Quels sont les types de location meublée ?

Depuis plusieurs années, le statut LMNP a le vent en poupe auprès des investisseurs. Et pour cause, il fournit une multitude d’avantages fiscaux plutôt intéressants. Mais sachez qu’il n’y a pas une manière de se lancer dans la location meublée. Entre la location longue durée, courte durée, le bail mobilité, la colocation, le bail Code civil et le bail étudiant, vous avez le choix des contrats. Découvrez en détail les 6 types de location meublée, leurs similitudes et leurs différences. 

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6 manières de faire de la location meublée

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La location longue durée

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C’est le type de location meublée le plus courant. Le locataire élit le domicile comme étant sa résidence principale. Il a donc vocation à y rester un certain temps. C’est pourquoi, ce contrat de location est conclu pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable. 

Il peut être rompu à tout moment par le locataire, à condition de respecter un délai de préavis d’un mois. De son côté, le propriétaire doit attendre l’échéance du bail et prévenir le locataire 3 mois avant. Mais surtout, il ne peut résilier le contrat qu’en invoquant un motif légitime (vente, occupation ou non-respect des obligations contractuelles). 

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L’avantage incontournable de la location meublée longue durée, c’est la stabilité. Ici, vous n’avez pas à gérer régulièrement les changements de locataire. En revanche, ce n’est pas forcément l’investissement le plus rentable pour les propriétaires. 

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La location saisonnière 

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La location saisonnière s’adresse principalement aux touristes et aux voyageurs d’affaires. En aucun cas, le logement ne constitue leur résidence principale. D’ailleurs, ce type de location meublée est conclu pour une période comprise entre 1 et 90 jours. 

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Aujourd’hui, la location saisonnière est de plus en plus populaire pour le potentiel de rentabilité qu’elle offre. En effet, vous pouvez multiplier les loyers perçus par deux, trois, ou plus. Et ça sera encore plus intéressant lors des Jeux Olympiques de Paris. 

En revanche, la location de courte durée s’avère chronophage. Il faut gérer les entrées et sorties des locataires très régulièrement (parfois même tous les jours). Pour ceux qui n’ont pas le temps, la conciergerie peut être une solution. Mais elle représente un coût impactant la rentabilité. 

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Bon à savoir : si vous optez pour la location saisonnière, vous devrez remplir plusieurs formalités supplémentaires. Et oui, ce type de location meublée doit impérativement être déclaré en mairie. Selon la ville où se situe le bien, une autorisation est parfois nécessaire. 

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Le bail mobilité 

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Ce bail a été mis en place par la loi Élan en 2018. L’objectif est alors de faciliter l’accès au logement des personnes en situation de mobilité, comme les étudiants, les voyageurs d’affaires, les stagiaires, les alternants, etc. Pour répondre aux spécificités de ces locataires, le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre 1 à 10 mois. Tout dépend du temps dont ils ont besoin pour assurer leur stage, leurs études ou leur mission professionnelle. 

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Le bail étudiant

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Ce bail s’adresse spécifiquement aux étudiants. L’objectif est de les aider à trouver un logement le temps de l’année scolaire. De ce fait, ce type de location meublée est conclu pour une durée de 9 mois. Si le locataire souhaite maintenir le contrat de bail, il pourra le renouveler. Mais la qualification change. Ça devient un contrat de location de longue durée. 

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La colocation 

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Avec la colocation, vous avez plusieurs locataires au sein d’un même logement. Chacun d’entre eux loue alors une chambre, qui constitue leur partie privative. Quant à la cuisine ou au salon, ils constituent les pièces communes. 

Pour faire de la colocation, vous pouvez signer deux types de baux : 

• Le bail solidaire : vous signez un seul contrat pour tous les locataires. Ce qui signifie que si l’un des locataires ne paie pas son loyer ou quitte le logement, les autres sont solidairement responsables. 
• Le bail individuel : vous signez un contrat de bail avec chacun des locataires individuellement. Il n’y a donc pas de solidarité dans le paiement du loyer. 

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Bon à savoir : les propriétaires peuvent mixer la colocation avec les autres types de location meublée. C’est-à-dire, une colocation de longue durée, saisonnière, étudiante ou mobilité. Mais dans la pratique, la colocation est très souvent conclue pour un an ou plus. 

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Le bail Code civil 

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Il s’agit d’un bail conclu entre le propriétaire et une société. Cette société utilise alors le logement pour les besoins de ses salariés (pour des déplacements ou des missions professionnelles). On parle aussi du bail logement de fonction pour le désigner. 

Contrairement à la plupart des baux susmentionnés, ce type de location meublée n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989 sur la mise en location. Ce qui le rend beaucoup plus souple. Par exemple, le propriétaire n’est pas soumis aux règles relatives à l’encadrement des loyers, le locataire est peu protégé contre une procédure d’expulsion, les conditions de résiliation sont libres, …

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Différences et similitudes entre les 5 types de location meublée 

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Les conditions du LMNP, l’indispensable 

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Pour la plupart des types de location meublée susmentionnés, vous devez respecter les conditions propres au statut de loueur en meublé non professionnel. Et plus précisément, les conditions d’ameublement. Celles-ci sont définies par le décret du 31 juillet 2015. Selon cet article, le logement doit impérativement contenir les fournitures suivantes : 

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment disposant d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager. 

En plus des meubles, il faut évidemment mettre à disposition du locataire un logement décent. 

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En revanche, les conditions de revenus ne sont pas obligatoires, puisque vous pouvez parfaitement louer un logement longue ou courte durée avec le statut LMP (loueur en meublé professionnel). 

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Bon à savoir : pour la colocation ou les logements de fonction, il n’est pas nécessaire de meubler le bien. Vous pouvez parfaitement conclure un tel bail pour un logement vide. Mais si vous souhaitez profiter d’une fiscalité avantageuse, il est préférable de respecter les conditions du LMNP. 

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Les autres similitudes 

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Au-delà des conditions du statut LMNP, d’autres similitudes accompagnent ces différents types de location meublée : 

• La signature d’un contrat de location : même pour un logement saisonnier, il faut rédiger un bail. 
• La liberté de fixer le montant du loyer : si le propriétaire est libre, il doit tout de même respecter l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues. Cela dit, ces tarifs ne s’appliquent pas pour la location saisonnière, ni le bail Code civil. 

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Récap’ des différences entre les 5 types de location meublée

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Pour vous aider à y voir plus clair sur les différents types de location meublée, on vous a préparé un tableau récapitulatif : 

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