valeurs sont laissées à la libre appréciation du bailleur avec l’approbation du locataire. 

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Ce tableau permet de déterminer la durée de vie de chaque équipement : fenêtre, porte, plafonds, frigo, four, … 

Il peut aussi bien être utilisé pour la location vide que pour la location meublée. Cela dit, la grille de vétusté s’avère particulièrement indispensable dans les logements meublés. Et pour cause, tous les  équipements électroménagers mis à disposition du locataire souffrent de l’usure naturelle. 

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Le calcul de la vétusté

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Pour calculer la vétusté, vous devez faire le tour du logement et de ses équipements. Pour chacun d’entre eux, vous devez indiquer la durée de vie théorique, la franchise, le niveau d'usure naturelle et la part résiduelle. 

Chaque année, vous devrez appliquer le taux d’abattement. Mais celui-ci ne commence qu’à la fin de la période de franchise. 

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Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple : 

Un locataire intègre un logement pour une durée de 4 ans. De son côté, le propriétaire-bailleur a refait la peinture juste avant son entrée dans le logement pour un montant de 1000 €. Si l’on reprend le tableau précédent, la valeur des travaux reste identique les deux premières années, mais se dégrade les deux suivantes. Elle perd donc 14 % à la fin de la période de location. Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire pourra prélever 140 € sur le dépôt de garantie. 

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Bon à savoir : En plus de la grille de vétusté, il faudra également préciser les dégradations antérieures sur l’état des lieux. Par exemple, si une tache de vin sur le canapé est déjà présente lors de l’emménagement, celle-ci doit être mentionnée. 

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Pourquoi instaurer une grille de vétusté ? 

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Tout comme l’état des lieux, la grille de vétusté n’est pas un document obligatoire. Cela dit, le locataire est en droit de demander qu’elle soit annexée au contrat de bail. Mais, force est de constater que la grille de vétusté est loin d’être automatique. Pourtant l'intérêt d’un tel document n’est plus à démontrer. 

En effet, cela permet de  : 

• Apaiser les relations entre locataire et propriétaire-bailleur : à la fin de la location des désaccords peuvent apparaître concernant l'état du logement et la restitution du dépôt de garantie. Avec la grille de vétusté, les deux parties se mettent d’accord dès le début. 
• S’appuyer sur des éléments objectifs lors de l’état des lieux de sortie du logement. 
• Déterminer la responsabilité de chacun dans le paiement des réparations et/ou remplacements : si des frais de remise en état sont à prévoir, la grille de vétusté indique qui en a la charge et dans quelle mesure. 
• Protéger chaque partie : d’une part, les dégradations liées à l’usage naturel ne seront pas imputées au locataire. D’autre part, le propriétaire pourra réclamer un remboursement en cas de dommages non causés par la vétusté.

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Qui doit réparer les détériorations du bien ou de ses équipements ? 

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Selon la loi, le propriétaire est tenu de maintenir le logement en bon état de fonctionnement et de réparer les dommages causés par l'usure normale ou par un vice de construction. L’idée est de fournir un logement décent à disposition du locataire. Ainsi, les réparations et les rénovations liées à la vétusté sont à la charge du propriétaire. 

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Mais qu’en est-il en cas d’usage anormal ? 

Par exemple, si le locataire endommage le parquet en y faisant rouler un objet lourd ou s’il ne nettoie jamais le four. Que ce soit une dégradation volontaire, involontaire ou un mauvais entretien, le locataire peut aussi être tenu responsable des dommages causés sur le logement loué et ses équipements. Si tel est le cas, c’est à lui d’effectuer la réparation ou le remplacement. À défaut, les frais de remise en état de fonctionnement seront déduits du dépôt de garantie. 

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En plus de la vétusté, le législateur prévoit également la responsabilité du locataire pour les menues réparations. Par exemple, le changement d’une ampoule incombe au locataire.  

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Afin d'éviter les malentendus et les litiges, nous vous recommandons de prévoir une clause dans le contrat de location définissant les obligations de chaque partie en matière de réparations et de rénovations.

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