L'encadrement des loyers pour les logements meublés

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En principe, les propriétaires sont libres de fixer le montant du loyer qu’ils souhaitent. Mais cela n’est pas valable partout. Dans certaines villes où la demande locative est particulièrement tendue, le gouvernement a prévu un encadrement des loyers. Et cela concerne aussi les logements meublés, Alors pourquoi les loyers sont-ils encadrés ? Quels sont les plafonds à ne pas dépasser ? Quelles sont les règles pour une location meublée ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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L’encadrement des loyers, une nécessité pour garantir l’accès au logement 

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L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place par la loi Élan du 23 novembre 2018 permettant de réguler le prix des loyers dans les zones tendues. Ce sont les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants qui connaissent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Autrement dit, là où il y a énormément de locataires pour peu de logements mis en location. Alors quelles sont les zones concernées par l’encadrement des loyers ? Voici une liste non exhaustive : 

• Paris ; 
• Quelques agglomérations d’Île-de-France (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, Saint-Denis, Saint-Ouen, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, …) ; 
• Lille et ses communes limitrophes (Hellemmes-Lille et Lomme) ; 
• Bordeaux ; 
• Montpellier ; 
• Lyon et Villeurbanne. 

L’objectif de cette mesure est de garantir l’accès au logement à tous. Et pour cause, avant cette loi, certains bailleurs profitaient de la forte mise en concurrence des locataires pour proposer des tarifs plus élevés. Comme il y avait peu de logements disponibles, les locataires les plus aisés étaient prêts à mettre le prix fort. Mais cette situation n’était pas tenable pour une grande majorité de Français. 

Désormais, les propriétaires d’un logement situé dans l’une des villes susmentionnées ne peuvent plus fixer le prix du loyer de manière totalement arbitraire. Ils doivent respecter la limite fixée par la loi. Mais rassurez-vous, même si l’encadrement des loyers vient entraver votre rentabilité, les zones tendues restent intéressantes du fait d’un faible risque de vacances locatives. 

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Les règles de l’encadrement des loyers 

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La loi Elan fixe les règles d’encadrement des loyers pour une nouvelle mise en location, pour un renouvellement de bail ou pour un changement de locataire 

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Une nouvelle location

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Lorsque vous mettez votre bien en location pour la première fois, vous devez respecter le loyer de référence majoré. Il s’agit de la valeur maximale de loyer au m² pour tous les nouveaux contrats de location. Mais ici, on parle de loyer majoré. En effet, le législateur permet aux propriétaires de fixer un loyer correspondant à 120 % du loyer médian constaté dans la zone pour un type de bien. 

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Ce loyer médian a été déterminé par un observatoire des loyers locaux selon plusieurs critères. Tels que :

• La localisation géographique : même s’il existe de nombreuses zones tendues, toutes ne connaissent pas la même tension locative, ni la même attractivité. Les prix des loyers sont donc différents selon les métropoles (en particulier entre la capitale et la province). 
• La date de construction : selon la date de construction, le logement sera plus ou moins isolé, solide, energivore, …C’est pourquoi, le législateur a prévu différentes tranches de loyer selon l’année de construction. Les paliers étant fixés à 1946, 1970 et 1990. 
• Le type de location : les règles d’encadrement des loyers diffèrent pour les logements meublés et les logements vides. 
• Le nombre de pièces : qu’il s’agisse d’un studio ou d’une maison avec plus de 5 pièces, les propriétaires bailleurs doivent respecter les limites de loyers fixés par la loi. 

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En cas de non-respect de l’encadrement des loyers pour les logements meublés ou vides, les propriétaires s'exposent à une amende de 5000 €. 

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Un renouvellement de bail 

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En cas de renouvellement de bail, il est possible d’augmenter le loyer. Attention, ici, on ne parle pas de révision du loyer, mais bien d’encadrement. 

En effet, la révision annuelle du loyer est envisagée sous deux conditions : 

• Une clause de révision des loyers est incluse dans le contrat de location ; 
• L’augmentation du  suivre l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. On vous en dit plus dans cet article. 

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Hormis cette hypothèse, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer en cours de bail, dès lors que celui-ci serait sous-évalué par rapport au prix du marché. Mais pour cela, il doit respecter un formalisme strict et procéder à une estimation par un tiers de la sous-évaluation. 

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Bon à savoir : depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible d’augmenter le loyer d’un logement énergivore (classé F ou G). Et ce, même si le montant est sous-évalué. 

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Un changement de locataire 

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Le propriétaire ne peut augmenter son loyer de manière exponentielle entre deux locataires. Cela dit, les règles d’encadrement des loyers diffèrent selon que la nouvelle mise en location intervient avant ou après 18 mois d’inoccupation. 

• Avant 18 mois d’inoccupation : sauf absence de révision du loyer au cours des 12 derniers mois, de réalisation de travaux ou de sous-évaluation, le loyer ne peut être augmenté si le logement a été occupé dans les 18 derniers mois. 
• Après 18 mois d’inoccupation : le propriétaire est libre de fixer un nouveau montant de loyer, tout en respectant les limites fixées par la loi (loyer médian de référence majoré de 20 %).  

Les spécificités de l’encadrement des loyers pour les logements meublés 

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Le dispositif d’encadrement des loyers concerne une grande partie des logements à usage d’habitation dès lors que le locataire y élit sa résidence principale : logement vide, logement meublé, colocation (avec bail individuel ou collectif), …

En revanche, certains logements ne sont pas concernés. À savoir : les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les HLM, les meublés de tourisme, les sous-locations et les appartements situés dans les résidences de services. 

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Par ailleurs, l’encadrement des loyers des logements meublés connaît quelques ajustements par rapport à la location nue. En effet, il est possible d’ajouter un complément de loyer exceptionnel pour la mise à disposition de tous les équipements disponibles. Mais attention, pour mettre en place ce complément de loyer, votre logement doit présenter un certain niveau de qualité. Ce ne sera donc pas possible si les sanitaires sont sur le palier, si des traces d’humidité sont apparentes sur les murs, si l’installation électrique est dégradée ou encore si la pièce principale est faiblement exposée. 

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Bon à savoir : ce complément de loyer est aussi valable si votre logement dispose d’une vue imprenable sur un monument historique, d’une place de parking ou encore d’une terrasse. 

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